一线城市房产中介陷入楼市寒冬

　　严厉的房地产调控，不仅使房地产开发商感受到阵阵寒意，也让身处二级市场的房产中介陷入了又长又冷的冬天。

　　从去年初热点城市开始实施楼市限购，一线城市二手房成交量呈现出“L”型走势，并不断创出新低。受其影响，前两年赚得盆满钵满的房产中介也开始出现亏损、关店、倒闭、裁员等现象。调控在短期内不会放松，面对生存压力，房产中介又要靠什么来过冬？

　　平均每个店亏5万——一线城市中介全面亏损

　　大年初五，许多店铺门前放起爆竹，龙年正式开张。而不少房产中介的门店却仍在放假。

• ·2011年中国华南地区二三线城市房地产市场投资机会...
• ·2011-2015年珠海房地产市场投资分析及前景预测报...
• ·2012年中国二三线城市房地产市场投资机会及前景预...
• ·2012-2016年中国房地产信托市场投资分析及前景预...
• ·2012-2016年济南房地产行业投资分析及前景预测报...
• 更多相关研究报告>>

　　四五年前，当这一区域几个大楼盘刚刚开始交付入住的时候，这家中介门店就已经开张。在罗海红看来，2011年下半年以来二手房交易的冷清是前所未有的，即便在2008年金融危机期间也没有这么差。像罗海红这样的老业务员，去年下半年至今也只卖了4套房子，而在前两年市场火爆的时候，一个月就能卖4套。相应的，罗海红的收入也锐减，主要靠租房业务获得一些收入。

　　在春节放假前，这家门店已经有3个业务员提出了辞职，春节后不再回来上班。“我们这个行业底薪很少，一般只有一两千块，市场好的时候，一个月挣一两万都不难。现在这种行情，吃饭租房的钱都挣不出来。不用老板裁员，一看形势不好业务员自己就不干了。”罗海红说，“如果这种市场行情再持续半年，恐怕我也得撤了。”

　　从朝阳区红庙路口到金台路路口，短短500米的道路两旁，最多的时候曾有十多家大大小小的房产中介门店。既有链家、我爱我家这样在北京市场上知名度较高的大中介，也有不少小中介。去年开始，一些小中介陆续关门，如今只剩五六家还在正常开门营业。

　　走访了其中几家门店，尽管春节假期已过，但业务员普遍上班的积极性不高。“不少人觉得回来也没什么成交量，索性在家多休息一段时间。”其中一家门店的一位业务员说。

　　不仅是北京，上海、深圳、武汉、厦门等多个城市近期被曝房产中介接连关张，甚至有全国性品牌中介直接完全撤出某个城市。

　　限购令实行以来二手房成交量持续处于冰点，使房产中介苦不堪言。以北京为例，2011年北京二手房成交量约12万套，远低于2009年的26万套和2010年19万套。今年1月，二手房交易套数为2934套，创造了2008年11月全面网签以来39个月的最低历史记录，成交量同比2011年受春节长假影响的2月份，下降了65.4%。

　　“在北京，如果每个月二手房成交量少于1万套，中介行业就可能会出现全行业的亏损。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有一家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，“实际上是在止损。”

　　北京二手房中介行业经历2009年的快速增长后，中介门店一度扩张到6000家以上。据链家地产发布的研究报告显示，2011年北京中介门店共关店约1400家，其中超过七成为中小房产中介。根据成交量缩水程度及正常的运营成本保守估算，2011一线城市中介行业呈现出全行业亏损状态，平均每个门店亏损5万元。

　　链家地产市场分析师张月认为，去年底今年初，各级政府再次表态要坚持房地产调控不放松，二手房成交低迷的情况短期内很难有明显改变，可能会出现更多中介因无法承受长期的低成交量而选择关店甚至倒闭。

　　一二手联动、商业地产——大型中介寻求转型过冬

　　可以预见，2012年中介行业面临的形势仍然严峻。能否安然过冬，事关生存。

　　房产中介的两大业务主要是二手房交易和房屋租赁。二手房市场冷清，房屋租赁这两年却格外火爆，租金上涨、租赁业务量增加，让租房成了不少中介门店和业务员的主要收入来源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交价格约为200万元左右，中介一般收取各类服务费约2.5%，差不多能赚5万元。一套房的平均租金价格约为3000元左右，即便全额收取一个月的租金作为中介费，做16笔租赁业务也才顶得上一笔买卖业务。实际上，尽管这两年租赁业务有所增加，但相对二手房交易量下滑带来的亏损，租赁收入只是杯水车薪。

　　为了增加租赁业务的收入，一些中介开始大力做“租赁代理”业务。中介以约定的价格从房主手中租房，再以市场价对外出租，通过分隔房间和市场租金的上涨赚取差价。由于相关法规明文规定房产中介禁止“吃差价”，租赁代理业务有打政策擦边球的风险，几家大型中介很少涉足。

　　“现在这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险肯定很高。”张大伟表示，中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。

　　去年11月底，易居中国高调入股21世纪不动产，成为2011年中介行业内最大的一宗一二手“巨头”股权整合案。易居中国董事长周忻表示，入股21世纪不动产，正是希望发挥各自优势，未来全面整合一二手房联动模式。

　　据了解，目前在北京市场上市场份额靠前的几家大型中介，都已经开始涉足一手房的销售代理。

　　“一二手联动对开发商和中介来说是双赢。”伟业我爱我家副总经理胡景晖表示，主营二手房业务的中介企业所拥有的线下门店系统、二手房分销渠道、门店业务员客户资源和拓展能力，恰恰是当前开发商所看重的优势。而中介企业也能借此增加业务量，并逐渐实现转型。

　　除此之外，一位中介行业的业内人士表示，当市场成交量低迷时，开发商愿意通过二手房中介代理销售，也是一种隐性降价的方式。尽管前景不错，但实践中中介企业仍面临利润率低、代理费用结算周期较长等困难，转型并非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量减少的情况下，代理商业地产也成了中介转型的一大方向。张大伟介绍，由于写字楼等商业地产不限购，其租赁、交易近两年都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，也能在一定程度上弥补二手房交易量下滑的损失。

　　洗牌有利于市场规范，生存发展最终还是“靠天吃饭”

　　房地产市场的快速发展为中介行业提供了广阔的发展空间。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会有关专家介绍，目前我国从事房地产经纪活动的人员已经超过100万人，机构有5万余家。北京、上海、广州、深圳等一线城市，二手房交易量已经超过新建商品房交易量，对房地产市场的发展起到越来越大的作用。

　　但房产中介行业也存在准入门槛较低、人员队伍鱼龙混杂、恶性竞争、不规范中介行为大量存在等问题，扰乱了房地产市场秩序。现在市场低迷，一批规模过小、行为不规范的中介企业在竞争中被淘汰，有利于提高行业集中度，使行业更加规范。

　　“这是一个大浪淘沙的过程，前两年日子确实比较好过，不管你做得规不规范，服务好不好，都能赚钱。”张大伟介绍，目前在北京市场上倒闭的主要是小型中介、夫妻店，大型中介虽然规模有所收缩，但暂时还没有生存压力。这种洗牌过程虽然痛苦，但从长远看对行业发展有好处。

　　对中介行业的龙头企业而言，一线城市的市场低迷也推动了布局二、三线城市的脚步。据了解，中原、链家、伟业、我爱我家等知名中介，都已经在多个城市实现布局。链家地产于去年下半年宣布，将自筹资金40余亿元，在4年内实现全国15个城市的布局。

　　“无论市场宏观环境怎样，链家向二、三线城市扩张都是必须去做的事情。”链家地产副总裁林倩表示，布局二、三线城市，既能进一步扩大链家的市场占有率，在当前一线城市成交量极差的情况下，二、三线城市情况还比较好，也有助于分散风险。“在城市的选择上，我们倾向于自住客户多的城市，而投资客多的一般不喜欢去，市场波动太大。”

　　无论是一二手联动、涉足商业地产，还是向二、三线城市寻求机会，对房产中介行业而言，永远离不开卖房和租房两大业务主线。因此，摆脱不了“靠天吃饭”的命运，市场形势和政策的变化至关重要。

　　“中介不在乎房价涨跌，关键是要有成交量。”张大伟说，如果成交量长期维持在现在这么低的水平，一直在寒冬里，无论怎么转型也没用，除非离开这个行业。

　　在华本机构日前主办的“中国地产领袖年会”上，多位专家指出，过去一年以限购和限贷为核心的房地产调控政策起到了明显的效果，有利于房价合理回落和市场的健康发展。但在政策执行过程中，首次购房的自住型需求也受到了极大的抑制。2012年在继续坚持楼市调控不放松的同时，应当适度放宽对首次购房需求的限制，发挥好房地产市场的功能。

　　张大伟表示，目前过低的成交量并不正常，期待政策能够在一定程度上恢复对首次置业者的支持。并通过增加持有环节税收、降低交易环节税收的方式，促进二手房的流转交易，使市场成交量恢复到相对合理的水平，持续健康发展。