房地产行业:销售环比连续两月为正 一季度为配置佳期

来源:中国银河 2022-01-12 08:04中投网 A-A+

   12月销售同比降幅扩大、环比连续两月为正。2021年12月,30城新房销售面积同比增速-22.79%,环比增速16.16%。分一二三线城市来看,同比方面,12月一、二、三线成交面积增量分别为-20.56%/-9.52%/-45.30%;环比方面,一、二、三线增速分别为12.44%/27.29%/-1.78%。从目前的政策表态来看,需求和供给端的支持力度加大,对“失速”的基本面进行托底,但考虑到风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间,销售的恢复较以往时间也要长一些,预计明年二季度企稳,22年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右。

  去化周期略降,整体库存不高。十大城市的存销比为11.16,较上月-0.54,去化周期环比-4.62%,同比+12.61%,随着市场销售修复,去化周期略降。一、二线城市存销比分别为8.69、13.37,分别较上月-0.46、-0.55。4.20。

  政策底部已过,暖风徐徐吹来。9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖,我们认为政策底已过,未来政策落地有以下几个方面:1)“房住不炒”基调不变,“大放水”式宽松难再现;2)对首套和改善型住房加强信贷支持,或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策;3)加强对房企融资支持;4)各地方有更大的自主权进行政策调整,未来“限涨”和“限跌”并行,“调控”和“调整”并行。

  央企国企和优质民企财务健康、信用较强。从财务角度来看,行业风险指标整体健康,优质龙头房企在风险指标的测算下表现优异;从偿债压力角度来看,未来三年偿债压力递减,2022年上半年偿债压力较大,下半年有所缓释,房企信用分层逻辑加强。

  物业管理:普增向分化转变,依赖向独立过渡。从重点跟踪的22家公司来看,21H1业绩继续高增,增速与体量无明显挂钩;高合管比尽显业绩确定性;第三方外拓比例持续增加,逐步走向独立运营。物管板块仍属于黄金赛道,21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段,增值服务的发展为高成长持续赋能,地产政策缓解带来布局时机。

  投资建议:短期维度,政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合,政策逐步从信贷端过度到需求端,之前压制估值的关键因素得到缓释,板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性,我们认为今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度,在集中度提升和盈利企稳预期下,管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656);建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。

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