11月10日，延续前一日房地产板块涨势，截至午间收盘，A股市场超七成房企个股实现上涨，多家房企旗下的多只债券涨幅超10%。业内人士普遍认为，这与11月8日中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资不无关系。

　　事实上，今年以来，支持民营房企债券融资的力度持续加码，从并购债到“信用风险缓释凭证(CRMW)创设+债券发行”，到全额担保，再到“第二支箭”扩容，政策暖风频吹，积极因素不断增多。Wind数据显示，2022年以来，民营房企债务融资工具累计发行325亿元，净融资额143亿元。

　　那么，当前民营房企信用修复进度如何？稳定房企融资端政策逐步落地将取得怎样的效果？房地产市场是否已步入触底企稳阶段？

　　在中金公司研究部首席宏观分析师张文朗看来，随着相关政策落地，民企融资包括民营房企标准化融资以及合规信托的偿还压力会继续得到缓解，稳定房地产市场的正常合理融资，带动房地产市场的信心修复，有望看到销售的企稳和回升。

　　中信证券首席经济学家明明在接受《金融时报》记者采访时表示，长远来看，除了信贷和债券融资支持外，“第三支箭”股权融资也存在较大发展空间。不过对于房企而言，除了增信发债等支持政策之外，更重要的还需依靠内生现金流的改善，从而彻底打通信用债发行渠道，这需要地产销售端的持续回暖，预计仍需时日。

　　“第二支箭”延期并扩容

　　2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。

　　民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

　　此次交易商协会延期并扩容“第二支箭”，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设CRMW、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　招商证券房地产团队认为，此次特别提及“包括房地产企业”，将有助于缓释房地产行业担忧情绪，打破筹资和经营双向压力的恶性循环，推动民企融资恢复，缓解信用收缩，引导市场风险偏好回归。

　　“此次直接明确提出可支持房地产企业融资，并新增‘直接购买债券’的执行方式，提出‘2500亿元’的潜在规模，政策意图与目标均更加清晰。”张文朗表示。

　　在明明看来，直接购买债券可以直接增强债券的配置力量，为民营房企提供融资支持，通过增大需求来稳定地产债的估值。如果是二级市场买债，还可以避免出现非理性抛售和错误定价等问题，总体上可以提升民企债流动性、促进风险分散分担、助力民营企业融资。

　　不过，在国金证券地产分析师杜昊旻看来，此前“CRMW创设+债券发行”和全额担保两种模式下，获发债支持的民营房企都需要较优质的抵押物，因此，本身基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大。

　　年内融资端多项政策出炉

　　今年的《政府工作报告》提出“完善民营企业债券融资支持机制”之后，一系列政策先后推出，在稳定房企债券融资方面不断发力。

　　3月下旬，证监会、交易商协会相继发文表示，支持民营企业发债融资；5月17日，在人民银行前期支持政策的基础上，交易商协会组织中债信用增进公司主动设立了“中债民企债券融资支持工具”(CSIPB)；8月1日，人民银行2022年下半年工作会议指出，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式；10月27日，人民银行副行长潘功胜赴中债信用增进公司开展调研，表示要“加大对民营房企债券融资的支持力度”；11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债信用增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，这也是8月以来，交易商协会第三次召开民营房企座谈会。

　　通过梳理不难发现，各项支持民营房企发债的政策层层递进，保护程度更深，支持发行规模也更大，有效起到了修复民营房企融资通道的作用。从实施效果来看，中债信用增进公司已推进十几单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。据悉，前述企业目前正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望地产、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

　　不过，据兴业证券经济与金融研究院房地产分析师阎常铭统计，2022年前三季度，房企合计新发债券4244亿元，据此推算，在全部房企融资中，民企发债规模占比尚不到8%，各类支持工具对弱资质民企债券融资的支持作用仍有待进一步加强。

　　除前述支持工具外，今年以来，通过支持房地产企业发行并购债、申请并购贷款、设立保交楼专项借款等多种方式，支持民营房企融资的政策密集出台并落地见效。据中指研究院企业事业部研究负责人刘水预计，年内将有近万亿元资金支持房地产企业合理融资需求。

　　多重利好推动地产板块普涨

　　11月9日，国内房地产板块股债集体大涨。截至当日收盘，按证监会新行业分类，A股112家上市房企中，约八成收涨，其中，阳光城、金科股份、新城控股、中南建设等涨停，金地集团、中洲控股、新华联等涨幅均超过5%；同时，房企信用债也出现大幅上涨，龙湖拓展、碧桂园、金地集团等房企旗下的多只债券涨停，部分债券涨幅超20%，约20只个券触发盘中临停。

　　11月10日，地产股债继续延续前一日积极态势，截至午间收盘，三湘印象、阳光城、首开股份、新城控股等个股涨幅居前；多家房企债券涨势不减，其中，“21金科04”涨超45%，触发临停。

　　分析人士表示，地产板块呈现普涨的最直接原因是前述民营房企债券融资政策再加力。但与此同时，股债出现上涨的优质房企三季度业绩表现良好、地方楼市政策调整等也是重要支撑因素。

　　尽管2022年前三季度地产板块整体业绩下滑，但优质企业受益良好项目布局与信用优势，业绩表现相对较好，头部房企业绩累计仍保持正增长。保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口毛利率分别为24.5%、20.4%、19.6%、18.7%，高于行业平均水平；滨江集团、金地集团、华发股份、万科集团等房企均实现归母净利润同比正增。此外，阎常铭表示，优质房企融资渠道畅通且成本较低，财务结构也相对稳健，经营性现金流和融资现金流都更为健康。

　　明明表示，从目前市场行情来看，地产行业出现复苏态势。违约情况好转，信用环境有持续改善的可能性。如果后续政策能有效带动房地产销售，预计未来地产债净融资和利差情况或将改善。

　　更多支持举措或可期待

　　民营房企融资支持力度持续加大，“第二支箭”的扩容也引发了市场关于“第三支箭”股权融资支持工具的讨论。

　　“当前，房地产行业面临一定的融资问题，房企债券发行量持续缩减，2022年前三季度，房企公开债券发行金额分别为1754亿元、1772亿元和1841亿元，分别同比下降48.1%、35.2%和22.8%，降幅虽然在逐步缩窄，不过，到期公开债券规模维持高位，2022年至2024年，每年平均到期债券金额在6000亿元左右。”杜昊旻表示，目前，信贷、债券融资均有相关支持措施出台，对于“第三支箭”股权融资支持工具的支持或可期待。

　　招商证券房地产团队也认为，本次供给端融资政策红利有助于行业未来供需双向修复，随着本次“第二支箭”的进一步落实，“第三支箭”——民营企业股权融资支持工具或可期待。

　　明明也强调，股权融资相较于债券融资风险更高，因此，出台政策引导需要更加审慎，需要更加完善的金融基础设施以及更加成熟的投资市场。