中国购物中心行业“十一五”回顾及“十二五”规划投资分析及预测报告

　　从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比，已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过3倍。
　　购物中心对提升社会消费的帮助越发明显，主要得益于这几年中购物中心商业建筑面积的大幅增加。资料显示，购物中心的商业建筑面积已从2003年的约3000万平方米上升到09年的超过1.2亿平方米。
　　相比于传统的百货店，购物中心的体量更大，可以将很多对面积有极大要求的知名品牌比如ZARA、LV等吸引进店，而这些知名品牌对于销售提升作用明显。同时，更大的面积也使商场的业态更加丰富。
　　作为被购物中心看重的一线城市，北京购物中心的发展在全国有明显的示范作用。来自第一太平戴维斯2009年第四季度市场报告显示，未来两年北京将有逾250万平方米的中高端商业项目入市，供应量超过过去三年的总量，而2008年北京中高端商业供给为100万平方米。
　　与09年开业的来福士广场、国瑞购物中心等项目进驻核心商圈不同，从已经宣布年内开业计划的商业项目的情况看，脱离核心商圈向社区渗透成为了购物中心新的发展趋势。大悦城在北京的第二个商业项目——朝阳大悦城将在年中开业，该商场就植根社区，依据朝青商圈居民的消费特点，模拟街道、医院等建筑打造“家庭梦工厂”。
　　即将在5月整体开业的华熙乐茂在上月高调签约国际大牌Burberry。这家体量超过30万平方米的超大购物中心花大力气引入Burberry，就是因为其要辐射区域内的社区居民具备较高的消费能力。由于这些国际大品牌一般不会在同一商圈的两家商场同时开店，这就意味着华熙乐茂和翠微广场谁能更多地引进大牌，谁就能在社区商业的竞争中占得先机。
　　“五年计划”是中国国家发展计划的重要组成部分，主要为国民经济与社会发展远景规定目标和方向，涉及经济发展、结构调整、科技教育、人口资源环境、改革民生、制度建设、国防军事等社会发展各个方面，在不同规划发展期，其具体的指导方针任务及发展的重点各不相同，从“一五”的原苏联设计的大中型项目建设构建中国初步的工业基础，到后来的重工业、国防建设、基础设施建设、完整的工业体系、人民生活温饱到小康的跨越，以及到目前的全面协调发展，兼顾质量与效益等。
　　中央政治局定于2010年10月15日-18日召开的十七届五中全会已经落下帷幕，会议除了继续强调“科学发展观”这样长期强调的治国方略外，还提到了未来五年中国发展必须秉承“五个坚持”：坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑，坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点，坚持把改革开放作为加快转变经济发展方式的强大动力。
　　2010年9月28日召开的中共中央政治局会议也指出，制定“十二五”规划，必须适应国内外形势新变化，推动科学发展，加快转变经济发展方式，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果；把加快转变经济发展方式贯穿于经济社会发展全过程和各领域，坚持在发展中促转变、在转变中谋发展，实现经济社会又好又快发展。
　　随着国家第十二个五年计划的脚步声越来越近，资本市场的视角也逐渐开始着眼十二五规划进行布局，由于这种中长期规划的内容一般是大而全的，涉及到国家经济发展相关的大多数重要的问题和行业。
　　中投顾问预计，“十二五”规划将布局新能源、节能环保、新能源汽车、新材料、生物、高端装备制造、新一代信息技术等七大战略性新兴产业行业。可以说，未来五年不仅仅是第十二个五年计划，更是未来十年，乃至未来40年的发展基础。到2020年我国要实现全面建成小康社会的目标，到2050年，也就是建国100周年的时候，要基本实现现代化。实现这些目标，未来五年异常关键。
　　我们对十二五规划有什么预期？中国会下调中期增长目标，把重心更多地放在调整结构上吗？政府接下来将大力进行哪些重要改革？各地区和行业会确定具体的投资和增长目标吗？最重要的是，投资者应关注什么？
　　展望十二五规划，对我国不仅蕴含着重大战略机遇，而且调整和转型会孕育新一轮经济繁荣。通过去年底发改委公布十二五规划的八大重点议题（分别是：扩大内需、增强创新、推进城镇化、区域协调发展、节能减排、完善公共服务、经济体制改革、转变对外经济发展方式）及随后的相关报道及研究分析，我们认为：“十二五”时期是我国经济社会发展的重要战略机遇期，也是我国经济发展阶段从工业化中期向后期过渡的关键时期，由于外部环境、体制改革、工业化、信息化及城镇化等因素的影响，经济发展将会表现出诸多与“十一五”时期不同的新特征、新趋势。
　　2010年是中国购物中心产业处在结构调整、产业升级的关键一年；2010年同样是购物中心企业极力加大开发市场的关键一年；2010年也是中国购物中心产业步入“十二五”规划承上启下的关键一年。
　　如何让企业在“十二五”期间在购物中心产业上发挥自己的自然优势和社会优势，确定自己的市场竞争能力，在强手如林的中国购物中心产业立于不败之地，这是广大的购物中心企业发展的方向和努力的目标所在。也是社会主义市场经济有效运行的必要前提和客观基础，购物中心企业参与市场活动，在市场竞争中要取得主动权，必须依据市场营销环境的现状，发展趋势和企业自身的主客观条件，科学而合理的制定企业的发展策略和努力目标。
　　中投顾问结合对我国主流行业的研究经验，选择了被哈佛工商管理学院奉为经典的迈克尔·波特的行业与市场竞争理论及其他大量的产业与市场分析模型对我国购物中心行业进行系统分析。我们的研究实际上为企业提供了一个思路，帮助企业从战略的角度考虑行业的情况、考虑市场运作和企业内部管理的情况,在系统、科学的产业分析理论体系下，以大量的分析模型来确定我国购物中心市场以下几个因素：关键的行业特性、竞争的激烈程度、行业变革的驱动因素、竞争对手的市场地位和战略、取得竞争成功的关键因素、行业未来的利润前景。也就是说，本报告要深入、客观地回答以下七个方面的问题：
　　1、“十二五”规划期间购物中心行业最主要的经济特性是什么？
　　2、“十二五”规划期间购物中心行业中发挥作用的竞争力量有哪些？它们有多强大？
　　3、“十二五”规划期间购物中心行业中的变革驱动因素有哪些？它们有何影响？
　　4、“十二五”规划期间购物中心行业竞争地位最强/最弱的公司分别有哪些？
　　5、“十二五”规划期间购物中心行业中下一个竞争行动将是什么？采取这一行动的又将是哪一家（哪一组群）公司？
　　6、“十二五”规划期间购物中心行业决定竞争成败的关键因素是什么？
　　7、“十二五”规划期间从平均水平之上的赢利前景这个角度来看，购物中心行业的吸引力有多大？

第一章　“十一五”期间中国购物中心发展环境及政策回顾
　　第一节　2006年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2006年我国农业发展回顾
　　　　二、2006年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2006年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2006年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2006年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2006年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2006年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2006年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2006年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2006年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2006年我国货币信贷环境发展回顾
　　第二节　2007年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2007年我国农业发展回顾
　　　　二、2007年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2007年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2007年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2007年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2007年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2007年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2007年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2007年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2007年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2007年我国货币信贷环境发展回顾
　　第三节　2008年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2008年我国农业发展回顾
　　　　二、2008年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2008年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2008年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2008年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2008年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2008年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2008年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2008年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2008年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2008年我国货币信贷环境发展回顾
　　第四节　2009年我国实体经济及货币信贷环境回顾
　　　　一、2009年我国农业发展回顾
　　　　二、2009年我国工业和建筑业发展回顾
　　　　三、2009年我国固定资产投资发展回顾
　　　　四、2009年我国国内贸易发展回顾
　　　　五、2009年我国对外经济发展回顾
　　　　六、2009年我国交通、邮电和旅游发展回顾
　　　　七、2009年我国教育和科学技术发展回顾
　　　　八、2009年我国文化、卫生和体育发展回顾
　　　　九、2009年我国人口、人民生活和社会保障发展回顾
　　　　十、2009年我国资源、环境和安全生产发展回顾
　　　　十一、2009年我国货币信贷环境发展回顾
第二章　“十一五”期间世界购物中心分析
　　第一节　“十一五”期间世界购物中心发展概述
　　　　一、世界购物中心的兴起及深层原因
　　　　二、世界购物中心的演变历程
　　　　三、世界各地大型购物中心发展走势
　　　　四、世界大型购物中心的典型模式解析
　　　　五、世界十大购物中心介绍
　　第二节　“十一五”期间美国购物中心分析
　　　　一、美国购物中心发展简况
　　　　二、美国购物中心呈衰败趋势
　　　　三、美国大型购物中心经营管理的特点
　　　　四、美国超级购物中心面临的难题及应对策略
　　　　五、美国典型shopping mall发展特色
　　第三节　“十一五”期间日本购物中心分析
　　　　一、日本购物中心的大规模兴起与扩张
　　　　二、日本购物中心趋向小型化发展
　　　　三、日本大型购物中心开发持续升温
　　　　四、日本典型shopping mall发展特色
　　第四节　“十一五”期间欧洲购物中心分析
　　　　一、欧洲兴起大型购物中心开发热潮
　　　　二、德国购物中心发展综述
　　　　三、英国大型购物中心发展状况
　　　　四、奥地利维也纳大型购物中心发展状况
　　　　五、芬兰购物中心接轨低碳经济
　　第五节　“十一五”期间其他地区购物中心分析
　　　　一、新加坡购物中心发展状况浅析
　　　　二、新加坡购物中心的管理特色透析
　　　　三、印度大型购物中心发展势头强劲
第三章　“十一五”期间我国购物中心发展分析
　　第一节　“十一五”期间我国购物中心发展概况
　　　　一、中国购物中心发展的历史阶段剖析
　　　　二、中国购物中心发展基本情况简述
　　　　三、中国购物中心发展的特点解析
　　　　四、中国shopping mall发展态势剖析
　　　　五、外资抢滩中国购物中心市场
　　第二节　“十一五”期间我国购物中心开发的影响因素
　　　　一、购物中心与经济发展紧密联系
　　　　二、消费和生活方式对购物中心的影响
　　　　三、购物中心开发量与城市化水平的相关性
　　　　四、中国购物中心区域分布特征
　　第三节　“十一五”期间我国区域型购物中心的发展分析
　　　　一、中国不同类型购物中心的基本概况
　　　　二、区域型购物中心的定位与特点
　　　　三、中国区域型购物中心发展潜力广阔
　　　　四、中国区域型购物中心开发的问题及对策
　　第四节　“十一五”期间我国购物中心消费者心理及行为透析
　　　　一、消费心理的深入分析
　　　　二、消费者购买行为分析
　　　　三、产品制造环节的细节设计
　　　　四、产品销售环节的细节设计
第四章　“十一五”期间我国主要区域购物中心的发展分析
　　第一节　“十一五”期间我国北京购物中心的发展分析
　　　　一、2008年成北京购物中心发展分水岭
　　　　二、北京大型购物中心受服装品牌青睐
　　　　三、2009年北京购物中心开发向远郊推进
　　　　四、北京购物中心发展的业态思考
　　第二节　“十一五”期间我国上海购物中心的发展分析
　　　　一、上海购物中心基本发展态势
　　　　二、上海市购物中心开发现状浅析
　　　　三、上海购物中心供需状况分析
　　　　四、2009年上海购物中心总体发展概况
　　　　五、上海购物中心发展中面临的困扰
　　第三节　“十一五”期间我国广东省购物中心的发展分析
　　　　一、广东大型购物中心发展的演进历程
　　　　二、金融危机暴露广东购物中心发展弊端
　　　　三、深圳市购物中心呈高速发展态势
　　　　四、广州购物中心发展综述
　　　　五、广州市大型购物中心开发状况
　　第四节　“十一五”期间我国其他地区购物中心的发展分析
　　　　一、天津
　　　　二、重庆
　　　　三、武汉
　　　　四、济南
　　　　五、沈阳
第五章　“十一五”期间我国购物中心的开发分析
　　第一节　“十一五”期间我国购物中心开发的主要流程分析
　　　　一、总体概述
　　　　二、调研与论证
　　　　三、立项与决策
　　　　四、选址与选型
　　　　五、规划与设计
　　　　六、融资与招商
　　第二节　“十一五”期间我国购物中心的市场调查要素分析
　　　　一、调查的范围
　　　　二、调查对象
　　　　三、问卷设计
　　　　四、调查方式
　　　　五、数据处理分析方法
　　第三节　“十一五”期间我国购物中心开发的决策基础探析
　　　　一、问题演变的过程
　　　　二、深入剖析购物中心开发决策的基础因素
　　　　三、开发商应认真了解消费市场的需求情况
　　第四节　“十一五”期间我国购物中心的选址依据
　　　　一、以地区位和交通人口状况为依据
　　　　二、以用地经济状况为基准
　　　　三、以用地的物理状况为基准
　　第五节　“十一五”期间我国购物中心的规划要点透析
　　　　一、购物中心的位置
　　　　二、购物中心的规模
　　　　三、购物中心的形状
　　　　四、超级市场的位置
　　　　五、停车设备
　　第六节　“十一五”期间我国浅析购物中心的业态定位分析
　　　　一、项目区位
　　　　二、商圈条件
　　　　三、项目规模
　　　　四、市场竞争
　　　　五、商户沟通
　　　　六、建筑设计
　　　　七、业态分布
　　第七节　“十一五”期间我国购物中心的项目招商分析
　　　　一、招商流程简述
　　　　二、项目招商的基础
　　　　三、招商原则探讨
　　第八节　“十一五”期间我国SHOPPING MALL项目开发的可行性探究
　　　　一、可行性分析的内容
　　　　二、总体策划设计要点
　　　　三、营销策划要点
　　　　四、购物中心物业管理
第六章　“十一五”期间我国购物中心的运营分析
　　第一节　“十一五”期间我国购物中心的各种模式盘点
　　　　一、按开发商背景或经营管理的模式划分
　　　　二、按商场面积规模分类
　　　　三、按定位档次分类
　　　　四、按选址地点分类
　　　　五、按国际购物中心协会的分类
　　　　六、根据业态复合度划分
　　第二节　“十一五”期间我国购物中心的管理思路分析
　　　　一、购物中心的管理特性及走势浅析
　　　　二、购物中心的信息化管理策略探讨
　　　　三、购物中心的工程管理方案剖析
　　　　四、购物中心的管理建议
　　第三节　“十一五”期间我国探索购物中心的完整行销推广方案
　　　　一、创造特色形象和产品展示
　　　　二、实行顾客导向的满足需求规划
　　　　三、拟定完整的行销推广策略
　　　　四、建立一支行销推广的专业团队
　　第四节　“十一五”期间我国购物中心的价值评估与盈利方法分析
　　　　一、购物中心的价值计算方法
　　　　二、shopping mall盈利效果不佳的缘由解析
　　　　三、Shopping mall的盈利模式选择
　　　　四、Shopping mall的商业利润挖掘
第七章 “十二五”期间世界及我国经济预测
　　第一节 “十二五”期间世界经济发展趋势
　　　　一、“十二五”期间世界经济将逐步恢复增长
　　　　二、“十二五”期间经济全球化曲折发展
　　　　三、“十二五”期间新能源与节能环保将引领全球产业
　　　　四、“十二五”期间跨国投资再趋活跃
　　　　五、“十二五”期间气候变化与能源资源将制约世界经济
　　　　六、“十二五”期间美元地位继续削弱
　　　　七、“十二五”期间世界主要新兴经济体大幅提升
　　第二节 “十二五”期间我国经济面临的形势
　　　　一、“十二五”期间我国经济将长期趋好
　　　　二、“十二五”期间我国经济将围绕“三个转变”
　　　　三、“十二五”期间我国工业产业将全面升级
　　　　四、“十二五”期间我国以绿色发展战略为基调
　　第三节 “十二五”期间我国对外经济贸易预测
　　　　一、“十二五”期间我国劳动力结构预测
　　　　二、“十二五”期间我国贸易形式和利用外资方式预测
　　　　三、“十二五”期间我国自主创新结构预测
　　　　四、“十二五”期间我国产业体系预测
　　　　五、“十二五”期间我国产业竞争力预测
　　　　六、“十二五”期间我国经济国家化预测
　　　　七、“十二五”期间我国经济将面临的贸易障碍预测
　　　　八、“十二五”期间人民币区域化和国际化预测
　　　　九、“十二五”期间我国对外贸易与城市发展关系预测
　　　　十、“十二五”期间我国中小企业面临的外需环境预测
第八章 “十二五”期间我国政策体系预测
　　第一节 “十二五”规划重点倾斜内容预测
　　　　一、大消费
　　　　二、高铁及城轨建设
　　　　三、生产性服务
　　　　四、战略新兴产业
　　第二节 “十二五”期间我国主要政策预测
　　　　一、“十二五”期间将进一步劳动力市场政策
　　　　二、“十二五”期间将进一步充实扩大就业的财税政策
　　　　三、“十二五”期间将进一步丰富扩大就业的金融政策
　　　　四、“十二五”期间将进一步完善扩大就业的社会保障政策
　　第三节 “十二五”期间我国经济社会发展阶段预测
　　　　一、“十二五”期间我国将加速全面建设小康社会
　　　　二、“十二五”期间我国将全方位改革综合推进阶段
　　　　三、“十二五”期间我国工业化中期向工业化后期转变
第九章 “十二五”期间我国经济将面临的问题及对策
　　第一节 “十二五”期间影响投资因素分析
　　　　一、财政预算内资金对全社会融资贡献率的分析
　　　　二、信贷资金变动对投资来源变动的贡献率分析
　　　　三、外商投资因素对未来投资来源的贡献率分析
　　　　四、自筹投资增长对投资来源的贡献率分析
　　第二节 “十二五”期间我国经济稳定发展面临的问题
　　　　一、经济结构失衡
　　　　二、产业结构面临的问题
　　　　三、资本泡沫过度膨胀
　　　　四、收入差距进一步扩大
　　　　五、通货膨胀风险加剧
　　　　六、生态环境总体恶化趋势未改
　　第三节 “十二五”期间我国经济形势面临的问题
　　　　一、世界政治、经济格局的新变化
　　　　二、国际竞争更加激烈
　　　　三、投资的作用将下降
　　　　四、第三产业对经济增长的作用显著增加
　　　　五、迫切需要解决深层次体制机制问题
　　　　六、劳动力的供给态势将发生转折
第十章 “十二五”期间我国区域经济面临的问题及对策
　　第一节 “十二五”期间促进区域协调发展的重点任务
　　　　一、健全区域协调发展的市场机制与财政体制
　　　　二、培育多极带动的国土空间开发格局
　　　　三、积极开展全方位多层次的区域合作
　　　　四、创新各具特色的区域发展模式
　　　　五、建立健全区域利益协调机制
　　第二节 “十二五”期间我国区域协调发展存在的主要问题
　　　　一、空间无序开发问题依然比较突出
　　　　二、东中西产业互动关系有待进一步加强
　　　　三、落后地区发展仍然面临诸多困难
　　　　四、财税体制尚需完善
　　　　五、区际利益矛盾协调机制不健全
　　第三节 “十二五”期间促进区域协调发展的政策建议
　　　　一、编制全国性的空间开发利用规划
　　　　二、以经济圈为基础重塑国土空间组织框架
　　　　三、制定基础产业布局战略规划
　　　　四、加紧制定促进区域合作的政策措施
第十一章　“十二五”期间我国购物中心行业前景趋势分析
　　第一节　“十二五”期间我国购物中心的发展前景展望
　　　　一、中国开发购物中心具有巨大潜力
　　　　二、长三角地区购物中心发展前景光明
　　　　三、购物中心的未来发展方向探析
　　　　四、购物中心的未来商业模式剖析
　　　　五、购物中心的开发趋势分析
　　　　六、2010-2015年中国购物中心发展预测分析
　　第二节　“十二五”期间我国未来购物中心发展的影响因素
　　　　一、人口区位变化和老龄化趋势
　　　　二、电子商务的兴起
　　　　三、线上购物的高速发展
　　　　四、购物中心网路解决方案
　　　　五、CLICK POWERPOINT
第十二章　“十二五”期间我国购物中心行业面临的问题及对策
　　第一节　“十二五”期间我国购物中心发展存在的问题
　　　　一、我国大型购物中心发展的阻碍
　　　　二、我国购物中心发展面临的挑战
　　　　三、大型购物中心在我国遭遇诸多困扰
　　　　四、我国购物中心开发存在的误区透析
　　　　五、中国购物中心职业经理人才供应紧缺
　　第二节　“十二五”期间我国购物中心发展的对策分析
　　　　一、促进我国购物中心快速发展的建议
　　　　二、大型购物中心建设的要点探讨
　　　　三、我国购物中心开发的三大要素
　　　　四、大型购物中心可持续发展的对策
　　第三节　“十二五”期间我国购物中心的经营策略探讨
　　　　一、购物中心成功运营的关键要素
　　　　二、购物中心面临的经营难题及应对策略
　　　　三、购物中心需要确立合适的商业业态
　　　　四、大型购物中心的品牌经营策略分析
　　　　五、大型购物中心可持续发展的综合方案