房地产行业:8月销售量价加速回落 拿地新开工均大幅下行

来源:国盛证券 2021-09-18 07:33中投网 A-A+

   8月单月投资微增0.3%,累计投资平均增速7.7%。1-8月,全国房地产开发投资额98060亿元,同比增长10.9%(两年CAGR7.7%);8月单月值为13164.6亿元,环比增长3.5%,同比微增0.3%。因土地购置和新开工大幅下滑,单月和累计投资增速均收窄,竣工增长成为支撑开发投资主要因素。随着调控政策不断加码、销售加速回落,房企资金链普遍紧张,后续拿地、新开工动能也将受到影响,预计开发投资将持续承压。

  单月新开工继续两位数负增长,累计同比降幅扩大。1-8月房企累计新开工面积135502万方,同比降低3.2%(两年CAGR为-3.4%),较前值降低2.3pct;8月单月新开工16553.7万方,环比降低6.3%,同比降低16.8%。单月新开工自4月起已经连续5个月负增长,受到土地购置规模缩减的影响,短期可开工资源减少,再加上销售回落融资收紧使得房企新开工态度趋于谨慎,预计年内新开工增速将持续放缓。

  当月和累计竣工面积同比增幅扩大。1-8月房企累计竣工面积46739万方,同比增长26.0%(两年CAGR为6.0%),较前值增长0.3pct;单月竣工面积为4956.7万方,环比降低6.5%,同比增长28.4%。一方面房企迫于融资端压力,需要快速结算盘活预售监管资金以及降低负债率,另一方面2017-2020年销售高峰对应2020-2023的结算高峰,因此今年为竣工大年,预计竣工高景气度还将维持较长时间。

  8月土地成交价款降幅扩大至两位数,当月土地购置面积由正增长转为两位数负增长。1-8月土地购置面积10733万方,同降10.2%(两年CAGR-6.3%);8月为1968.9万方,同降13.9%。1-8月累计土地成交价款6647亿元,同降6.2%;8月为1525.9亿元,同降10.5%。8月土地市场继续降温,一方面二轮集中供地规则调整,大部分暂停或延期土地出让,土地供应量减少;另一方面融资全面收紧,房企加速去杠杆,拿地扩张速度被进一步遏制。9月随着土拍规则修改后多城宅地陆续返市,土地购置将边际提升,但因投融资管控趋严,预计年内土地市场将维持较弱态势。

  8月销售降幅扩至两位数,单月销售均价同比由正转负。1-8累计商品房销售金额119047万方,同增22.8%(两年CAGR11.7%);当月为12616.6亿元,同降18.7%。1-8月销售均价10425.1元/平,同增5.9%(两年CAGR5.5%);单月均价10057.2元/平,同降3.7%。由于(1)调控政策收紧,调控城市不断扩容,房价不涨预期加强;(2)二手房的流动性减弱使得新房有效客户减少;(3)多城放贷周期延长加上贷款利率上行对需求产生抑制。多重因素作用下,短期需求疲软,预计下半年销售将继续下行。

  当月到位资金连续两月负增长,累计增幅持续收窄。1-8月房企到位资金134364亿元,同增14.8%;8月为15393.5亿元,同比降低6.5%。1-8月各项资金来源中,国内贷款和自筹资金的占比降至12.6%和30.3%,定金及预收款占比显著提升至38.0%,个人按揭贷款占比维持16%左右。受到贷款集中度管理的影响,累计国内贷款增速已经连续三个月为负,房企对销售回款产生的经营性现金流的依赖程度越来越高。

  投资建议:我们推荐:1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:华润置地、龙湖集团、新城控股;2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头:贝壳、我爱我家;3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司:华润万象生活;4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A;5.代建行业龙头企业:绿城管理控股。

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