物业管理行业:规模增长与头部扩张双轮驱动

来源:招商银行 2020-10-16 10:30中投网 A-A+

   ■我国物业管理行业市场规模7000亿元,目前以基础服务收入为主,增值服务收入占比呈逐年递增的态势。基础物业服务收入中住宅业态、非住宅业态占比分别为47.6%、52.4%。非住宅业态面对单一业主市场化程度更高,同时有着物业费单价、收缴率高的优点,整体看盈利能力更强,成为物企积极拓展的重要方向。增值服务收入中社区增值服务、非业主增值占比各约50%。非业主增值服务的基础是地产开发,受房地产开发、销售、交付的影响较大,与房地产周期紧密相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点,且一定程度上独立于地产周期,将成为行业利润的重要增长点。根据我们的测算未来5年行业整体营收增长率在15%-20%之间,呈现持续向好趋势。

  ■基础物业服务收入增长来看,住宅业态关注地产竣工,非住宅业态关注渗透率提升。现阶段基础管理面积仍是物业管理行业增长的主要驱动因素。受益于未来5年地产竣工的高增长,住宅、非住宅预计每年分别有7亿平方米、2.5亿平方米的增量规模。同时,现存老旧小区改造整体市场规模为1000亿元,“放管服”改革会带动非住宅物业渗透率提升,相较现在的市场规模有7600亿元的增量空间。

  ■增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。头部物企通过自己的服务APP布局门禁、线上缴费等功能形成天然流量,同时进一步丰富APP服务到在线商城、家政、家装宅配、旅游、理财等社区增值服务。目前行业整体科技应用普及率不高,流量变现商业模式尚不成熟。但是我们仍看好社区增值服务的未来发展前景,首先社区增值服务受地产周期影响最小、毛利率最高。其次在互联网巨头和物企龙头的参与下,科技应用会被不断输出,普及率会进一步提升。

  ■集中度持续提升,资本助力行业整合。行业目前呈现小而散的格局,集中度CR10为11.4%。头部物企因背靠房地产开发企业,同时拥有股东背景、资金、口碑等优势,加速规模扩张。2018年以来赴港上市的物业企业增多,进一步带动了行业内并购增加。收并购是物业企业规模快速扩张的重要选择,未来仍会是物业企业上市及并购的大年,助推行业集中度进一步提升。

  ■布局建议:建议积极参与到物业企业发展过程中,为物企客户定制投行、零售、公司业务的综合服务方案(招商银行各部如有投行、对公、零售业务机会,请联系文末相关部门作者)。

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