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中国产业园区企业投资项目指引及机会战略分析报告(上下卷)

首次出版:2014年11月最新修订:2021年5月交付方式:特快专递(2-3天送达)

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十四五将是中国技术和产业升级的关键期,重点机会有哪些?
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报告目录内容概述 定制报告

第一章 产业园区企业投资准入政策指引
1.1 产业园区企业投资目录
1.1.1 政府核准投资项目目录
1.1.2 产业结构调整指导目录
1.1.3 基础设施领域REITs试点
1.1.4 西部地区鼓励类产业目录
1.1.5 产业园区政策创新态势
1.2 产业园区不同类型企业投资准入政策
1.2.1 入园企业准入政策
1.2.2 国有企业投资规定
1.2.3 民营企业投资规定
1.2.4 外资企业投资规定
1.3 产业园区细分市场企业投资导向政策
1.3.1 经济技术开发区
1.3.2 高新技术产业开发区
1.3.3 生态工业园区政策
1.3.4 绿色产业园区政策
第二章 产业园区企业投资价值分析
2.1 产业园区企业投资环境(PEST)分析
2.1.1 政策(Political)环境
2.1.2 经济(Economic)环境
2.1.3 社会(Social)环境
2.1.4 技术(Technological)环境
2.2 产业园区运行状况分析
2.2.1 产业园区主要类型
2.2.2 产业园区发展特征
2.2.3 疫情对园区的影响
2.2.4 产业园区经营状况
2.2.5 产业园区发展规模
2.2.6 产业园区发展建议
2.2.7 产业园区发展趋势
2.3 产业园区企业投资SWOT分析
2.3.1 优势(Strength)分析
2.3.2 劣势(Weakness)分析
2.3.3 机会(Opportunity)分析
2.3.4 威胁(Threat)分析
2.4 产业园区企业投资波特五力模型分析
2.4.1 新进入者威胁
2.4.2 替代品威胁
2.4.3 上游供应商议价能力
2.4.4 下游用户议价能力
2.4.5 现有企业间竞争
2.5 产业园区的发展演化阶段分析
2.5.1 园区发展历程
2.5.2 第一代产业园区
2.5.3 第二代产业园区
2.5.4 第三代产业园区
2.5.5 第四代产业园区
2.5.6 产业园演化趋势
2.6 产业园区核心竞争力的评价体系
2.6.1 产业园区竞争力
2.6.2 资源整合能力
2.6.3 运营管理能力
2.6.4 社会经济效益
2.6.5 数字化创新能力
第三章 产业园区企业投资程序分析
3.1 项目决策程序
3.1.1 信息收集
3.1.2 园区选址
3.1.3 项目调研
3.1.4 项目定位
3.1.5 产业定位
3.2 项目实施程序
3.2.1 园区规划
3.2.2 规划编制
3.2.3 可行性分析
3.2.4 项目设计
3.2.5 土地获取
3.2.6 开发建设
3.2.7 前期筹备
3.2.8 组织实施
3.2.9 考核验收
3.3 项目评价程序
3.3.1 园区管理
3.3.2 目标评价
3.3.3 绩效考核
3.3.4 效益评价
3.3.5 持续性评价
3.4 项目退出程序
3.4.1 退出路径
3.4.2 整售方式
3.4.3 资产证券化
3.4.4 REITs方式
第四章 产业园区企业投资目标项目机会评估
4.1 产业园区企业投资目标项目评估要素
4.1.1 投资成本
4.1.2 市场需求
4.1.3 产业配套
4.1.4 基础设施
4.1.5 综合效益
4.2 生态工业园区项目投资机会评估
4.2.1 政策机遇
4.2.2 市场需求
4.2.3 竞争格局
4.2.4 运营模式
4.2.5 投资案例
4.2.6 景气度分析
4.3 文化创意产业园区项目投资机会评估
4.3.1 政策机遇
4.3.2 市场需求
4.3.3 竞争格局
4.3.4 运营模式
4.3.5 投资案例
4.3.6 景气度分析
4.4 装备制造产业园区项目投资机会评估
4.4.1 政策机遇
4.4.2 市场需求
4.4.3 竞争格局
4.4.4 运营模式
4.4.5 投资案例
4.4.6 景气度分析
4.5 电子商务产业园区项目投资机会评估
4.5.1 政策机遇
4.5.2 市场需求
4.5.3 竞争格局
4.5.4 运营模式
4.5.5 投资案例
4.5.6 景气度分析
4.6 软件产业园区项目投资机会评估
4.6.1 政策机遇
4.6.2 市场需求
4.6.3 竞争格局
4.6.4 运营模式
4.6.5 投资案例
4.6.6 景气度分析
4.7 环保产业园区项目投资机会评估
4.7.1 政策机遇
4.7.2 市场需求
4.7.3 竞争格局
4.7.4 运营模式
4.7.5 投资案例
4.7.6 景气度分析
第五章 产业园区企业投资目标区域机会评估
5.1 产业园区企业投资目标区域评估要素
5.1.1 资源导向
5.1.2 市场导向
5.1.3 政策导向
5.1.4 产业导向
5.1.5 能力导向
5.1.6 价值导向
5.1.7 持续性导向
5.2 华北地区产业园区项目投资机会评估
5.2.1 投资优势
5.2.2 市场规模
5.2.3 产业政策
5.2.4 产业配套
5.2.5 区内对比评估
5.3 东北地区产业园区项目投资机会评估
5.3.1 投资优势
5.3.2 产业政策
5.3.3 园区投资
5.3.4 区内对比评估
5.4 华东地区产业园区项目投资机会评估
5.4.1 投资优势
5.4.2 市场规模
5.4.3 产业政策
5.4.4 区内对比评估
5.5 华南地区产业园区项目投资机会评估
5.5.1 投资优势
5.5.2 市场规模
5.5.3 产业政策
5.5.4 区内对比评估
5.6 中西部地区产业园区项目投资机会评估
5.6.1 投资优势
5.6.2 市场规模
5.6.3 产业政策
5.6.4 经济效益
5.6.5 区内对比评估
第六章 产业园区产业链企业投资机会评估
6.1 产业园区产业链分析
6.1.1 产业链结构分析
6.1.2 产业园运营特征
6.1.3 园区产业链招商
6.2 产业链上游土地市场投资潜力
6.2.1 相关政策
6.2.2 市场规模
6.2.3 成交均价
6.2.4 需求分析
6.2.5 发展机遇
6.2.6 前景预测
6.3 产业链上游产业园区物业市场投资潜力
6.3.1 行业特征
6.3.2 驱动因素
6.3.3 市场规模
6.3.4 发展指数
6.3.5 管理规模
6.3.6 经营绩效
6.3.7 并购事件
6.3.8 发展趋势
6.4 产业链中游产业园区运营商投资潜力
6.4.1 运营商业绩状况
6.4.2 上市公司数量
6.4.3 业务构成分析
6.4.4 重点城市布局
6.4.5 重点开工项目
6.4.6 运营商面临问题
6.5 产业链下游物流市场投资潜力
6.5.1 市场规模
6.5.2 需求分析
6.5.3 园区数量
6.5.4 区域分布
6.5.5 发展现状
6.5.6 兴起原因
6.5.7 发展模式
6.5.8 发展问题
6.5.9 发展趋势
6.5.10 前景预测
6.6 产业园区产业链投资建议
6.6.1 上游市场投资建议
6.6.2 中游市场投资建议
6.6.3 下游市场投资建议
第七章 国内重点产业园区运作模式分析
7.1 天津经济技术开发区
7.1.1 园区概况
7.1.2 产业定位
7.1.3 运营现状
7.1.4 工业指标
7.1.5 利用外资
7.1.6 科技创新
7.1.7 营商环境
7.1.8 招商政策
7.1.9 规划目标
7.2 杭州经济技术开发区
7.2.1 园区概况
7.2.2 营商环境
7.2.3 运营现状
7.2.4 税收收入
7.2.5 整合动态
7.2.6 产业定位
7.2.7 创新政策
7.3 苏州工业园区
7.3.1 园区概况
7.3.2 经济运行
7.3.3 投资环境
7.3.4 园区地位
7.3.5 运营模式
7.3.6 盈利模式
7.3.7 招商模式
7.3.8 中新合作
7.3.9 规划目标
7.4 华夏幸福产业新城
7.4.1 开发模式
7.4.2 区域布局
7.4.3 招商现状
7.4.4 经营现状
7.4.5 发展规划
7.5 广州经济技术开发区
7.5.1 园区概况
7.5.2 园区地位
7.5.3 经济运行
7.5.4 主导产业
7.5.5 产业定位
7.5.6 科技创新
7.5.7 规划目标
7.6 上海张江科学城
7.6.1 园区概况
7.6.2 经济运行
7.6.3 产业定位
7.6.4 园区优势
7.6.5 招商现状
7.6.6 规划目标
7.7 武汉东湖新技术开发区
7.7.1 园区概况
7.7.2 经济运行
7.7.3 产业定位
7.7.4 科技创新
7.7.5 招商政策
7.7.6 发展措施
7.7.7 规划目标
第八章 产业园区企业投融资模式分析
8.1 产业园区项目开发模式分析
8.1.1 园区产业规划
8.1.2 开发运营要素
8.1.3 企业主导模式
8.1.4 政府主导模式
8.1.5 政企联合模式
8.1.6 产业地产商模式
8.1.7 综合运作模式
8.2 产业园区项目投资主体分析
8.2.1 参与主体
8.2.2 地方政府
8.2.3 国有资本
8.2.4 外商投资
8.2.5 民间资本
8.3 产业园区项目融资模式分析
8.3.1 融资方式介绍
8.3.2 基础融资模式
8.3.3 BOT模式
8.3.4 PPP模式
8.3.5 ABS模式
8.3.6 TOD模式
8.3.7 REITs模式
8.4 产业园区运营模式分析
8.4.1 政府运营模式
8.4.2 投资运营模式
8.4.3 服务运营模式
8.4.4 土地运营模式
8.4.5 产业运营模式
8.5 产业园区项目盈利模式分析
8.5.1 产业园区商业模式
8.5.2 产业园区盈利模式
8.5.3 产业园区盈利构成
8.5.4 产业载体构建模式
8.5.5 产业发展盈利模式
8.5.6 金融运作盈利模式
8.6 产业园区项目盈利趋势分析
8.6.1 产业园区盈利模式创新
8.6.2 转向存量经营与精细管理
8.6.3 从“园区经济”转向“城市经济”
8.6.4 从“管理园区”转向“服务园区”
8.6.5 产业升级转型依旧是主流
第九章 产业园区企业投资风险预警
9.1 产业园区投资进入壁垒
9.1.1 资金壁垒
9.1.2 品牌壁垒
9.1.3 地域壁垒
9.1.4 人才壁垒
9.2 产业园区投资外部风险预警
9.2.1 政策风险
9.2.2 融资风险
9.2.3 环保风险
9.2.4 产业风险
9.2.5 海外风险
9.3 产业园区投资内部风险预警
9.3.1 规划风险
9.3.2 拿地风险
9.3.3 建设风险
9.3.4 竞争风险
9.3.5 人才风险
9.3.6 招商风险
9.3.7 模式风险
9.4 产业园区项目运营风险预警
9.4.1 财务风险
9.4.2 运营问题
9.4.3 业务风险
9.4.4 商业风险
9.4.5 营销风险
9.4.6 多元化风险
第十章 产业园区企业投资策略建议
10.1 产业园区企业投资建议
10.1.1 投资生命周期
10.1.2 园区开发流程
10.1.3 园区规划建议
10.1.4 区位选择建议
10.1.5 园区建设建议
10.1.6 产业投资建议
10.1.7 企业合作建议
10.1.8 投资人选择建议
10.2 产业园区项目招商策略
10.2.1 招商引资要素
10.2.2 主要招商模式
10.2.3 产业链招商模式
10.2.4 招商模式创新
10.2.5 招商运营创新
10.2.6 园区科技创新
10.2.7 园区企业孵化
10.2.8 园区合作策略
10.2.9 招商引资策略
10.3 产业园区项目融资策略
10.3.1 主要融资方式
10.3.2 融资阶段特点
10.3.3 园区融资现状
10.3.4 园区融资估算
10.3.5 资本运作创新
10.3.6 ABS融资建议
10.3.7 园区融资机遇
10.3.8 园区融资建议
10.4 产业园区项目运营策略
10.4.1 规划建设策略
10.4.2 产业定位策略
10.4.3 项目运作要点
10.4.4 完善配套设施
10.4.5 提升运营效率
10.4.6 管理优化措施
10.4.7 园区环境保护
10.5 产业园区项目退出机制
10.5.1 引入项目退出机制
10.5.2 资产包退出模式
10.5.3 公募REITs退出案例
10.5.4 资产证券化退出案例
10.5.5 僵尸企业退出策略

图表目录

图表1 生态工业园区相关政策差异性对比
图表2 绿色债券支持项目目录(2020年版)
图表3 地方层面关于绿色产业园的政策汇总(一)
图表4 地方层面关于绿色产业园的政策汇总(二)
图表5 2016-2020年国内生产总值及其增长速度
图表6 2016-2020年三次产业增加值占国内生产总值比重
图表7 2015-2019年中国城镇化率
图表8 产业园区类型
图表9 中国主要产业园区类型
图表10 2014-2019年中国产业园区营业收入、净利润对比
图表11 2014-2019年中国产业园区分业务收入情况
图表12 中国产业园区三大功能
图表13 中国产业园区七大优势
图表14 中国产业园区优惠政策
图表15 中国产业园区发展劣势
图表16 2020年度中国产业园区运营商50强
图表17 2020年度中国国控园区运营商10强
图表18 2020年度中国商办园区运营商10强
图表19 2017-2019年中国产业园区运营商市场集中度
图表20 产业园区发展历程
图表21 第四代产业园特征
图表22 服务生态化平台
图表23 主要开发商类型、代表及盈利模式
图表24 产业园区竞争力评价模块
图表25 产业园区项目调研流程
图表26 产业园区项目调研方法
图表27 产业园区项目调研内容
图表28 产业园区项目产业定位
图表29 产业园区开发建设流程
图表30 产业园区绩效考核实施程序
图表31 产业园区建设成本估算
图表32 产业园退出路径
图表33 2018年上海产业园相关大宗交易
图表34 2020年商业地产领域资产证券化产品发行情况
图表35 2020年商业地产资产证券化产品类型
图表36 2020年商业地产资产证券化资产类别占比
图表37 2020年商业地产资产证券化底层资产城市分布
图表38 2019年各业态资产证券化项目优先级产品平均票息
图表39 产业和物流相关资产证券化项目
图表40 2019年国内商业不动产资产证券化产品累计发行规模及数量
图表41 2019年国内商业不动产资产证券化产品类别
图表42 2019年中国类REITs以各行业为底层资产的占比情况
图表43 各类建筑载体工程造价区间表
图表44 产业园区市场需求
图表45 各类企业面积、人数及产值情况
图表46 2018年我国工业园区数量
图表47 2017-2019年中国文化产业园支持政策汇总
图表48 主要省份文化产业园区支持政策汇总
图表49 2020年地方层面关于文化产业的规划目标
图表50 2020年地方层面关于文化产业的规划目标(续)
图表51 2018年中国文化创意产业园区最受关注十大园区
图表52 我国主要省市电子商务产业园区数量
图表53 国家对软件产业园部分资金奖励支持政策
图表54 2019年国家火炬软件基地评价综合排名表
图表55 2019年国家火炬软件基地评价综合排名表(续)
图表56 我国软件园区收入规模分布图
图表57 软件园区分区域创新投入情况
图表58 我国软件园运营模式及产业园代表
图表59 我国主要国家级环保产业园区概况
图表60 我国部分地区主要环保产业园区概况
图表61 2017-2019年华北地区产业园百强榜运营商数量
图表62 2017-2019年华北地区产业园营业收入
图表63 2017-2019年华北地区产业园净利润
图表64 2016-2019年北京市产业园相关政策
图表65 2017-2019年北京产业园区平均租金及同比变化
图表66 2017-2019年北京产业园区新增供应、净吸纳量及空置率
图表67 2019年辽宁省开发区数量及类型
图表68 吉林省电商产业园汇总
图表69 2020年黑龙江省拟命名省级现代农业产业园推荐名单
图表70 2017-2019年华东地区产业园百强榜运营商数量
图表71 2017-2019年华东地区产业园营业收入
图表72 2017-2019年华东地区产业园净利润
图表73 2018、2019年上海市开发区重点产业规上产值
图表74 2017-2019年华南地区产业园百强榜运营商数量
图表75 2017-2019年华南地区产业园营业收入
图表76 2017-2019年华南地区产业园净利润
图表77 2017-2019年中西部地区产业园百强榜运营商数量
图表78 2017-2019年中西部地区产业园营业收入及净利润
图表79 2020年湖南省产业园区分类型分布情况
图表80 1990-2018年四川省产业园发展阶段及产业园数量统计
图表81 2019年贵州省开发区数量及类型
图表82 中国产业园区上下游产业链分析
图表83 2013-2020年全国300城工业用地推出、成交情况
图表84 2013-2020年全国300城工业用地成交占比情况
图表85 2013-2020年全国300城工业用地成交楼面积均价、溢价率情况
图表86 2013-2020年全国300城工业用地土地出让金情况
图表87 2020年土地出让金额TOP20城市
图表88 2020年部分城市拿地房企数量情况
图表89 部分产业用地政策
图表90 2015-2019年度PMDI100产业园区物业发展指数走势
图表91 2019年度500强企业产业园区物业管理面积各城市分级分布
图表92 2010-2019年百强企业中涉足产业园区物业企业占比情况
图表93 2010-2019年百强企业产业园区物业管理面积情况
图表94 2010-2019年百强企业产业园区物业企业平均管理面积情况
图表95 2019年度500强企业产业园区物业管理项目各城市分级分布
图表96 2010-2019年百强企业产业园区物业管理项目情况
图表97 物业管理收费模式比较
图表98 产业园区物业业态典型收并购事件
图表99 2017-2019年产业园区运营商营收和净利润区间分布
图表100 中国代表性房地产企业园区发展情况
图表101 2019年部分产业园区上市公司资本扩张情况
图表102 2019年部分产业园区主板上市企业投资收益占比情况
图表103 2019年部分产业园区上市公司服务收入占比情况
图表104 部分产业园区上市公司重点布局城市
图表105 2020年10月产业园区重点开工项目
图表106 2020年11月产业园区重点开工项目
图表107 2020年12月产业园区重点开工项目
图表108 截止到2020年中国示范物流园区分布情况
图表109 2020年天津经济技术开发区主要经济指标
图表110 2020年天津经济技术开发区工业企业指标
图表111 2020年天津经济技术开发区利用外资情况
图表112 2020年度杭州经济技术开发区税收收入情况
图表113 杭州医药港全链式生态赋能
图表114 中新苏州工业园区经营状况
图表115 华夏幸福产业园PPP开发模式
图表116 华夏幸福“3+3+4”都市圈战略分布
图表117 2017-2020年华夏幸福产业园区入园企业
图表118 2017-2019年张江高科技园区经济发展主要指标及增速
图表119 张江高科技园区开发区域明细
图表120 园区产业规划要点
图表121 开发区、特色小镇、产业园区、产业新城的区别
图表122 中国产业园开发运营关键要素
图表123 产业园开发企业主导模式
图表124 企业主导模式产业园的优劣比较
图表125 产业园开发政府主导模式
图表126 政府主导模式产业园的优势与劣势
图表127 产业园开发政企联合模式
图表128 政企联合模式产业园的优劣比较
图表129 联东U谷三大产品系列
图表130 2014-2020年中国地方政府债券发行规模
图表131 2019-2020年地方政府专项债主要资金用途情况
图表132 产业园区融资方式
图表133 产业园区BOT模式
图表134 产业园区TOD框架体系
图表135 “交通、产业、空间”三要素协同概念图
图表136 TOD走廊站点差异化定位
图表137 产业园区政府运营模式
图表138 产业园区投资运营模式
图表139 产业园区服务运营模式
图表140 产业园区土地运营模式
图表141 产业园区典型盈利模式
图表142 2017-2020年张江高科业绩状况
图表143 近年地方开发区条例涉及规划编制要求
图表144 互联网招商模式流程
图表145 创新型物流园招商模式与传统物流园区招商模式对比
图表146 物流园的五个发展阶段
图表147 中国产业园创新型招商模式
图表148 园区配套策略
图表149 2019年新加坡和中国香港REITs大交易物业城市分布
图表150 各国REITs监管对比
图表151 中国、中国香港及新加坡税收对比
图表152 产业园区REITs搭建及上市流程(拟)
图表153 上海8号桥项目资产证券化过程示意图

产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。产业园区的类型十分丰富,包括工业园区(含各种类型的开发区,如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区以及省级各类工业园区等)、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等等。

2019年产业园运营主体整体营收从8945.91亿元增长至10494.16亿元,同比增长17.10%。2019年行业总体营业收入中,CR10的营收占比从2018年的54.86%增至60.90%,头部企业的领先优势进一步扩大,企业中小型园区运营商话语权极低。

当前,我国各类产业园区发展态势良好。2019年,全国218家国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.8万亿元,同比增长8.3%,增幅高于同期全国平均水平(6.1%)2.2个百分点,占同期国内生产总值比重为10.9%。实现进出口总额6.4万亿元,同比增长4%,高于全国平均增速0.6个百分点,占全国进出口总额比重为20.2%;实际使用外资和外商投资企业再投资547.6亿美元,同比增长3.7%,占全国利用外资比重为22%,为稳外贸、稳外资发挥了重要支撑作用。

产业园区作为一个具有独特吸引力的区域体,具有复杂的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体,表现出一定的宏观性;另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划,开发企业管理运营,因此又具有一定的微观性。随着我国新型城镇化建设的快速推进,我国已经迎来了产业园区迅速发展的大好时机。2020年4月30日,证监会、国家发改委联合下发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。2020年8月3日,国家发改委与中国证监会联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,《通知》鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

中投产业研究院发布的《中国产业园区企业投资项目指引及机会战略分析报告》,依托庞大的调研体系,结合科学的研究方法和分析模型,通过对产业园区的政策导向,投资价值、投资程序、运作模式、风险预警、策略建议等方面进行细致深入的分析,帮助客户全面把握产业园区企业投资目标项目、目标区域及上下游产业的投资机会。

本报告将帮助对产业园区有投资意向的机构或个人,寻找产业园区市场的空白点、机会点、增长点和赢利点,有效把握产业园区未被满足的市场需求及发展趋势,对潜力较大的目标项目、目标区域进行战略布局,规避投资风险,形成竞争优势,实现投资价值最大化。此报告将是您跟踪产业园区最新发展动态、进行项目决策、评估投资价值、制定投资策略的重要参考工具。

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