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2023-2027年中国城市更新行业预测分析

来源:中投网 2023-01-06 16:59中投网 A-A+

  2021年中国城市更新发展阶段

  对比国外城市更新发展,我国的城市更新也经历了从大规模旧城改造到实施有机更新的发展阶段。可分为如下三个阶段:

  一、旧城改造为主的大规模、快速化阶段。

  在改革开放后各地进行了几轮旧城改造,进行了大规模、快速化城市更新,基本上采取的是“拆一建多”、“退二进三”的推倒重建式的更新方式。这种方式虽然使城市空间职能结构、环境等问题得到一些改善,但也产生了大量负面影响,如城市的肌理被破坏,各类保护建筑遭到毁坏,城市的文脉被切断,城市特色消失,造成千城一面等等。

  二、城市有机更新理论提出和初步应用阶段。

  20世纪90年代开始,吴良镛教授通过思考北京旧城改造的实践提出城市有机更新理论。吴良镛教授提出,无论从城市到建筑,还是从整体到局部,城市都如同生物体一样是有机联系、和谐共处的整体。因此,城市建设应该遵从城市内在的秩序和规律,顺应城市的肌理,采用适当规模和合理尺度,依据改造内容和要求,妥善处理现在和将来的关系,在可持续发展的基础上探求城市的更新发展,不断提高城市规划的质量,使城市改造区的环境与城市整体环境相一致。城市有机更新是对城市中已不适应一体化城市社会生活发展的地区进行必要的改建,使之重新发展和繁荣。主要包括对建筑物等客观存在实体的改造,以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。

  然而由于过去30多年来,城市的快速扩张,新区建设的突飞猛进,城市有机更新理论只是在部分历史文化城市的保护中得到小规模的运用,但在大规模的城市更新中,尚没有得到真正全面、系统性地实践。

  三、进入实施城市更新行动新阶段。

  2020年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首次提出实施城市更新行动,随后,各地出台了地方政策,如《福州市“城市更新+”实施办法》、《成都市城市有机更新实施办法》、《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》、《重庆市城市更新管理办法》、《上海城市更新条例》等。此前,我国的城市更新是一个相对狭义的概念,主要指“三旧”(旧城、旧村、旧厂)改造,在珠三角开展较多。而“十四五”规划纲要中提出的“实施城市更新行动”内容更为丰富。未来,城市更新将成为我国城市建设的重要抓手,其内涵相较以往得到极大延伸和扩展。

  在内容上,除了包括基于建筑及建筑群落的拆除重建、功能改变、综合整治,还包括城市自然生态修复、城市基础设施功能完善、城市智慧信息系统搭建、城市公共空间更新改造等城市基础环境及服务类的更新。在范围上,也由此前的主要聚焦地级及以上主城城市建成区,转变为同时兼顾县城范围内的更新。整体来看,在城市范围内开展的提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等各类活动,都属于城市更新的范畴。旧小区、旧工业区、旧商业区、旧楼宇、旧街道、棚户区、城中村、市政公共空间等,都属于城市更新的对象。

  根据中投产业研究院发布的《2022-2026年中国城市更新行业深度调研及投资前景预测报告》显示,2021年,住建部《实施城市更新行动》一文首次清晰界定了实施城市更新行动所要达到的总目标:建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市,不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力。为了达到总目标,“十四五”时期全国层面将围绕城市空间结构、城市生态修复、城市功能完善、城市历史文化保护、居住社区建设及老旧小区改造、城市新型基础设施建设、城市防洪排涝设施体系、县域更新八大方面立体式实施城市更新行动。可见,从“十五”时期到“十四五”时期,城市更新的主基调由单纯的旧城改造不断向“综合更新”方向演变。当前的城市更新已不再是简单的“旧改”,而逐渐转变到了多类型、多层次的战略组合和城市功能的系统调整。

  2021年8月30日,住房和城乡建设部又出台了“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知”,明确实施城市更新行动要顺应城市发展规律,尊重人民群众意愿,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,加强修缮改造,补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力的要求。提出探索可持续更新模式,不沿用过度房地产化的开发建设方式,不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变,探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。对城市更新中的拆除重建方式,提出了量化要求,如严格控制大规模拆除,更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;严格控制大规模搬迁,居民就地、就近安置率不宜低于50%等指标。要求坚持应留尽留,全力保留城市记忆,保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌。我国的城市更新将进入有机更新新阶段。

  2022年中国城市更新政策环境

  根据中投产业研究院发布的《2022-2026年中国城市更新行业深度调研及投资前景预测报告》显示,2022年上半年,中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新,并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。2月24日,国务院新闻发布会提出,下一阶段城市更新的建设将从7个方面推动,包括健全城市体系、优化结构布局、完善城市功能、管控建设底线、提升居住品质、提高运行效能、转变发展方式等。会议中明确防止大拆大建,为精细化城市更新发展进程奠定了基调。3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中提出,有序推进城市更新,加强市政设施和防灾减灾能力建设,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区,推进无障碍环境建设和适老化改造。3月17日,《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提到要推进城市更新,加快改造城镇老旧小区。7月12日,发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》,再次提到有序推进城市更新改造,并强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等,防止大拆大建,进一步约束城市更新的改造方式。

图表 2022年中央部分城市更新政策

数据来源:中指研究院(2022年上半年)

  2022年上半年,中央在城市更新层面的发展方向从2021年的“实施城市更新行动”转变为“有序推进城市更新”及“防止大拆大建”。这意味着,我国城市更新进程已具备实质性的进展,随着政策的进一步落地,城市更新相关条例也逐渐细化,政策也从改造规划转变为实施方案。“十四五”期间,随着我国城市更新的不断推动,其战略地位也进一步提高,中央的支持力度也在进一步提升。

  2022年中国城市更新投资动态

  早期各大房企城市更新项目主要集中于长三角、珠三角以及京津和成渝地区重点城市,是城市更新的热点区域。根据中投产业研究院发布的《2022-2026年中国城市更新行业深度调研及投资前景预测报告》显示,2022年初以来,部分房企开始注重城市更新非热点区域,选择城市更新处于起步期的城市,提前布局,保证市场占比和竞争力,力求在新兴区域构建起护城河。2022年3月,葛洲坝与长沙天心区进行城市基础设施领域沟通,并落子天心区城市更新项目。2022年6月,龙湖集团与湖北国资企业湖北联投集团正式签订战略合作协议,就湖北地区城市更新、房地产开发等业务板块展开全方面深层次合作,华润置地中标沈阳多个城市更新项目,大唐地产则结合自身项目布局,重仓南宁城市更新,保利集团则操刀打造无锡市重点城市更新项目,预计投资达300亿元。

图表 2022年部分房企城市更新投资动态

数据来源:中指研究院

  目前品牌房企已大量布局城市更新市场,项目主要集中于珠三角、长三角以及京津和成渝地区重点城市,其中深圳、广州和东莞房企布局最多,是城市更新企业的主要聚集地,此类市场竞争较为激烈,各大企业也逐步向其他非热点城市更新区域寻求更多的投资机遇。

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