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2019-2023年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告

首次出版:2014年10月最新修订:2019年9月交付方式:特快专递(2-3天送达)

报告属性:共340页、28.4万字、114个图表下载目录版权声明

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报告目录内容概述 定制报告

第一章 旧城改造相关概述
1.1 旧城改造的界定
1.1.1 旧城改造的概念
1.1.2 旧城改造的内容
1.2 旧城改造的类型及运作模式
1.2.1 旧城改造的类型
1.2.2 旧城分期改造步骤
1.2.3 旧城改造运作模式
1.3 旧城改造与棚改、城市更新的对比
1.3.1 城市更新的内涵
1.3.2 棚改的内涵
1.3.3 三者概念对比
1.4 旧城改造与新区开发的对比
1.4.1 旧城改造与新区开发的区别
1.4.2 旧城改造与新区开发的基本要求
第二章 国外旧城改造概况及经验借鉴
2.1 国外旧城改造的理论依据
2.1.1 有机疏散论
2.1.2 有机更新论
2.1.3 城市活力论
2.2 国外旧城改造的主要模式
2.2.1 全盘改变
2.2.2 完善旧城功能
2.2.3 局部修葺
2.2.4 更换外表材质
2.3 全球主要城市旧城改造模式分析
2.3.1 美国纽约
2.3.2 英国伦敦
2.3.3 新加坡
2.3.4 中国香港
2.4 全球主要城市旧城改造案例分析
2.4.1 纽约市苏荷区
2.4.2 法国巴黎
2.4.3 德国鲁尔区
2.5 国外城市旧城改造的主要经验
2.5.1 规划为先导
2.5.2 专门机构负责
2.5.3 法律保证
2.5.4 居民权益保障
2.5.5 严格的程序和标准
2.5.6 注重历史文化的保护
2.5.7 多方筹集资金
第三章 2017-2019年中国旧城改造的环境背景分析
3.1 中国经济快速发展
3.1.1 国内经济增长
3.1.2 工业运行情况
3.1.3 固定资产投资
3.1.4 经济转型升级
3.2 中国居民生活水平提高
3.2.1 人口环境分析
3.2.2 居民收入水平
3.2.3 居民消费水平
3.2.4 消费市场特征
3.3 中国城镇化进程加速
3.3.1 城镇化发展阶段
3.3.2 城镇化发展水平
3.3.3 城市发展规模
3.3.4 流动人口规模
3.3.5 城镇化建设任务
3.3.6 城镇化发展方向
3.4 政策推进旧城改造
3.4.1 棚户区改造政策
3.4.2 老旧小区改造政策
3.4.3 国土规划纲要解读
3.4.4 土地征收与补偿政策
3.5 旧城改造的现实意义
3.5.1 为城市带来经济和社会效益
3.5.2 促进空间资源的可持续利用
3.5.3 提高城市土地资源利用效率
第四章 2017-2019年中国旧城改造总体分析
4.1 中国旧城改造的发展综述
4.1.1 旧城改造主要特征
4.1.2 旧城改造利益相关者
4.1.3 旧城改造市场规模
4.1.4 旧城改造企业布局
4.1.5 旧城改造资金来源
4.2 2017-2019年中国城镇老旧小区改造发展状况
4.2.1 城镇老旧小区改造需求
4.2.2 城镇老旧小区改造现状
4.2.3 城镇老旧小区改造内容
4.2.4 城镇老旧小区改造难点
4.2.5 城镇老旧小区改造推进措施
4.3 中国旧城改造的模式对比分析
4.3.1 破旧立新
4.3.2 协调规划
4.3.3 复兴旧城
4.3.4 对比分析
4.4 中国不同类型旧城改造项目的比较分析
4.4.1 城市中心区
4.4.2 历史文化
4.4.3 混合居住区
4.4.4 城市边缘区
4.4.5 工业聚集区
4.5 中国旧城改造存在的主要问题
4.5.1 围绕拆迁事宜的非合作博弈
4.5.2 GDP与传统文化的得失
4.5.3 规划粗糙带来的后遗症
4.6 中国旧城改造的对策及建议
4.6.1 应遵循的原则和措施
4.6.2 模式创新的对策建议
4.6.3 必须注意的问题
4.6.4 实施生态先行战略
第五章 2017-2019年主要省市旧城改造进程分析
5.1 北京市
5.1.1 旧城改造概况
5.1.2 旧改整治内容
5.1.3 旧改实施举措
5.1.4 银行资金支持
5.1.5 典型旧改案例
5.2 上海市
5.2.1 改造更新必要性
5.2.2 旧城改造情况
5.2.3 企业布局情况
5.2.4 旧城改造案例
5.2.5 旧城改造规划
5.3 深圳市
5.3.1 旧城改造发展背景
5.3.2 旧城改造发展阶段
5.3.3 城市更新模式分析
5.3.4 城市更新主要流程
5.3.5 城市更新发展状况
5.3.6 城市更新建设规划
5.3.7 城市更新推进措施
5.4 广州市
5.4.1 旧城改造政策创新
5.4.2 旧城改造演变历程
5.4.3 旧城改造发展现状
5.4.4 旧城改造项目进展
5.4.5 旧城改造总体规划
5.5 重庆市
5.5.1 商业旧改方向分析
5.5.2 老旧小区旧改模式
5.5.3 旧城改造实施方案
5.5.4 旧改项目案例分析
5.6 成都市
5.6.1 老旧小区改造现状
5.6.2 老旧小区改造模式
5.6.3 旧改范围以及方式
5.6.4 旧城改造资金来源
5.7 杭州市
5.7.1 老旧小区改造需求
5.7.2 老旧小区改造内容
5.7.3 老旧小区改造方式
5.7.4 老旧小区改造程序
5.7.5 老旧小区改造资金
5.8 山东省
5.8.1 区域旧改现状
5.8.2 金融支持状况
5.8.3 旧改补偿措施
5.8.4 旧城改造计划
5.8.5 旧城改造规划
5.9 湖北省
5.9.1 主要区域旧改状况
5.9.2 老旧小区改造政策
5.9.3 棚户住房改造规划
5.10 河南省
5.10.1 老旧小区改造状况
5.10.2 旧改金融支持政策
5.10.3 棚户改造重点工作
5.11 安徽省
5.11.1 旧城改造发展现状
5.11.2 老旧小区改造项目
5.11.3 旧城改造总体规划
5.12 其他省市
5.12.1 江苏省
5.12.2 河北省
5.12.3 攀枝花市
5.12.4 长春市
5.12.5 福州市
5.12.6 佛山市
第六章 国外旧城改造经典案例分析
6.1 莎德泰晤士(Shad Thames)
6.1.1 项目简介
6.1.2 更新机构
6.1.3 更新方式
6.1.4 改造成效
6.2 罗斯蒙特三角地块(Rosemont Triangle)
6.2.1 项目简介
6.2.2 更新机构
6.2.3 更新方式
6.2.4 改造成效
6.3 城市路船坞(City Road Basin)
6.3.1 项目简介
6.3.2 更新机构
6.3.3 更新方式
6.3.4 改造成效
6.4 本斯海姆和索尔特维尔(Bensham and Saltwell)
6.4.1 项目简介
6.4.2 更新机构
6.4.3 更新方式
6.4.4 改造成效
6.5 安科斯(Ancoats)
6.5.1 项目简介
6.5.2 更新机构
6.5.3 更新方式
6.5.4 改造成效
6.6 斯皮塔菲尔德(Spitalfields)
6.6.1 项目简介
6.6.2 更新机构
6.6.3 更新方式
6.6.4 改造成效
第七章 国内旧城改造成功案例分析
7.1 大规模改造为主的案例
7.1.1 项目背景
7.1.2 更新机构
7.1.3 更新方式
7.1.4 改造成效
7.2 老特色居住区的改造案例
7.2.1 项目背景
7.2.2 更新方式
7.2.3 方法创新
7.2.4 改造成效
7.3 老工业区功能更新与再利用案例
7.3.1 项目背景
7.3.2 更新方式
7.3.3 改造成效
7.4 老商业历史街区的复兴案例
7.4.1 项目背景
7.4.2 更新方式
7.4.3 改造成效
7.4.4 改造模式
7.5 旧城改造土地运作案例分析
7.5.1 “捆绑式”模式
7.5.2 “修旧如旧”模式
7.5.3 “不动迁”模式
7.5.4 市场化运作为主与政府组织结合模式
7.5.5 土地运作案例对比分析
第八章 2016-2019年旧城改造领域重点房企发展分析
8.1 佳兆业
8.1.1 企业发展概况
8.1.2 企业经营状况
8.1.3 旧改项目现状
8.1.4 经验及优势
8.1.5 运作模式解析
8.1.6 典型案例分析
8.2 中国恒大集团
8.2.1 企业发展概况
8.2.2 企业经营状况
8.2.3 土地储备优势
8.2.4 旧改项目动态
8.3 保利地产
8.3.1 企业发展概况
8.3.2 经营效益分析
8.3.3 业务经营分析
8.3.4 财务状况分析
8.3.5 核心竞争力分析
8.3.6 公司发展战略
8.3.7 旧改项目动态
8.4 碧桂园
8.4.1 企业发展概况
8.4.2 企业经营状况
8.4.3 旧城改造项目
8.5 金地集团
8.5.1 企业发展概况
8.5.2 经营效益分析
8.5.3 业务经营分析
8.5.4 财务状况分析
8.5.5 核心竞争力分析
8.5.6 未来前景展望
8.5.7 旧改项目动态
8.6 万科
8.6.1 企业发展概况
8.6.2 企业经营状况
8.6.3 旧改项目动态
第九章 2017-2019年中国房地产市场现状分析
9.1 2017-2019年中国房地产市场政策背景
9.1.1 货币财政政策
9.1.2 房地产调控政策
9.1.3 住房制度改革
9.1.4 人才住房政策
9.1.5 区域发展政策
9.2 2017-2019年中国房地产市场运行状况
9.2.1 房地产投资规模
9.2.2 房地产施工情况
9.2.3 商品房销售情况
9.2.4 房地产资金来源
9.2.5 房地产景气程度
9.2.6 房地产库存规模
9.3 2017-2019年中国土地市场运行状况
9.3.1 土地市场供应情况
9.3.2 主要城市监测地价
9.3.3 房企土地购置面积
9.3.4 房企拿地布局状况
9.4 中国房地产行业面临的问题及考验
9.4.1 市场发展问题
9.4.2 住房建造问题
9.4.3 企业运营问题
9.5 中国房地产行业的对策及建议
9.5.1 房地产发展对策分析
9.5.2 制度改革和市场发展的对策
9.5.3 规范税收管理的对策
第十章 2017-2019年中国旧城改造投资分析
10.1 旧城改造投资现状分析
10.1.1 市场投资概况
10.1.2 投资原因分析
10.1.3 投资特性分析
10.1.4 投资主体分析
10.2 旧城改造融资模式分析
10.2.1 旧城改造融资模式概述
10.2.2 旧改PPP模式的意义
10.2.3 PPP融资模式的动力机制
10.2.4 旧改PPP模式的资本结构
10.2.5 旧改PPP模式的运作流程
10.2.6 旧改投融资模式创新
10.3 旧城改造投资机遇分析
10.3.1 旧改投资价值
10.3.2 旧改投资收益
10.3.3 旧改投资优势
10.3.4 旧改投资趋势
10.3.5 旧改投资机会
10.4 投资案例分析
10.4.1 项目发展基本情况
10.4.2 政府主导投资模式
10.4.3 企业主导投资模式
10.4.4 项目投融资创新机制
10.5 投资风险分析
10.5.1 政策风险
10.5.2 社会风险
10.5.3 资金风险
第十一章 2019-2023年中国旧城改造前景分析
11.1 宏观环境发展形势
11.1.1 宏观经济发展趋势
11.1.2 房地产政策发展趋势
11.1.3 房地产市场运行趋势
11.1.4 房地产行业发展趋势
11.2 旧城改造的前景展望
11.2.1 旧城改造发展契机
11.2.2 城市群发展需求
11.2.3 城市化发展需求
11.2.4 房企发展需求
附录
附录一:《全国国土规划纲要(2016-2030年)》
附录二:《国有土地上房屋征收与补偿条例》
附录三:《中华人民共和国土地管理法》
附录四:《中华人民共和国城市房地产管理法》

图表目录

图表1 棚改、旧改、城市更新概念辨析
图表2 2014-2018年国内生产总值及其增长速度
图表3 2014-2018年三次产业增加值占国内生产总值比重
图表4 2019年中国GDP核算数据
图表5 2018年规模以上工业增加至同比增长速度
图表6 2018年规模以上工业生产主要数据
图表7 2018-2019年规模以上工业增加值同比增长速度
图表8 2019年规模以上工业生产主要数据
图表9 2014-2018年中国三次产业投资占固定资产投资(不含农户)比重
图表10 2018年中国分行业固定资产投资(不含农户)增长速度
图表11 2018年中国固定资产投资新增主要生产与运营能力
图表12 2018-2019年中国固定资产投资(不含农户)同比增速
图表13 2019年中国固定资产投资(不含农户)主要数据
图表14 2017年年末人口数量及构成
图表15 2018年与2017年居民人均可支配收入平均数与中位数对比
图表16 2019年居民人均可支配收入平均数与中位数
图表17 2017年中国居民人均消费支出及其构成
图表18 2018年中国居民人均消费支出及构成
图表19 2019年中国居民人均消费支出及构成
图表20 2007-2018年中国城镇化率变化情况分析
图表21 棚户区改造政策
图表22 老旧小区改造推进政策
图表23 部分省市老旧小区改造计划
图表24 项目各阶段利益相关者的利益诉求
图表25 河北省旧改资金投入
图表26 2014-2018年上海市土地市场年度成交走势
图表27 旧房改造利益驱动及多方合作模式
图表28 上海中远两湾城项目改造
图表29 深圳城市更新分类及特点
图表30 综合整治类的实施主体及经费来源
图表31 禁止功能改变类城市更新的情形
图表32 申请建筑物功能改变流程
图表33 拆除重建类城市更新补缴地价情形
图表34 深圳城市更新一般流程图
图表35 2019年安徽省老旧小区整治改造细化项目
图表36 2016-2017年佳兆业集团综合收益表
图表37 2016-2017年佳兆业集团分部资料
图表38 2017-2018年佳兆业集团综合收益表
图表39 2017-2018年佳兆业集团分部资料
图表40 2018-2019年佳兆业集团综合收益表
图表41 2018-2019年佳兆业集团分部资料
图表42 佳兆业典型旧城改造项目列表
图表43 2016-2017年中国恒大集团综合收益表
图表44 2016-2017年中国恒大集团分部资料
图表45 2017-2018年中国恒大集团综合收益表
图表46 2017-2018年中国恒大集团分部资料
图表47 2018-2019年中国恒大集团综合收益表
图表48 2018-2019年中国恒大集团分部资料
图表49 2009-2019年中国恒大总土储建面及平均土地成本
图表50 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司总资产及净资产规模
图表51 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司营业收入及增速
图表52 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司净利润及增速
图表53 2018年保利房地产(集团)股份有限公司主营业务分行业、地区
图表54 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司营业利润及营业利润率
图表55 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司净资产收益率
图表56 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司短期偿债能力指标
图表57 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司资产负债率水平
图表58 2016-2019年保利房地产(集团)股份有限公司运营能力指标
图表59 2016-2017年碧桂园综合收益表
图表60 2016-2017年碧桂园分部资料
图表61 2017-2018年碧桂园综合收益表
图表62 2017-2018年碧桂园分部资料
图表63 2018-2019年碧桂园综合收益表
图表64 2018-2019年碧桂园分部资料
图表65 2016-2019年金地(集团)股份有限公司总资产及净资产规模
图表66 2016-2019年金地(集团)股份有限公司营业收入及增速
图表67 2016-2019年金地(集团)股份有限公司净利润及增速
图表68 2018年金地(集团)股份有限公司主营业务分行业、地区
图表69 2016-2019年金地(集团)股份有限公司营业利润及营业利润率
图表70 2016-2019年金地(集团)股份有限公司净资产收益率
图表71 2016-2019年金地(集团)股份有限公司短期偿债能力指标
图表72 2016-2019年金地(集团)股份有限公司资产负债率水平
图表73 2016-2019年金地(集团)股份有限公司运营能力指标
图表74 2016-2017年万科企业综合收益表
图表75 2016-2017年万科企业分部资料
图表76 2016-2017年万科企业收入分地区资料
图表77 2017-2018年万科企业综合收益表
图表78 2017-2018年万科企业分部资料
图表79 2017-2018年万科企业收入分地区资料
图表80 2018-2019年万科企业综合收益表
图表81 2018-2019年万科企业分部资料
图表82 2019年中央关于房地产调控的表态
图表83 2019年以来国家层面高度关注房地产金融风险防范
图表84 2016-2019年地方出台调控政策数量分布
图表85 2016-2019年出台限购及限售城市分布
图表86 部分城市调整土拍规则
图表87 中央深化住房制度改革
图表88 放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制
图表89 2018-2019年中国房地产开发投资增速
图表90 2018-2019年全国商品房销售面积及销售额增速
图表91 2018-2019年中国房地产开发企业到位资金增速
图表92 2018-2019年中国房地产开发景气指数走势
图表93 2011-2019年我国百城新建商品住宅库存面积
图表94 2011-2019年我国一、二、三线城市新建商品住宅库存面积
图表95 2019年百城新建商品住宅库存面积同比增幅排序
图表96 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图
图表97 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图
图表98 2000-2019年重点城市分用途地价指数
图表99 重点城市综合地价环比、同比增速曲线图
图表100 2019年三大重点区域综合地价增速
图表101 2019年东中西部地区环比增速
图表102 2017年全国房地产开发企业土地购置面积增速
图表103 2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速
图表104 2019年全国房地产企业拿地金额TOP10
图表105 民间资本参与旧城改造PPP模式资本结构图
图表106 民间资本参与旧城改造PPP项目运作流程
图表107 ABS支持“旧改”具体路径设想
图表108 主要指标
图表109 国土分类分级保护(一)
图表110 国土分类分级保护(二)
图表111 国土分类分级保护(三)
图表112 国土分类分级保护(四)
图表113 重点区域生物资源保护
图表114 重点建设的陆路边境口岸城镇

近年来,我国社会和经济的飞速发展加速了城市化的进程,也对城市内部的建设形成了巨大的推动与压力。城市中部分老旧城区往往存在着房屋老化下沉、道路狭窄拥堵、功能规划有缺陷、公共设施落后、环境污染严重等问题。因此,城区改造的进程在我国各地陆续开展起来。

我国旧城改造实践当中形成了三种比较典型的模式:破旧立新、协调规划、复兴旧城。三种模式的排列顺序体现了旧城改造中历史文化保护逐渐增强的方向,其精髓依次是:改变、协调、保护。我国于2011年1月20日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》也为制订旧城改造实施方案提供了政策依据。

近年来,在以一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下,旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择,作为企业未来的利润增长点,成为未来房地产市场发展的重要趋势。

2017年1月国务院印发《全国国土规划纲要(2016-2030)》发布,确认“向外向上要面积”转向“向内向下要面积”,从“贪大”转向“做强”,从“追求量”转向“追求质”,从土地粗放利用转向精细化利用,从盲目追求城市建成区扩大转向提高单位土地产出效率。旧城改造将成为盘活土地存量的重要方式,为市场的发展腾出更多发展空间。2019年以来,政策加快推进老旧小区改造工作,各地区积极响应高度重视。2019年4月住建部、发改委联合财政部发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,决定自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程,给予中央补助资金支持;2019年7月,国新办政策吹风会、政治局会议、国常会等顶层进一步强化政策态度,旧改将成为未来一项重点工作。

中投产业研究院发布的《2019-2023年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告》共十一章。首先介绍了旧城改造的界定、特征、类型等,接着分析了中国旧城改造的发展环境,然后重点分析了国内旧城改造的发展现状,并对重点省市旧城改造的规划与发展做了具体细致的分析。随后,报告对国内外旧城改造的成功案例以及我国房地产市场的现状做了分析,最后分析了旧城改造的投资潜力及未来前景。

本研究报告数据主要来自于国家统计局、国土资源部、国家发改委、住建部、中投产业研究院、中投产业研究院市场调查中心、中国城市规划协会以及国内外重点刊物等渠道,数据权威、详实、丰富,同时通过专业的分析预测模型,对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对旧城改造发展有个系统深入的了解、或者想投资旧城改造建设,本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

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