上海酒店产业“十一五”回顾及“十二五”规划投资分析及预测报告

　　上海共有五星级酒店56家(包括未挂牌五星级酒店),四星级酒店61家(包括未挂牌四星级酒店),三星级以下酒店219家,客房总数超过7.6万间。
　　2008年金融危机爆发以来,商务需求的不断萎缩及消费能级的不断降低,令上海酒店业尤其是高端酒店市场遭受前所未有的打击。2009年上海酒店和服务式公寓市场基本呈现后金融危机的市场特征,主要指标依旧疲弱。其中,五星级酒店市场业绩表现沿袭2008年的下降格局,全年入住率仅为53%,较上年下降13%。入住率持续大幅下跌致使平均房价也出现历年来最大幅度的下跌,每间可售房收入业绩表现重回2004年以前水平。
　　截至2009年5月份，上海五星级酒店入住率仅为44.9%，与去年同期相比下滑14.2个百分点；日平均房价为1225元，同比下滑23.7%；每间可出租客房收入为551元，同比下滑42%。同期，四星级酒店入住率稍高，为49.7%，同比下滑12个百分点；日平均房价为588元，同比下滑16.8%；每间可出租客房收入为292元，同比下滑33.1%。
　　在需求方面，由于受到金融危机影响，上海接待入境旅游人数（含港澳台）大幅减少。上海旅游局数据显示，截至2009年5月，到上海旅游的入境旅客为203.8万人，同比下滑了6.2%。在供应方面，上海酒店市场一直竞争激烈，新开业数量不断增加。中投顾问数据显示，2008年上海仅国际品牌高端酒店就新增3229套客房，今年又将新增6444套客房。
　　2009年上海酒店现有供应为26086套客房，新增供应为6444套。2010年，上海酒店现有供应达到32930套客房，新增供应将达到5976套客房。从新开业酒店分布来看，上海酒店集中于传统的浦西和陆家嘴中心地区，但随着可供选择的地点日渐减少，越来越多的新酒店项目出现在南汇、宝山和松江等郊区地带，比如南汇康桥假日酒店、宝山美兰湖假日酒店、松江福朋喜来登酒店、松江洲际酒店等。
　　中投顾问预计2010年上半年这一下滑趋势仍将继续,但受世博会、虹桥交通枢纽以及虹桥机场扩建完成等利好因素鼓舞,全年的上海酒店市场将会取得比较理性的恢复。特别是世博会期间,预测显示将有7000万人次前来参观世博会,从而形成庞大的住宿需求。上海酒店的业绩表现有望在短期内出现快速好转。
　　“五年计划”是中国国家发展计划的重要组成部分，主要为国民经济与社会发展远景规定目标和方向，涉及经济发展、结构调整、科技教育、人口资源环境、改革民生、制度建设、国防军事等社会发展各个方面，在不同规划发展期，其具体的指导方针任务及发展的重点各不相同，从“一五”的原苏联设计的大中型项目建设构建中国初步的工业基础，到后来的重工业、国防建设、基础设施建设、完整的工业体系、人民生活温饱到小康的跨越，以及到目前的全面协调发展，兼顾质量与效益等。
　　中央政治局定于2010年10月15日-18日召开的十七届五中全会已经落下帷幕，会议除了继续强调“科学发展观”这样长期强调的治国方略外，还提到了未来五年中国发展必须秉承“五个坚持”：坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑，坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点，坚持把改革开放作为加快转变经济发展方式的强大动力。
　　2010年9月28日召开的中共中央政治局会议也指出，制定“十二五”规划，必须适应国内外形势新变化，推动科学发展，加快转变经济发展方式，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果；把加快转变经济发展方式贯穿于经济社会发展全过程和各领域，坚持在发展中促转变、在转变中谋发展，实现经济社会又好又快发展。
　　随着国家第十二个五年计划的脚步声越来越近，资本市场的视角也逐渐开始着眼十二五规划进行布局，由于这种中长期规划的内容一般是大而全的，涉及到国家经济发展相关的大多数重要的问题和行业。
　　中投顾问预计，“十二五”规划将布局新能源、节能环保、新能源汽车、新材料、生物、高端装备制造、新一代信息技术等七大战略性新兴产业行业。可以说，未来五年不仅仅是第十二个五年计划，更是未来十年，乃至未来40年的发展基础。到2020年我国要实现全面建成小康社会的目标，到2050年，也就是建国100周年的时候，要基本实现现代化。实现这些目标，未来五年异常关键。
　　我们对十二五规划有什么预期？中国会下调中期增长目标，把重心更多地放在调整结构上吗？政府接下来将大力进行哪些重要改革？各地区和行业会确定具体的投资和增长目标吗？最重要的是，投资者应关注什么？
　　展望十二五规划，对我国不仅蕴含着重大战略机遇，而且调整和转型会孕育新一轮经济繁荣。通过去年底发改委公布十二五规划的八大重点议题（分别是：扩大内需、增强创新、推进城镇化、区域协调发展、节能减排、完善公共服务、经济体制改革、转变对外经济发展方式）及随后的相关报道及研究分析，我们认为：“十二五”时期是我国经济社会发展的重要战略机遇期，也是我国经济发展阶段从工业化中期向后期过渡的关键时期，由于外部环境、体制改革、工业化、信息化及城镇化等因素的影响，经济发展将会表现出诸多与“十一五”时期不同的新特征、新趋势。
　　2010年是中国上海酒店产业处在结构调整、产业升级的关键一年；2010年同样是上海酒店企业极力加大开发市场的关键一年；2010年也是中国上海酒店产业步入“十二五”规划承上启下的关键一年。
　　如何让企业在“十二五”期间在上海酒店产业上发挥自己的自然优势和社会优势，确定自己的市场竞争能力，在强手如林的中国上海酒店产业立于不败之地，这是广大的上海酒店企业发展的方向和努力的目标所在。也是社会主义市场经济有效运行的必要前提和客观基础，上海酒店企业参与市场活动，在市场竞争中要取得主动权，必须依据市场营销环境的现状，发展趋势和企业自身的主客观条件，科学而合理的制定企业的发展策略和努力目标。
　　中投顾问结合对我国主流行业的研究经验，选择了被哈佛工商管理学院奉为经典的迈克尔·波特的行业与市场竞争理论及其他大量的产业与市场分析模型对我国上海酒店行业进行系统分析。我们的研究实际上为企业提供了一个思路，帮助企业从战略的角度考虑行业的情况、考虑市场运作和企业内部管理的情况,在系统、科学的产业分析理论体系下，以大量的分析模型来确定我国上海酒店市场以下几个因素：关键的行业特性、竞争的激烈程度、行业变革的驱动因素、竞争对手的市场地位和战略、取得竞争成功的关键因素、行业未来的利润前景。也就是说，本报告要深入、客观地回答以下七个方面的问题：
　　1、“十二五”规划期间上海酒店行业最主要的经济特性是什么？
　　2、“十二五”规划期间上海酒店行业中发挥作用的竞争力量有哪些？它们有多强大？
　　3、“十二五”规划期间上海酒店行业中的变革驱动因素有哪些？它们有何影响？
　　4、“十二五”规划期间上海酒店行业竞争地位最强/最弱的公司分别有哪些？
　　5、“十二五”规划期间上海酒店行业中下一个竞争行动将是什么？采取这一行动的又将是哪一家（哪一组群）公司？
　　6、“十二五”规划期间上海酒店行业决定竞争成败的关键因素是什么？
　　7、“十二五”规划期间从平均水平之上的赢利前景这个角度来看，上海酒店行业的吸引力有多大？

第一章　“十一五”期间上海酒店发展环境及政策回顾
　　第一节　2006年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2006年我国农业发展回顾
　　　　二、2006年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2006年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2006年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2006年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2006年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2006年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2006年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2006年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2006年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2006年我国货币信贷环境发展回顾
　　第二节　2007年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2007年我国农业发展回顾
　　　　二、2007年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2007年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2007年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2007年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2007年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2007年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2007年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2007年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2007年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2007年我国货币信贷环境发展回顾
　　第三节　2008年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2008年我国农业发展回顾
　　　　二、2008年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2008年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2008年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2008年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2008年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2008年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2008年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2008年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2008年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2008年我国货币信贷环境发展回顾
　　第四节　2009年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2009年我国农业发展回顾
　　　　二、2009年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2009年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2009年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2009年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2009年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2009年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2009年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2009年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2009年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2009年我国货币信贷环境发展回顾
第二章　“十一五”期间我国酒店业的发展概况
　　第一节　“十一五”期间我国酒店业的发展概述
　　　　一、中国古代酒店的发展综述
　　　　二、中国近代酒店的发展分析
　　　　三、中国现代酒店业的特点分析
　　　　四、中国酒店业的发展回顾
　　　　五、中国酒店业发展特点分析
　　第二节　“十一五”期间我国酒店业的运行状况
　　　　一、2006年中国星级酒店发展概况
　　　　二、2007年中国酒店业发展概述
　　　　三、2007年中国酒店市场动态解析
　　　　四、2008年奥运期间酒店业喜乐不均
　　第三节　“十一五”期间我国酒店业的经营管理分析
　　　　一、酒店的管理模式探讨
　　　　二、酒店的需求管理分析
　　　　三、酒店的组织管理分析
　　　　四、酒店人力资源管理解析
　　　　五、酒店客户关系管理分析
第三章　“十一五”期间我国上海酒店业发展分析
　　第一节　“十一五”期间我国上海酒店业发展概况
　　　　一、2006年上海酒店业发展回顾
　　　　二、2007年上海酒店业的发展综述
　　　　三、2007年上海高档酒店市场房价与收益情况
　　　　四、2008年精品酒店风靡上海市场
　　　　五、2008年上海酒店市场掀起产权转让热潮
　　　　六、上海酒店市场兴起绿色消费趋势
　　第二节　“十一五”期间我国上海酒店市场客源与供需分析
　　　　一、上海酒店客源细分市场特征
　　　　二、上海3-5星级酒店客源市场解析
　　　　三、上海酒店客源呈现两极分化
　　　　四、上海酒店市场需求旺盛
　　第三节　“十一五”期间我国上海各类酒店物业竞争力分析
　　　　一、酒店式公寓和服务式公寓比较
　　　　二、服务式公寓与公寓式酒店比较
　　　　三、公寓式酒店与传统旅游星级酒店比较
　　　　四、传统旅游星级酒店与经济型酒店比较
　　　　五、经济型酒店与公寓式酒店比较
第四章　“十一五”期间我国上海酒店细分市场概况
　　第一节　“十一五”期间我国上海经济型酒店发展概况
　　　　一、经济型酒店的发展概述
　　　　二、上海经济型连锁酒店基本发展状况
　　　　三、私募基金强势进入上海经济型酒店业
　　　　四、上海经济型酒店发展势头迅猛前景无限
　　　　五、2008年上海经济型酒店掀起并购狂潮
　　第二节　“十一五”期间我国上海产权式酒店发展概况
　　　　一、产权式酒店发展概述
　　　　二、上海产权式酒店市场需求旺盛
　　　　三、上海产权商务酒店备受市场青睐
　　　　四、上海产权式酒店经营策略探讨
　　第三节　“十一五”期间我国上海酒店式公寓发展概况
　　　　一、酒店式公寓在中国的兴起
　　　　二、上海酒店式公寓的发展概况及特点
　　　　三、上海市酒店式公寓调查研究
　　　　四、上海市酒店公寓面临断供瓶颈
第五章　“十一五”期间我国相关因素对上海酒店业的影响
　　第一节　“十一五”期间我国世博会给上海酒店业带来新机遇
　　　　一、2010年世博会的十大商机
　　　　二、上海酒店业纳入世博会商业化版图
　　　　三、世博会引起上海酒店业比拼加速
　　第二节　“十一五”期间我国上海旅游业发展概况
　　　　一、旅游业对酒店业的促进关系
　　　　二、世博会对上海旅游业的影响
　　　　三、2007年上海旅游行业发展综述
　　　　四、2008年上海旅游市场分析
　　　　五、上海旅游业发展面临的主要问题
　　　　六、上海旅游业发展方式的变革
　　第三节　“十一五”期间我国上海会展业发展概况
　　　　一、会展经济拉动上海酒店业发展
　　　　二、上海会展业总体发展回顾
　　　　三、2008年上海会展业步入全盛时代
　　　　四、上海会展业的国际竞争力分析
　　　　五、上海会展业的发展目标、重点及措施
　　第四节　“十一五”期间我国上海餐饮业发展概况
　　　　一、餐饮业对酒店业的影响
　　　　二、2007年上海餐饮业呈现衰退隐忧
　　　　三、2008年上海餐饮市场综述
　　　　四、21世纪上海餐饮市场的发展趋势
第六章 “十二五”期间世界及我国经济预测
　　第一节 “十二五”期间世界经济发展趋势
　　　　一、“十二五”期间世界经济将逐步恢复增长
　　　　二、“十二五”期间经济全球化曲折发展
　　　　三、“十二五”期间新能源与节能环保将引领全球产业
　　　　四、“十二五”期间跨国投资再趋活跃
　　　　五、“十二五”期间气候变化与能源资源将制约世界经济
　　　　六、“十二五”期间美元地位继续削弱
　　　　七、“十二五”期间世界主要新兴经济体大幅提升
　　第二节 “十二五”期间我国经济面临的形势
　　　　一、“十二五”期间我国经济将长期趋好
　　　　二、“十二五”期间我国经济将围绕“三个转变”
　　　　三、“十二五”期间我国工业产业将全面升级
　　　　四、“十二五”期间我国以绿色发展战略为基调
　　第三节 “十二五”期间我国对外经济贸易预测
　　　　一、“十二五”期间我国劳动力结构预测
　　　　二、“十二五”期间我国贸易形式和利用外资方式预测
　　　　三、“十二五”期间我国自主创新结构预测
　　　　四、“十二五”期间我国产业体系预测
　　　　五、“十二五”期间我国产业竞争力预测
　　　　六、“十二五”期间我国经济国家化预测
　　　　七、“十二五”期间我国经济将面临的贸易障碍预测
　　　　八、“十二五”期间人民币区域化和国际化预测
　　　　九、“十二五”期间我国对外贸易与城市发展关系预测
　　　　十、“十二五”期间我国中小企业面临的外需环境预测
第七章 “十二五”期间我国政策体系预测
　　第一节 “十二五”规划重点倾斜内容预测
　　　　一、大消费
　　　　二、高铁及城轨建设
　　　　三、生产性服务
　　　　四、战略新兴产业
　　第二节 “十二五”期间我国主要政策预测
　　　　一、“十二五”期间将进一步劳动力市场政策
　　　　二、“十二五”期间将进一步充实扩大就业的财税政策
　　　　三、“十二五”期间将进一步丰富扩大就业的金融政策
　　　　四、“十二五”期间将进一步完善扩大就业的社会保障政策
　　第三节 “十二五”期间我国经济社会发展阶段预测
　　　　一、“十二五”期间我国将加速全面建设小康社会
　　　　二、“十二五”期间我国将全方位改革综合推进阶段
　　　　三、“十二五”期间我国工业化中期向工业化后期转变
第八章 “十二五”期间我国经济将面临的问题及对策
　　第一节 “十二五”期间影响投资因素分析
　　　　一、财政预算内资金对全社会融资贡献率的分析
　　　　二、信贷资金变动对投资来源变动的贡献率分析
　　　　三、外商投资因素对未来投资来源的贡献率分析
　　　　四、自筹投资增长对投资来源的贡献率分析
　　第二节 “十二五”期间我国经济稳定发展面临的问题
　　　　一、经济结构失衡
　　　　二、产业结构面临的问题
　　　　三、资本泡沫过度膨胀
　　　　四、收入差距进一步扩大
　　　　五、通货膨胀风险加剧
　　　　六、生态环境总体恶化趋势未改
　　第三节 “十二五”期间我国经济形势面临的问题
　　　　一、世界政治、经济格局的新变化
　　　　二、国际竞争更加激烈
　　　　三、投资的作用将下降
　　　　四、第三产业对经济增长的作用显著增加
　　　　五、迫切需要解决深层次体制机制问题
　　　　六、劳动力的供给态势将发生转折
第九章 “十二五”期间我国区域经济面临的问题及对策
　　第一节 “十二五”期间促进区域协调发展的重点任务
　　　　一、健全区域协调发展的市场机制与财政体制
　　　　二、培育多极带动的国土空间开发格局
　　　　三、积极开展全方位多层次的区域合作
　　　　四、创新各具特色的区域发展模式
　　　　五、建立健全区域利益协调机制
　　第二节 “十二五”期间我国区域协调发展存在的主要问题
　　　　一、空间无序开发问题依然比较突出
　　　　二、东中西产业互动关系有待进一步加强
　　　　三、落后地区发展仍然面临诸多困难
　　　　四、财税体制尚需完善
　　　　五、区际利益矛盾协调机制不健全
　　第三节 “十二五”期间促进区域协调发展的政策建议
　　　　一、编制全国性的空间开发利用规划
　　　　二、以经济圈为基础重塑国土空间组织框架
　　　　三、制定基础产业布局战略规划
　　　　四、加紧制定促进区域合作的政策措施
第十章　“十二五”期间我国上海酒店业投资及发展趋势分析
　　第一节　“十二五”期间我国酒店业SWOT分析
　　　　一、中国酒店业SWOT分析
　　　　二、经济型酒店行业SWOT分析
　　　　三、产权式酒店投资优势与风险分析
　　　　四、上海经济型酒店的投资机会分析
　　第二节　“十二五”期间我国上海酒店业投资概况
　　　　一、外资酒店集团积极拓展上海高端市场
　　　　二、民资进军上海酒店业
　　　　三、上海高级酒店凸现投资热潮
　　　　四、上海酒店投资挑战与机遇同在
　　第三节 “十二五”期间我国上海酒店业投资建议分析
　　　　一、酒店业的五种投资策略
　　　　二、上海经济型酒店投资建议
　　　　三、上海传统中档酒店投资策略
　　　　四、上海产权式酒店发展出路
　　第四节　“十二五”期间我国上海酒店业前景及趋势分析
　　　　一、上海酒店行业前景分析
　　　　二、上海酒店业发展趋势分析
　　　　三、上海高档酒店式服务公寓前景看好
第十一章　“十二五”期间我国上海酒店业面临的问题及对策
　　第一节　“十二五”期间我国酒店业发展存在的问题与对策
　　　　一、酒店业发展面临的挑战
　　　　二、中国酒店业市场壁垒分析
　　　　三、酒店业人才管理急需规范化
　　　　四、中国酒店业与国际酒店业存在较大差距
　　　　五、中国酒店业建设和管理存在的问题及对策
　　　　六、中国酒店业可持续发展策略分析
　　　　七、消费需求不足状况下酒店的经营策略
　　第二节　“十二五”期间我国酒店业发展趋势分析
　　　　一、后奥运时代中国酒店业前景光明
　　　　二、中国酒店行业未来发展方向
　　　　三、中国酒店业未来发展政策导向
　　第三节　“十二五”期间我国上海酒店业发展存在的问题与对策分析
　　　　一、上海酒店业人才供需矛盾突出
　　　　二、促进上海酒店业健康发展的建议
　　　　三、上海酒店业健康发展的宏观调控
　　　　四、上海酒店业发展的营销策略
　　　　五、上海酒店业品牌经营战略解