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房地产行业:住宅和土地市场遭遇双杀 疫情后或迎政策利好

来源:亿翰智库 2020-02-07 08:58中投投资咨询网 A-A+

   投资要点:

  政策速览:长期调控以稳为主,但短期存在松动空间

  因疫情突发事件,1月政策分为两类:一是疫情发生前的长期性行业调控政策,二是疫情发生后的突发性政策。疫情发生前,宏观方面,货币政策边际宽松,但房地产行业的信贷资金流入依然有限;因城施策方面,房地产市场调控逻辑仍在,但是方式逐步优化;保障性住房方面,从增加供给向加强管理过渡。疫情发生后,多地房企售楼处暂停开放,规避人群聚集;多地复工日期延后,房企开工延期。我们认为房地产行业长期的调控政策仍将“稳”字当头,以稳为主;但在疫情冲击下,短期调控存在松动空间。

  住宅市场:成交增速全线回落,去化周期不升反降

  从我们监测的40城数据来看,1月商品住宅销售面积为1538.61万平米,同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。受到基数效应、传统销售淡季以及疫情的影响,1月住宅成交环比增速全线回落。核心二线和三四线城市同比保持增长,保持一定的韧性。作为传统的销售淡季,通常1月的数据,并不能左右我们对2020年全年市场与2019年市场表现持平的判断。但因疫情突发、房企复工、项目开工延迟,最终将影响城市商品住宅的供应量,同时对于购房需求的释放产生负面影响。但是,无论是需求还是供给方面,均是延迟入市的影响。而房企面临修复性较差的问题是资金短缺。疫情过后,政策调控和融资调控边际放松的空间将有提升,企业降价跑量,加速抢收的可能性也更大。

  土地市场:供应与成交齐降,疫情过后,预期年中再迎成交热潮

  2020年1月全国200城合计供应规划建筑面积24505.6万平米,同、环比分别下行17%和56%。土地成交规划建筑面积11604.1万平米,同比、环比分别下降45%、66%。整体来看,2020年初土地市场成交热度全面遇冷。疫情扩散叠加春节放假影响,社会经济活动基本停止,土地供给减少,需求不足导致这一时期土地成交呈阶梯状下滑。鉴于当前疫情仍较为严峻,一季度土地市场成交热度难有提升。但是当疫情结束后,土地市场会有较好的预期。首先,政府加快供地节奏,土地供应恢复;其次,年初拿地受到抑制,房企补仓需求增强。最后,房地产业仍是经济发展的重要支柱,鉴于销售停滞面临资金压力,行业融资环境有望边际改善,从而催生年中的土地成交热潮。

  企业表现:销售、投资均下降,短期房企存现金流压力

  2020年1月,房企投资力度大幅减弱,投资方向主要集中于对一二线城市的投资,减少了对三四线城市投资。销售方面,春节错位叠加疫情影响,TOP200房企整体销售业绩同比减少10.2%,各梯队增速及门槛值均有下降。融资方面,信用债同比小幅增长,海外债融资规模显著增长,但疫情影响导致回款受限,短期内房企资金将承压。在当下疫情蔓延的环境下,房企应做好营销、投资、融资等多方面的调整,但最关键的还是资金,保持现金流的充裕是重中之重。

关键词:房地产行业 住宅 土地市场
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