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南京乐伽公寓“爆雷” 高进低出模式是主因

来源:东方财富网 2019-08-12 09:34中投投资咨询网 A-A+

  近日,南京乐伽公寓宣布停业,涉及上万房东和租客。事实上,今年长租公寓行业风波不断。据公开信息统计,自2017年2月至2019年3月,关闭了20家长租公寓品牌中,仅今年7月份,就有乐伽公寓、杭州速锦房产等6家公寓机构“爆雷”。业内人士表示,在激进的市场拓展策略下,融资环境骤然生变,又缺乏健康的盈利模式,长租公寓的未来充满不确定性。

  南京乐伽公寓“爆雷”

  8月7日晚,乐伽公寓通过微信公众号发布公告,确认公司因经营不善停止经营,并无法偿还客户欠款。

  此前,这家总部位于南京的第三方租房平台,在杭州、南京、合肥、西安等地陆续被曝出拖欠房东租金、租客按时交租却被要求搬离等情况,并出现客户维权。

  而就在7月14日,乐伽公寓还公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”,“乐伽公寓跑路”是公司在解除少数不符合市场需求房屋的合同中时,个别造谣者利用而加以诽谤的消息。

  之后事情便陡转急下,7月15日,西安市住房和城乡建设局官网挂出《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》。

  7月19日,“疑似爆仓”和“乐伽公寓跑路”的消息传播不断扩大,乐伽的房东、租户自主建立维权群,联系各方进行维权。

  7月21日,乐伽发出公告表示,公司正常运营,个别被清退的员工故意发布不实信息引起客户挤兑,公司已对接投资方,并向公安机关提供信息,尽量追回被已经清退的公司业务员侵占的公司款项。

  7月21日,南京建邺区住房保障和房产局发布通告,表示对乐伽租房违约现象正在调查中。

  而8月7日,乐伽推翻之前自己的说辞,正式宣布“倒闭”。乐伽公寓公告称,近期因公司经营不善,无力履行合同。我司已尽最大努力通过多种途径积极自救,但均未见效。目前公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

  据不完全统计,乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上,涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。

  以下为乐伽公寓公告全文:

  “高进低出”模式是主因

  乐伽公寓成立于2016年5月30日,运营主体是南京乐伽商业管理有限公司,出事之前,已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都等8个城市的市场,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。

  不同于一般长租公寓的运营模式,乐伽公寓采用按高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金为半年,甚至一年。如果租客想月付,租金价格就会升高。因此,不少租客图便宜,往往选择半年付甚至一年付。乐伽公寓采用这种模式,在多个城市不断扩张。

  乐伽公寓在公告中对此进行了反思并表示,造成公司业务全线关停的原因是“高进低出”的经营模式及公司内部管理制度缺失等诸多因素。

  公告还称,公司将会同市住房租赁协会推荐的部分住房租赁企业、与房屋租赁合同尚未到期的房东、房客进行调解。

  业内人士指出,“高收低租”与租金贷一样是利用资金池放大杠杆,在缺少风险控制和经营管理失误的情况下将导致资金问题。

  长租公寓为何乱象频繁发生

  据同策研究院统计,自2017年2月至2019年3月,已关闭的20家长租公寓品牌中,有13家出现了资金链断裂问题。而在刚刚过去的7月份,从西安万巢跑路、杭州安闲居资金链断裂、魔房宝涉嫌非法吸收公众存款,再到乐伽公寓,中小长租公寓几乎每周就有一家爆仓。同时,租金贷、甲醛门等乱象也频繁发生。

  曾经是资本宠儿的长租公寓,为何短短两年便从风口跌落?

  同策咨询研究总监张宏伟表示,此类企业最大的问题在于短期内规模扩张速度太快,这导致包括装修在内的各类成本增长速度过快,扩张过程中往往有借款,但收入部分来讲,只有“租金差”,其他的增值收益相对较少。一方面是微薄的租金收入,另一方面是企业的快速扩张,这导致收入无法偿还借贷资金。

  张宏伟强调,类似乐伽公寓的“爆雷”现象在未来可能还会出现。“在扩张过程中,前期资本市场环境宽松,企业能够持续不断借钱维持生存发展,当资方对长租公寓停贷、或放贷趋于谨慎,后续缺乏资金来源的时候,而企业还走在扩张的道路上,必然会遇到紧急刹车带来的现金流断裂的风险。”

  保利公寓副总经理姚志鹏表示,长租公寓行业本身作为一个微利行业,使用亏本的生意来扩张规模是不科学的,此类扩张方式的企业没有长久生存的空间。

  盈利仍成困局

  目前,我国的租赁市场主流依旧是C2B2C模式,即房东、租客通过链家、Q房等中介平台来促成交易。随着互联网的发展以及租客对生活品质的追求,催生了新兴的B2C模式,即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商。

  东北证券表示,目前已有多方机构加入长租公寓蓝海市场,在政策的推动与帮助下,各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展,然而在当前的租金水平与融资利率下,长租公寓盈利仍成困局。随着租赁住宅融资手段的逐渐开放与各地租赁用地出让总量的增加,重资产模式的土地成本、融资问题已得到一定改善。

  东北证券认为,后续土地和金融的政策支持力度将会进一步加大,从长期来看,重资产型长租公寓运营商未来的发展潜力、市占率的提升将更为巨大。

  业内呼吁建立风险准备金

  长租公寓究竟该如何破局与盈利,未来还有没有发展前景?

  北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出,在乐伽事件中,当下相关部门正积极救火,群策群力善后“爆雷”的遗留问题非常重要。但更重要的是,如何防微杜渐,通过构建长效机制,防止类似问题重复发生。

  赵庆祥认为,要尽快出台住房租赁条例,租赁行业必须通过立法建立准入门槛。此外,可以由协会牵头探索建立风险准备金制度,租赁企业按照规模,缴纳风险准备金,此举一方面可以对冲经营不善带来的风险,另一方面,也可以控制企业的扩张速度。

  长租行业还有较好的发展前景,“目前在住房租赁市场规范发展过程中,肯定会出现各种问题,但随着租赁制度的完善,这些问题都会逐步得以解决。”赵庆祥总结表示。

关键词:长租公寓
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