销售：尽管十一前后多部门联合出台需求端呵护政策，但销售降幅依旧扩大。10月单月商品房销售面积同比-23.23%，前值-16.16%；销售额同比-23.71%，前值-14.21%；销售均价单月同比-0.63%，前值2.32%。十月份中央和地方联合在需求端发力，但销售状况依旧没有起色。我们认为主要有以下几重因素：1）十月份全国疫情发生反复，多省市都加强了疫情防控措施。2）经济前景不明朗、市场量价齐跌以及房企频繁暴雷的背景下，购房者信心不足。3）“二十大”召开前夕，各方对楼市政策基调的观望，可能也一定程度上影响了市场销售。

　　开发投资：新开工持续低迷，竣工面积单月下滑幅度也有所扩大，投资降幅扩大。10月单月新开工面积同比-35.08%，前值-44.35%；竣工面积同比-9.42%，前值-5.99%；开发投资同比-16.00%，前值-12.12%。融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在“保交楼”的政策推动之下，前期竣工情况有所好转，但随着交付难度较小的项目持续竣工，余下的项目可能由于盈亏难以平衡，“保交楼”难度将会越来越大。我们认为，“救项目不救房企”的思路已经难以对市场形成有效的托底，只有让房企自身恢复经营能力，才能把“保交楼”的民生任务更好的进行下去。

　　到位资金：国内贷款和自筹资金降幅收窄，但销售不振导致定金及预收款和按揭贷款降幅扩大。10月单月到位资金同比-26.00%，前值-21.27%；其中国内贷款单月同比-18.35%，前值-25.43%，自筹资金单月同比-20.68%，前值-25.49%。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。

　　投资建议：我们认为随着“第二支箭”政策与“金融十六条”措施的发布，行业融资持续紧缩的状况有望得到扭转。当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。

　　我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政策支持下，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。