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共有产权房能不能降房价?真相到底是如何?

2017-08-06 09:23中国投资咨询网 A-A+

  昨天,8月3日北京楼市又出重磅消息,北京住建委新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见!
  一时间各种相关解读刷屏朋友圈。
  小编与大多数人观点相反,认为这个政策实质上不是降房价而是托底楼市,把降房价逼到死角,再无可能降了。
  纵览各种消息发现大家关心的问题主要有两点:
  一是共有产权房会不会降低房价?
  二是非北京户籍的“新北京人”的分配比例要达到30%,那么新北京人是谁?
  下面分别说说:
  【一】“共有产权”后房价上涨动力更强
  先说第一点,共有产权房能不能降房价?
  所谓共有产权房,实际上就是购房者以低价购买房子,政府按照房价与商品房房价之间的差额,折算自己的入股比例。
  换句话说,政府通过“限房价、竞地价”、“综合招标”等出让方式,让渡一部分土地出让收益。
  购房人享受低于市场价的房价,而政府强制获得其中一部分产权比例。
  按照目前意见稿,“共有产权房”的定价规则是其销售均价。
  低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。
  举个例子,北京某商品房市场价为6万,总面积100平米价格是600万,而作为”共有产权房”则以4万单价售卖。
  这样符合规定的购房人以400万的低总价就能买下了原来需要600万的房,其中的200万的差价,则以政府产权的形式按照1/3比例,与购房人占比2/3的产权共同持有这套房。
  也就是说,这个政策即是政府以强制性的手段参与到中低端房地产市场中来。
  并且以一个比正常市场价格要低的位置,帮助中低端人群实现居住需求。
  这样,短期内会解决及抑制部分中低端人群的购房需求。
  而需求的减弱一定程度上会对房产市场价格的上涨形成抑制。
  但从,另一个角度看,5年之后购房者转让房产(5年内不得转让),政府也要从中抽走1/3的收益。
  并且同样出价下,政府有权优先购买。
  其实通过这种共有产权的绑定方式,政府已经深入参与到房地产市场
  相比以前只是一锤子卖地拿走土地出让金,现在则能够与购房者共同从房价上涨中分食收益。
  这样一来,作为交易的直接参与者,上涨的市场显然对政府更为有利。
  虽然,房价也有可能在下跌中成交,但政府实际损失也不会比1/3多,也就是说即使房价下跌,政府的损失也就是一点土地出让金而已。
  但其中要害问题是,作为住房产权的拥有方,此时的房价下跌将直指国有资产贬值、流失,这可就是大问题了。
  不论是政府持有或者政府的指定代理人持有,可都是要付法律责任的。
  你认为,房价未来还能降吗?还敢降吗?
  总之,楼市资本论认为既然政府以自身持有的方式参与到房地产市场中来,那么容忍房价下跌的可能性只能是比以前更低,而不是更多。
  另外,让更多的刚需有资格与政府携手上车北京房地产的豪华列车,这个市场只会变得越来越活跃,这样一来上涨的可能性反而更大了。
  【二】“共有产权住房”是北京对二线城市抢人的反击
  第二点,说说此次政策的一大亮点“新北京人”,且要占到30%的分配比例?
  按照北京市有关部门的解释,北京市的“共有产权住房”是对原有自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范,主要供应给符合限购条件的且家庭成员名下均无住房家庭。
  并强调非北京户籍的“新北京人”的分配比例要达到30%。
  这无疑对急需购买第一套住房的“新北京人”刚需家庭来讲是一个重磅好消息。
  我们知道根据北京市统计局公布数据,截至2016年底,北京全市常住人口2172.9万人,其中外来人口807.5万人,占常住人口的比重为37.2%。
  这里面有多少是新北京人呢?
  北京市住建委宣传中心相关负责人向媒体证实,“新北京人”和“稳定就业的非京籍无房家庭”是对应关系。
  “大家都在北京工作,因为很多原因解决不了户口,但的确给北京做了很多贡献。
  我们住建委就是为了那些为北京做贡献的人,能让他们住下,能够安居乐业,给他们提供方便。”该名负责人表示。
  而对于如何才算稳定就业,该负责人表示,就是有稳定的社保、收入、纳税,之后还将出台细则。
  楼市资本论认为这是北京作为核心一线城市对近日武汉、成都、西安、郑州等二线城市疯狂抢人政策(不仅给钱还给户口,还给房)的坚决反击。
  这样一来,依然还会有很多人愿意来北京上学读书,毕业留下来,也会有更多年轻人在外地读书,毕业来北京工作生活并留下来。
  也就保证了北京这座城市不断有新鲜血液补充进来。
  总之,楼市资本论认为本次“共有产权住房”政策的出台,是政府众多保持房地产市场稳定发展的长效机制之一。
  而其中透露出来托底意味非常明显,从顶层设计看,房价基本没有下降的可能了。
  而众多刚需又可以借机实现居住梦想,政府本次的政策真可谓是一石二鸟。
  当然,这其中也还有很多模糊有争议的地方,我们也静待最后政策的出台。

来源:中投投资咨询网 关键词:共有产权房 房价
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