2009-2012年中国物业管理行业投资分析及前景预测报告

　　中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
　　物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。
　　2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。
　　21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。
　　中投顾问发布的《2009-2012年中国物业管理行业投资分析及前景预测报告》共十二章。首先介绍了物业管理的定义、主要内容、发展历程及基本特征等，接着分析了国际国内物业管理行业的发展概况，然后介绍了物业管理的收费情况和招投标的发展。随后，报告对物业管理行业做了区域发展分析、关联产业发展分析、重点企业运营状况分析、企业经营管理分析、行业竞争分析和营销分析，最后分析了物业管理行业的未来发展趋势。您若想对物业管理行业有个系统的了解或者想投资物业管理，本报告是您不可或缺的重要工具。

第一章　物业管理的相关概述
　　 1.1　物业管理的介绍
　　　　 1.1.1　物业管理的定义
　　　　 1.1.2　物业管理的主要内容
　　　　 1.1.3　物业管理的历史发展分期
　　 1.2　国内外物业管理基本特征的比较
　　　　 1.2.1　国外物业管理的基本特征
　　　　 1.2.2　国内物业管理的基本特征分析
　　 1.3　物业管理产权理论的简析
　　　　 1.3.1　产权理论的简介
　　　　 1.3.2　物业管理产权理论的产生
　　　　 1.3.3　中国物业管理模式发展及产权理论解释
第二章　国际物业管理的发展综述
　　 2.1　国外物业管理的发展
　　　　 2.1.1　世界物业管理的特点分析
　　　　 2.1.2　国外物业管理的优秀模式
　　　　 2.1.3　国际物业管理的成功之道
　　　　 2.1.4　国外传媒业办公大楼的管理技巧
　　　　 2.1.5　国外住宅小区的物业管理概况
　　 2.2　美国
　　　　 2.2.1　美国的物业管理概况
　　　　 2.2.2　美国物业管理的主要特征
　　　　 2.2.3　美国物业管理的服务宗旨
　　　　 2.2.4　美国物业管理企业的经费运作概况
　　 2.3　日本
　　　　 2.3.1　日本的物业管理特点分析
　　　　 2.3.2　日本物业管理现状分析
　　　　 2.3.3　日本物业管理法律制度完善
　　　　 2.3.4　日本公寓的物业管理分析
　　 2.4　新加坡
　　　　 2.4.1　新加坡物业管理的总体印象
　　　　 2.4.2　浅析新加坡物业管理
　　　　 2.4.3　新加坡共管式物业管理概况
　　 2.5　澳大利亚
　　　　 2.5.1　浅析澳大利亚的物业管理
　　　　 2.5.2　澳大利亚物业管理的主要特征
第三章　中国物业管理的发展
　　 3.1　物权法的实施对中国物业管理的影响
　　　　 3.1.1　《物权法》的实施引起物业管理的变化
　　　　 3.1.2　《物权法》对物业管理的法制作用分析
　　　　 3.1.3　《物权法》对物业管理活动的影响
　　　　 3.1.4　《物权法》对物业管理发展局面的影响
　　　　 3.1.5　《物权法》对《物业管理条例》的影响
　　 3.2　中国物业管理发展的总体概况
　　　　 3.2.1　中国物业管理的经济浅析
　　　　 3.2.2　中国物业管理的发展环境分析
　　　　 3.2.3　中国物业管理在政治经济文化中的发展情况
　　　　 3.2.4　物业管理的发展模式及其利弊分析
　　　　 3.2.5　2001-2007年中国物业管理回顾
　　 3.3　中国物业管理行业结构简析
　　　　 3.3.1　潜在的进入者
　　　　 3.3.2　替代品
　　　　 3.3.3　购买者的讨价还价能力
　　　　 3.3.4　供应者的讨价还价能力
　　　　 3.3.5　行业内部现有竞争者的抗衡
　　 3.4　物业管理的法律特色与完善
　　　　 3.4.1　物业纠纷类型和法律特征
　　　　 3.4.2　物业纠纷的原因分析
　　　　 3.4.3　物业纠纷的解决办法及国外的经验
　　 3.5　中国物业管理发展存在的问题
　　　　 3.5.1　中国与世界先进物业管理模式存在的差距
　　　　 3.5.2　中国物业管理发展过程中面临的问题
　　　　 3.5.3　中国物业管理面临的困难简析
　　　　 3.5.4　中国物业管理存在的主要矛盾
　　　　 3.5.5　物业管理市场存在信息不对称
　　 3.6　中国物业管理发展的策略
　　　　 3.6.1　推行物业管理市场化发展的对策
　　　　 3.6.2　物业管理信息不对称的解决方法
　　　　 3.6.3　创新物业管理服务促进行业稳健发展
　　　　 3.6.4　把握好物业管理行业发展方向的措施
　　　　 3.6.5　中国物业管理发展需要三方面的共同努力
　　　　 3.6.6　构建和谐物业管理的策略分析
　　 3.7　中国物业管理可持续发展战略分析
　　　　 3.7.1　物业管理可持续发展的意义
　　　　 3.7.2　物业管理可持续发展的问题分析
　　　　 3.7.3　中国物业管理可持续发展的对策
第四章　物业管理的费用分析
　　 4.1　物业管理费的介绍
　　　　 4.1.1　物业管理费的构成
　　　　 4.1.2　物业管理费的收费标准
　　　　 4.1.3　物业管理费的核算方法
　　　　 4.1.4　物业管理费的主要用途
　　 4.2　物业服务收费方式分析
　　　　 4.2.1　物业服务的两种计费方式
　　　　 4.2.2　两种收费方式的的优缺点分析
　　　　 4.2.3　两种收费方式的比较
　　　　 4.2.4　中国酬金制需要完善的方面
　　 4.3　物业管理服务与收费的关系分析
　　　　 4.3.1　物业管理服务与收费相结合的制度基础
　　　　 4.3.2　物业服务与收费的内在联系
　　　　 4.3.3　物业服务与收费相结合的要求和实践
　　 4.4　对物业管理低收费与零收费的理性思考
　　　　 4.4.1　市场经济下低收费和零收费现象分析
　　　　 4.4.2　法律层面的低收费和零收费的审视与考量
　　　　 4.4.3　低收费和零收费的对策建议
　　 4.5　物业管理费用收取存在的问题及对策
　　　　 4.5.1　物业管理欠费问题的原因分析和解决建议
　　　　 4.5.2　解决物管费困局的新思路
　　　　 4.5.3　物业管理收费应遵循质价相符的原则
　　　　 4.5.4　物业公司收缴物业管理费的内部控制和核算分析
第五章　物业管理招投标的发展
　　 5.1　物业管理招投标机制的综述
　　　　 5.1.1　物业管理招投标活动的认识
　　　　 5.1.2　物业管理招投标的特征与其要点
　　　　 5.1.3　物业管理招投标的必要性和意义
　　　　 5.1.4　物业管理依法实行招投标制度的利处
　　 5.2　物业管理招投标方式的分析
　　　　 5.2.1　物业管理行业的健康发展亟需推行招投标
　　　　 5.2.2　中国物业管理三种招标的方法
　　 5.3　物业管理招投标存在的问题
　　　　 5.3.1　物业管理招投标制度缺陷和现实的困境
　　　　 5.3.2　物业管理招投标中面临的三大误区
　　　　 5.3.3　实施物业管理招投标所存在的主要问题
　　　　 5.3.4　物业管理招投标待解决的四大难题
　　 5.4　物业管理招投标的对策
　　　　 5.4.1　实施物业管理招投标的措施
　　　　 5.4.2　市场化的物业管理科学开展招标投标的对策
　　　　 5.4.3　理顺物业管理招投标关系的思考
　　　　 5.4.4　完善物业管理招投标的六点建议
　　　　 5.4.5　物业招投标市场机制培育和完善的基本要素
第六章　中国主要地区物业管理的发展
　　 6.1　深圳
　　　　 6.1.1　深圳物业管理的发展概况
　　　　 6.1.2　深圳物业管理的特征
　　　　 6.1.3　深圳物业管理招投标迈入攻坚时刻
　　　　 6.1.4　深圳宝安区农村物业管理概况
　　　　 6.1.5　深圳物业管理发展的前景
　　 6.2　北京
　　　　 6.2.1　北京物业管理的发展综述
　　　　 6.2.2　北京市物业管理的收费分析
　　　　 6.2.3　北京物业管理存在的问题
　　　　 6.2.4　北京物业管理出现新的规定
　　　　 6.2.5　北京将颁布实行住宅物业管理服务标准
　　 6.3　上海
　　　　 6.3.1　上海物业管理的总体透视
　　　　 6.3.2　上海物业管理价格的市场化升速
　　　　 6.3.3　上海民营物业管理企业发展现况
　　　　 6.3.4　上海民营物业管理企业面临的问题
　　　　 6.3.5　上海民营物业管理企业的发展举措
　　 6.4　广州
　　　　 6.4.1　广州市物业管理招投标的概况
　　　　 6.4.2　广州物业管理出现新的模式
　　　　 6.4.3　广州物业管理深入发展的对策
　　　　 6.4.4　广州物业管理新规显现四大变化
　　 6.5　其他城市物业管理现状
　　　　 6.5.1　重庆
　　　　 6.5.2　烟台
　　　　 6.5.3　保定
　　　　 6.5.4　陕西
　　　　 6.5.5　德州
　　　　 6.5.6　盐城
第七章　物业管理与房地产行业
　　 7.1　2007年中国房地产发展回顾
　　　　 7.1.1　2007年国内房地产市场运行状况
　　　　 7.1.2　2007年中国房地产开发主要特点
　　　　 7.1.3　2007年底中国房价涨幅下降
　　　　 7.1.4　2007年中国房地产景气指数分析
　　 7.2　2008年中国房地产业现状分析
　　　　 7.2.1　2008年上半年全国房地产开发市场特点
　　　　 7.2.2　2008年上半年国内房地产开发企业特点
　　　　 7.2.3　2008年前三季度中国房地产市场概况
　　　　 7.2.4　2008年1-10月国内房地产市场特点分析
　　　　 7.2.5　2008年10月国家房地产景气指数分析
　　 7.3　房地产与物业管理的发展分析
　　　　 7.3.1　房地产与物业管理的关系
　　　　 7.3.2　物业管理是房地产企业的诚信及品牌的伸展
　　　　 7.3.3　物业管理陪伴房地产业发展由陌生成为依赖
　　　　 7.3.4　浅析物业管理在房地产开发中的主导作用
　　　　 7.3.5　优秀的物业管理是房地产业发展的图腾
　　　　 7.3.6　培育物业管理成为房地产开发经营主角的对策
　　 7.4　不同所有权制度下的住宅小区物业管理研究
　　　　 7.4.1　住宅小区的物权关系分析
　　　　 7.4.2　物业管理的委托与被委托联系
　　　　 7.4.3　业主对物业管理的权利及义务
　　　　 7.4.4　物业管理企业向业主提供的服务
　　 7.5　住宅小区前期物业管理研究
　　　　 7.5.1　住宅小区前期物业管理的特点
　　　　 7.5.2　住宅小区前期物业管理的内容
　　　　 7.5.3　住宅小区前期物业管理要把握的重点
　　 7.6　物业管理与社区文化建设浅析
　　　　 7.6.1　物业管理与社区文化建设的关系分析
　　　　 7.6.2　物业公司与业主在社区文化建设的角色定位
　　　　 7.6.3　重视资源的整合利用途径
第八章　重点企业
　　 8.1　天鸿集团
　　　　 8.1.1　集团简介
　　　　 8.1.2　天鸿集团物业管理品牌的发展概况
　　 8.2　中海物业
　　　　 8.2.1　公司简介
　　　　 8.2.2　新形象促进中海物业品牌发展战略
　　　　 8.2.3　中海物业的发展趋势
　　 8.3　万厦居业
　　　　 8.3.1　公司简介
　　　　 8.3.2　万厦居业的发展纪实
　　　　 8.3.3　万厦居业以创新品牌获得市场
　　　　 8.3.4　万厦居业造就深圳物业管理的名片
　　 8.4　上海陆家嘴物业管理有限公司
　　　　 8.4.1　公司简介
　　　　 8.4.2　上海陆家嘴物业管理的发展概况
　　　　 8.4.3　品牌铸造上海陆家嘴物业管理有限公司
第九章　中国物业管理的企业分析
　　 9.1　中国物业管理企业的发展
　　　　 9.1.1　物业管理企业品质管理的概况
　　　　 9.1.2　国有物业管理企业改革的发展
　　　　 9.1.3　物业管理企业在前期介入阶段的作用分析
　　　　 9.1.4　现代物业管理公司盈利模式的浅析
　　　　 9.1.5　物业管理企业的专业化是一种战略选择
　　　　 9.1.6　民营物业管理企业发展存在的优势
　　 9.2　物业管理企业的企业文化建设的浅析
　　　　 9.2.1　物业管理企业的企业文化建设的必要性
　　　　 9.2.2　物业管理企业的企业文化建设的困难
　　　　 9.2.3　物业管理企业文化建设应遵循的原则
　　　　 9.2.4　物业管理企业的企业文化建设的举措
　　 9.3　物业管理企业的诚信分析
　　　　 9.3.1　诚信是做企业的根本
　　　　 9.3.2　诚信造就物业管理行业的发展
　　　　 9.3.3　诚信对物业管理行业发展的利处
　　　　 9.3.4　物业管理存在的不诚信种种表现
　　　　 9.3.5　物业管理行业诚信机制的建立
　　 9.4　物业管理企业发展存在的问题
　　　　 9.4.1　物管企业发展面临的挑战
　　　　 9.4.2　物业管理企业存在的危机
　　　　 9.4.3　高校物业管理企业面临的挑战
　　　　 9.4.4　民营物管企业发展的风险
　　 9.5　物业管理企业的发展策略
　　　　 9.5.1　物业管理企业发展的建议
　　　　 9.5.2　物业管理企业应多维度积累无形资产
　　　　 9.5.3　物业管理企业应注重企业的形象设计
　　　　 9.5.4　物业管理企业的设备维修保养体系亟待建立
　　　　 9.5.5　物业管理企业的品牌营销策略
　　　　 9.5.6　高校物业管理企业发展的对策
第十章　物业管理的竞争分析
　　 10.1　物业管理的竞争格局
　　　　 10.1.1　物业管理的市场竞争浅析
　　　　 10.1.2　新物业管理行业步向品牌竞争的时代
　　　　 10.1.3　物业管理企业竞争促进品质提高
　　 10.2　物业管理中的品牌竞争探析
　　　　 10.2.1　品牌和物业管理品牌
　　　　 10.2.2　创建物业管理品牌的条件
　　　　 10.2.3　创建物业管理品牌的必然性
　　　　 10.2.4　建立物业管理品牌的策略
　　 10.3　物业管理的品牌扩张分析
　　　　 10.3.1　管理规模扩张
　　　　 10.3.2　知名度扩张
　　　　 10.3.3　管理规模的扩张和知名度扩张的关系
　　 10.4　物业管理竞争力提升的策略
　　　　 10.4.1　提升中国物业管理企业竞争力的建议
　　　　 10.4.2　创造与培养物业管理企业的核心竞争力
　　　　 10.4.3　浅析物业管理企业竞争力的提升对策
　　　　 10.4.4　物业管理企业提高自身竞争力的方法
　　　　 10.4.5　中国物业管理企业亟待品牌创新
第十一章　物业管理的营销分析
　　 11.1　物业管理营销概述
　　　　 11.1.1　物业管理市场营销的必要性分析
　　　　 11.1.2　物业管理营销的特点与规律简析
　　　　 11.1.3　物业管理市场营销中存在的问题分析
　　　　 11.1.4　解决物业管理市场营销问题的策略
　　 11.2　物业管理市场营销博弈论
　　　　 11.2.1　博奕论概述
　　　　 11.2.2　物业管理企业间的博弈
　　　　 11.2.3　物业管理企业与消费者的博弈
　　　　 11.2.4　物业管理企业、业主和社会利益三者的博弈
　　 11.3　物业管理的客户关系管理分析
　　　　 11.3.1　客户关系管理概述
　　　　 11.3.2　实施客户关系管理的必要性分析
　　　　 11.3.3　实施客户关系管理的可行性分析
　　　　 11.3.4　客户关系管理的运作分析
　　　　 11.3.5　客户关系管理功能分析
　　　　 11.3.6　客户关系管理目的分析
第十二章　物业管理的发展趋势
　　 12.1　中国物业管理的发展趋势
　　　　 12.1.1　中国物业管理体制发展前景预测
　　　　 12.1.2　21世纪中国物业管理发展趋势预测
　　　　 12.1.3　今后中国物业管理六大发展趋势研究
　　　　 12.1.4　物业管理服务代理集成商模式的发展方向
　　　　 12.1.5　高校物业管理的发展预测
　　 12.2　中国物业管理的走势预测
　　　　 12.2.1　土洋联姻趋势
　　　　 12.2.2　网络化趋势
　　　　 12.2.3　重组发展趋势
　　 12.3　物业管理企业的发展预测
　　　　 12.3.1　物业管理企业的发展趋势
　　　　 12.3.2　服务集成商成为未来物业管理企业的角色
　　　　 12.3.3　从开发商视角看物业管理企业的发展前景
附录
附录一：中华人民共和国物权法
附录二：《物业管理条例》
附录三：《物业服务收费管理办法》
附录四：《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》
附录五：《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
附录六：《物业管理企业资质管理办法》

图表1　注册物业经理的平均时间分配
图表2　注册物业经理的各类收入比列
图表3　注册物业经理在各项地产行业的比例
图表4　日本房地产板块划分
图表5　西南地区代表省份的物业管理覆盖率
图表6　东北地区代表省份的物业管理覆盖率
图表7　各地物业管理的覆盖率
图表8　2008年1-10月全国房地产开发投资完成额及同比增长情况
图表9　2003-2007年各月全国房地产开发投资完成额及同比增长率对比情况
图表10　1987-2007年房地产开发投资同比增长率变化趋势
图表11　2007年1-12月东部地区房地产投资完成额及同比增长情况
图表12　2003-2007年各月东部地区房地产投资完成额及同比增长率对比情况
图表13　2007年1-12月西部地区房地产投资完成额及同比增长情况
图表14　2003-2007年各月西部地区房地产开发投资完成额及同比增长率对比情况
图表15　2007年1-12月中部地区房地产投资完成额及同比增长情况
图表16　2003-2007年各月中部地区房地产开发投资完成额及同比增长率对比情况
图表17　2007年1-12月房地产开发资金来源情况
图表18　2007年1-12月各地区房地产开发投资情况
图表19　2007年1-12月各地区房地产开发资金来源情况
图表20　2007年1-12月各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
图表21　2008年10月全国房地产开发景气指数趋势图
图表22　2008年上半年十九个重点城市房地产企业利用外资数量及房价增幅
图表23　2007年-2008年10月全国房地产开发景气指数趋势图
图表24　现代物业管理服务体系
图表25　市场需求递增明显的增值服务