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房地产行业:盈利能力小幅回落 回款改善投资回暖

来源:中银国际 2019-11-07 07:50中投投资咨询网 A-A+

   2019 年 1-9 月地产板块主营业务收入和归母净利润增速分别为 19.2%和9.0%,分别较 19 年中期收窄 1.2 个百分点和 3.3 个百分点,由于 16-17 年涨价项目结算进入尾声,营收和业绩增速呈现收窄的趋势。利润率方面,板块总体毛利率和净利率分别为 35.6%和 10.3%,分别较 19 年中期下降 1.1和 1.5 个百分点。19Q3 房企资产负债率 80.6%,较 19 年中期下降 0.1 个百分点;净负债率 102.1%,较 19 年中期下降 1.2 个百分点。现金流方面,2019年 1-9 月,板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升 13.0%,较 1-6 月回落 1.8 个百分点;板块购买商品及劳务的现金流入累计同比上升 16.4%,较 1-6 月上升 6.4 个百分点。

  点评

  盈利方面,由于 16-17 年涨价项目结算进入尾声,营收和业绩增速呈现收窄的趋势,19 年三季度主营业务收入和归母净利润增速分别为 19.2%和 9.0%,分别较 19 年中期收窄 1.2 个百分点和 3.3 个百分点。其中,二线房企表现亮眼,收入及利润增速均领跑行业。

  利润率方面,房企整体毛利率同比上升,环比下降,呈见顶回落趋势;并由于少数股东权益及计提资产减值损失显著上升,净利润率下行更为显著。板块 2019 年三季度毛利率和净利率分别为 35.6%和 10.3%,分别较19 年中期下降 1.1 和 1.5 个百分点。

  负债率方面,19Q3 房企资产负债率 80.6%,较 19 年中期下降 0.1 个百分点,其中预售账款及合同负债上升影响较大。板块净负债率 102.1%,较19 年中期下降 1.2 个百分点,二线房企杠杆率下降显著,财务结构更加健康。另一方面,2019 年 1-9 月板块投资现金流出累计同比上升 16.4%,较 19 年中期扩大 6.4 个百分点,投资呈回暖趋势。

  展望未来,我们认为在房地产融资环境不断收紧的情况下,行业拿地及开工投资或将逐步下降,房企有望加快销售回款,销售价格增速或将回落,叠加 16-17 年土地购置价格上涨,行业利润率水平或将承压。另一方面,房企间持续分化,一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足,19年业绩望延续高增,而尾部房企将逐渐淡出市场,行业集中度或再度提升。

  投资建议

  我们判断 2019 年四季度,随着“一城一策”的深化落地,部分城市调控呈小幅放松态势。目前主流房企 2019 年平均 PE4-8 倍(详见文末估值表),处历史低位,估值修复动力较大;同时,主流房企 2019 年平均股息率超过 5%,远高于 10 年起国债收益率;伴随龙头房企销售、投资、融资等集中度持续提升,四季度配置价值凸显。

  我们维持板块强于大市评级,建议积极关注政策及融资环境变化,推荐龙头房企:万科 A、保利地产;区域龙头:华夏幸福、荣盛发展,招商蛇口;建议关注高成长性房企:大悦城、阳光城、中南建设及房地产服务商:我爱我家。

关键词:房地产
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