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房地产行业投资分析报告:房地产市场正式进入体系建设的时代

来源:东方财富网 2017-11-13 08:39中国投资咨询网 A-A+

   十九大期间,中国住建部部长王蒙徽表示,将加快培育住房租赁市场以及在北京和上海开展共有产权住房试点,标志着中国房地产市场正式进入了体系建设的时代。未来中国的核心城市,将形成中低收入人群由租赁房覆盖、夹心收入人群由共有产权房覆盖而中高收入人群则由普通商品房覆盖的多层次供应体系,但在前两者基本布局完成前,目前对普通商品房的调控政策料难放松。

  封闭式管理。今年8月初北京就《北京市共有产权住房管理暂行办法》征询意见,并于9月底正式实施,同日首个共有产权住房项目进行了公开摇号。此前,在廉租房、经济适用房、限价商品房的基础上,北京于2013年推出了自住商品房,旨在帮助有一定购买力的无房户家庭拥有住房。自住商品房定价一般比周边商品房低三成左右,而与经适房和限价房最终可实现私有化一样,自住商品房获取产证满5年后亦可在公开市场转让,但收益的30%须上交财政。本次共有产权房的试点,覆盖人群与自住商品房基本相同,但要求以低于市场价格的比例来确定购买人所拥有的产权,而剩余产权则由政府持有,满五年后亦可转让,但仅可以转让自己持有的产权且受让人必须为同样符合共有产权房购买条件的家庭,而政府拥有的产权不会出让,也即共有产权房将被封闭管理循环使用,永远不能转为普通商品房。

  国际经验。英国从1980开始启动共有产权住房计划,因在经济增长放缓的背景下希望在缓解政府保障房建设支出的同时不降低保障房的供给。购房人产权在25%-75%之间,但可根据收入变化动态自由调整直至完全私有。新加坡堪称产权类保障住房体系建设的楷模。其于1960年成立新加坡建屋发展局(HDB)并推出组屋(HDBflat)计划,在此后三十年间将覆盖率推升到八成以上。而于1996年房价飙升之际又推出了执行共管公寓(EC)计划,旨在帮助收入超过组屋购买要求但又买不起私人公寓的夹心人群以低于市场的价格拥有公寓。香港的住房保障制度则立足于租售并举,目前主要拥有公屋(廉租房)和居屋(产权房)两类产品。我们注意到香港的居屋实行有选择性的半封闭式管理,买家在居住满五年后,可在向房委会(HA)缴纳补价后于公开市场出售居屋,也可以选择在居屋二手市场卖给合资格买家而无须缴纳补价。中国共有产权房试点正是采取后者这种封闭式管理方法。

  平稳过渡至共有产权房。北京自2013年10月推出自住商品房,房源由开发商通过公开市场获地新建,当年政府即推出21宗地,总建面超200万方。2014年8月推出首批房源公开摇号,申请家庭数高达20万。但官网数据显示此后迄今摇号出售的自住商品房仅3.6万套,为对所有等待家庭公平起见,自住商品房定价区间五年来几乎没有变化(按区域不同定价于14500-35000元/平米之间)。土地供应的波动进一步加大了供应缺口,2014-16年自住商品房用地跟随北京整体土地供应的缩减大幅减少,2016年全年仅有两宗地块,惟在今年三月响应中央要求而将全年住宅供地指标翻倍至1200公顷后,一并将自住商品房用地计划从83公顷提升到200公顷,相当于去年实际供应量的16倍。而在共有产权房试点办法甫一推出后,首个进行摇号的该类项目此前即为自住商品房,预示着未来自住商品房将全面转向共有产权房。我们认为共有产权房的定价将和自住商品房相近,虽然个人拥有的产权部分会变少但会拥有控股身份,不会影响其对各类资源的使用,也依旧可以享受其所拥有权益部分的增值。同时,政府不必为了产权的持有而额外支付费用,因此相关用地的价格也不会出现变化,产权形式上的确认反而赋予其对共有产权房灵活定价的权利。

  商品房房价短期仍难撼动。北京加速供地计划并不仅限于2017年,2017-2021五年将新增宅地6000公顷,对应新增租赁住房50万套,产权类住房100万套,其中普通商品房约50万套,共有产权房和定向安置房各25万套。官方数据显示目前北京常住人口约2200万,过去二十年年均新增常住人口数约50万(对应家庭20-25万户),近五年收窄到30万(对应家庭12-15万户),实际数据可能更高。而跟随土地供应此前的大幅缩减,最近三年每年产权类商品住宅新增量仅在10万套左右。同时,在北京目前760万套的住宅存量中,约六成为1998年房改前建成,也令升级改善需求与日俱增。如果五年计划能够落实到位,产权类住宅需求将基本得到满足,房价上涨压力将有效缓解,但过去三年平均低至47%的宅地供应实现率令市场存疑,当前为控地价而导致的大比例自持亦挤压了可售商品住宅面积。改善型买家对于普通商品住宅尤其是中高端住宅的需求仍旺,除非货币政策出现大波动,否则供求关系很难在一两年内显着改善,调控仍难退出,一手商品住宅价格将继续处于政府调控中而难涨难跌。

关键词:房地产 投资分析 体系建设
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