投资商业地产要做长远打算

　　计划真赶不上变化快。在史上最牛的楼市宏观调控面前，杭州的商业地产一直领衔2011年的房地产市场，可谓寒冷的楼市寒冬里，一枝独秀。然而，好景不长，杭州市相关部门年后出台政策，对商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不得每户单独设卫生间；若开发商自己隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。由此，杭州商业地产正式迎来“刹车年”：现有在销售的商住楼或成稀缺资源；后来的商业地产或无人问津。

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　　之所以出现商业地产热，原因也显而易见：城市化突飞猛进；大城市多商圈竞争格局的形成；企业做大做强分散风险的战略需要。可以说，商业地产已经成为房地产业的主要推动力和发展引擎。而且，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。对投资者而言，私营企业和新兴产业的蓬勃发展，对商业物业需求猛增，投资收益显著，不失为良好的投资渠道。种种利好叠加，商业地产自然水涨船高，炙手可热。

　　在这个特殊的时期里，杭州市出手突然给商业地产降温，让许多杭州房地产开发商始料不及。对眼下的商业地产来说，或将会出现两极分化的景象：以前审批出去的商业地产，比如酒店式公寓项目，将因为成为稀缺资源而不愁卖；从现在起到“后调控时代”的商业地产，将被迅速降温，开发商对商业地产的拿地计划，需重新审视。笔者最近几天对杭州部分房地产公司老总的商业地产计划进行调查，所有被调查的负责人都表示，拿地不再积极了。即使一定要拿商业用地，对拿地价的成本核算，至少比原先打对折。

　　据悉，眼下，杭州市原则上来说规划要批出酒店式公寓的可能性已经很小，即便是之前就已出让的地块，目前大多也已不能按照开发商原来的想法全部做成酒店式公寓，而是只能做一部分。主城区一个尚未开盘的新盘最近正在纠结商业部分的规划申报，本来打算全部做酒店式公寓的如意算盘已被打破，“没办法，真的批不出来了，只好做一部分酒店式公寓，剩下的考虑做酒店、做写字楼、做商业。”一位熟知内情的业内人士透露。

　　而新出让地块的处境就更悲催了，一家企业前阵子拿了一块余杭区的商业用地，本来凭地段做成酒店式公寓应该不错，但据说余杭区现在也批不出来了。相形之下，拥有一定独立审批权的下沙区域相对更宽松一些，至今没有听说哪个项目报批酒店式公寓最后被卡住的。但酒店式公寓即将被禁的传言也已传了很久，大有风声鹤唳之感，各楼盘也都赶着在报批，“赶早不赶晚，早点批出总没错，不然万一突然被卡，那不是会死翘翘”，一名开发商有些唇亡齿寒地表示。

　　如此推断，接下去的一两年后，杭州即将面临酒店式公寓新增供应量锐减的行情，届时会否出现此类产品因此走俏，价格明显上涨的情况呢？购房者现在趁机入市又是不是好时机？

　　但是，无论是限购也好，限贷也罢，国家对楼市打组合拳的目的，无外乎就是让更多的老百姓能够住得上好的房子，让投机投资行为受到限制。商业地产要真正取代住宅，未来还有很长的路要走。

　　同时，商业地产对于投资者有更高的要求。并不是手中有粮，就能赚到钱的。拿酒店式公寓来说，一般是40~50年产权，水电气多为商业价格，无论是自住还是出租，这类公寓的后期使用成本加到总房价后成本远没有想象中的低。还有契税问题，从交房日期开始算，每年需要缴一次房产税和城镇土地使用税。如是100万元的房子每年交8400元，如果未按时缴纳还要累计滞纳金，每天万分之五。

　　由此可见，投资者要有长远眼光再做投资商业地产的打算，希望短期内得到回报的购房者，不适合购买商业物业。