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【中国房地产报】苏宁环球11天闪婚遭疑拓土2万亩谋二级开发权

2011-9-12 中国投资咨询网

中投顾问提示：从《土地开发战略合作备忘录》到《土地开发战略合作协议》，仅用11天，苏宁环球就从备选者变为了中标者，获得了一块2000个足球场地大小的土地。

　　从《土地开发战略合作备忘录》到《土地开发战略合作协议》，仅用11天，苏宁环球就从备选者变为了中标者，获得了一块2000个足球场地大小的土地。
　　
　　9月2日，苏宁环球发布公告称，与广州市荔湾区人民政府、国家开发银行广东省分行合作，共同对广州白鹅潭地区28平方公里(4.2万亩)的土地进行一级开发。

　　
　　在业内人士看来，11天的"闪婚"着实突兀。资金实力和运作经验都不突出的苏宁环球，如何在短短的11天时间内，获得了广州荔湾区政府的青睐？在南下广东"闪婚"的背后，苏宁环球又有着怎样的战略图谋？
　　
　　9月7日，苏宁环球CFO崔振杰接受本报记者独家采访时披露，在28平方公里的土地中，苏宁环球获得的土地一级开发权面积约占50%，即2000个足球场地大小。"我们将积极参与后期土地招拍挂以实现一二级联动开发，这是公司深耕南京、立足江苏、布局全国的重要战略。"
　　
　　11天"闪婚"遭质疑
　　
　　前述公告称，8月30日，苏宁环球与广州荔湾区政府、国家开发银行广东省分行签署了《土地开发战略合作协议》，对广州白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发，并已成立合作开发主体--广州白鹅潭投资有限公司。
　　
　　协议具体为：甲方(广州市荔湾区人民政府)指定广州市西关国有资产投资有限公司全权代表甲方与乙方(苏宁环球)共同出资成立合作公司(其中西关国投占股12%，苏宁环球占股88%)。合作公司为白鹅潭地区土地开发提供资本金。丙方(国家开发银行广东省分行)为白鹅潭地区的土地开发提供贷款。
　　
　　就在签署上述协议的前11天，即8月19日，荔湾区政府已与苏宁环球及国家开发银行签署了"白鹅潭地区土地开发战略合作备忘录"。但事隔3天后(即8月22日)，荔湾招商网才刊登了《荔湾区白鹅潭经济圈土地开发项目公开引入社会资金的招商公告》。因此，11天的"闪婚"让苏宁环球陷入了土地内定的舆论漩涡。
　　
　　与此同时，业内亦质疑苏宁环球涉嫌上市公司重大事项信息披露违规。8月23日，大股东江苏苏宁环球集团在官网上率先披露了将参与广州白鹅潭土地一级开发的消息，称已于8月19日与广州市荔湾区政府、国家开发银行广东省分行举行了"白鹅潭地区土地开发战略合作备忘录"签约仪式。
　　
　　但苏宁环球有关此事项的公开公告却是9月2日。根据证监会《上市公司信息披露管理办法》第六条规定，信息披露义务人在公司网站及其他媒体发布信息的时间不得先于指定媒体，也就是说苏宁环球官网提前10天泄露了信息。
　　
　　无论是土地涉嫌内定还是信息披露违规，业内质疑的声音聚焦在荔湾区为何对苏宁环球"情有独钟"？
　　
　　谋求二级开发权
　　
　　9月7日，接受本报记者采访的崔振杰很忙碌。"对于信息披露的事情，我们正在咨询证监会的负责人，但由于此人临时不在办公室，所以要等他回去之后，我们才知道答案。"
　　
　　其透露，苏宁环球之所以未就相关质疑进行澄清，是因为内部觉得这件情还不到需要澄清的程度。
　　
　　"8月23日苏宁环球集团官网只是发布了土地开发战略合作备忘录，当时我们还没有签约。8月30日，我们三方才签署了《土地开发战略合作协议》。9月2日苏宁环球发布的相关内容是完全照抄合同的。"崔振杰表示。
　　
　　记者查阅资料获悉，白鹅潭地块位于广州市西部，北起大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东起工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河。周边在售楼盘新世界凯奥湾的均价为25000元/平方米。如此优质的土地，3家"闪婚"的背后，有何隐情？
　　
　　荔湾区政府给出的回复是，自8月23日苏宁环球正式向西关国有资产公司递交申请函后，国家开发银行广东省分行也于8月30日向苏宁环球提供了融资意向函。截至8月30日，再无其他公司递交申请并出具银行合作意向书。
　　
　　崔振杰给出的答案是"没有"。"我们要拿这块地，也得经过招拍挂。"政府+合作公司+金融机构"的土地一级开发模式是一种创新。拥有土地一级开发资质，在后期项目开发上就拥有成本优势。这是这个项目给苏宁环球带来的另外一个好处。"崔振杰表示，苏宁环球将积极参与该项土地的二级开发。
　　
　　苏宁环球是否有能力实现一二级联动？据苏宁环球8月31日发布的2011半年报，公司总资产为162亿元，上半年公司实现营业收入14.67亿元，同比下滑14.29%；实现营业利润4.97亿元。
　　
　　本报记者获悉，在此次"闪婚"前，苏宁环球管理层就已考虑到了资金运作风险，所以才有了国家开发银行介入提供贷款。再加上白鹅潭属于分期开发，所以苏宁环球并没有资金方面的担忧。
　　
　　摆脱区域性房企定位
　　
　　在苏宁环球迈出南下步伐的背后，中投顾问房地产行业研究员韩长吉分析认为，苏宁环球意在通过重点项目试点，摆脱区域性企业的定位。
　　
　　截至发布2011年半年报时，苏宁环球共有15个项目在建和储备，其中南京地区8个，江苏地区2个，其他地区5个，主要位于上海、芜湖、吉林和昆明。
　　
　　"目前，苏宁环球的土地储备接近830万平方米，期末存货为142亿元。"韩长吉表示，区域性房地产企业在全国拓展的主要目的，在于完善项目布局。
　　
　　崔振杰接受本报记者采访时也表示，苏宁环球参与白鹅潭地区土地的一级开发，是深耕南京、立足江苏、布局全国的重要战略之一，即借机成功进驻珠三角区域。
　　
　　"对于苏宁环球来说，既有稳定收益，还有可能以底价获得土地；对于地方政府来说，一是资金有保障，二是保证土地出让时有发展商接手。"知名房地产专家谢逸枫认为，荔湾区政府之所以选择苏宁环球，看重的是苏宁环球的融资能力。
　　
　　其同时表示，这种"政府+合作公司+金融机构"的土地一级开发模式，将是未来的新趋势。"这种开发模式具备可复制性，政府和开发商能够实现双赢。特别是在国务院下发文件要求清理地方融资平台后，这种创新模式，既可以解决资金问题，又可以完成城市建设，一举两得。"