房地产行业:行业销售小幅回暖 板块表现波动较大

来源:中达证券投资 2021-11-27 20:05中投网 A-A+

   数据要点:

  本周,42个主要城市新房成交面积环比上升4%,2021年累计成交面积同比上升8%。北京和上海环比分别持平和下降18%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升21%、12%及下降2%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约158%、79%、68%和51%。

  截至11月19日,13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期11.1个月,平均环比下降2%。温州和南宁去化周期分别由上周的16.6个月和11个月变动至10.5个月和9.1个月,分别环比上周下降37%和17%。

  本周,15个主要城市二手房交易建面环比上升12%。成都和金华环比分别上升204%和80%。2021年累计成交面积同比下降6%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降56%、38%和30%。

  本周观点:

  本周,重点城市成交面积较上周有所上升。在部分消息面因素和部分城市信贷投放边际改善影响下市场有所回暖,本周主要城市新房及二手房成交面积环比上升,重点城市二手房成交面积环比上升12%。

  库存方面,多地可售面积环比上升。例如,深圳可售面积环比上升10%带动一线城市可售面积环比上升4%;但在土地出让和商品房入市节奏等因素影响下,环比增速较上周有所下降。另外,由于市场成交有所提升,平均去化周期环比较上周进一步下降。

  投资建议:

  部分房企资金面优势依然显著,央行及地方继续规范市场秩序,维护行业稳定发展。本周,在部分消息面因素的影响下,投资者情绪带动板块表现波动较大。目前,房企间资金面仍然呈现分化:一方面,中央政策主要集中于改善房企信贷,例如适度放宽开发贷等政策以满足房企合理的融资需求,但由于市场惯性、房地产税的相继出台等因素影响,多数购房者仍持观望态度;部分房企评级下调也进一步影响了居民的购房意愿和市场信心。另一方面,部分房企依然拥有较强的融资能力,保利发展和招商蛇口分别计划发行总额为20亿元和15亿元的2021年中期票据,融创中国、融创服务等分别配售股份,一定程度上体现出市场及股东对企业发展持积极态度,有助于提振市场信心。政策方面,中央及地方政策进一步规范市场秩序,强调推动保障民生计划。央行、银保监会提出要“维护房地产市场平稳健康发展,遏制金融化泡沫化倾向”;东莞要求市属企业土地整备开发需遵循政府主导,进一步规范市场开发秩序;山东、深圳等地因城施策持续推动保障性租赁住房建设,保障居民基础设施建设。近期按揭等情况有所改善,但基于房企间信用仍然呈现分化,高周转、财务审慎、资金面充裕且具备资源禀赋的头部房企仍更具优势。维持行业“强于大市”评级。

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