保障房建设面临巨大资金压力

　　虽然保障房新开工规模有所减少，但加上此前已开工项目，2012年的在建保障房规模有1800万套左右，仍然大于2011年。庞大的资金需求依然需要各方力量为其动足脑筋。

　　近日，财政部印发通知，要求各地拓宽资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度，确保不留资金缺口。

　　地方财政压力加剧

　　2011年，中央财政共下达保障性安居工程补助资金1709亿元。

　　财政部的通知要求，2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将大于2011年，省级安排的补助资金要比2011年有所增加。各级财政部门在安排财政预算资金时，既要“量力而行”，又要“尽力而为”，确保政府资金来源落实到位，不留资金缺口。

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　　近两年，受货币政策和房地产市场调控影响，银行等金融机构对保障房的支持力度仍然有限，地方赖以生存的土地出让收益也在减少，保障房资金的可持续越来越难。

　　财政部财科所副研究员李全表示，地方财政压力主要来自于分税制以及区域间经济发展不均衡，这两年的统计结果显示，土地收益对地方财力的贡献有限。不过房地产相关的税收确实对地方财政是有影响的。他表示，保障房资金投入确实是个大事，但绝对不是单渠道的，比如国有资本经营性预算的完善、投资补助、贷款贴息等众多来源一起来做，并且，这个行业的各类优惠实际上也降低了项目的成本。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示，目前地方政府存在的最大问题是，由于商品房税收下降、土地收入减少以及地方融资平台的清理导致的地方财力减弱，与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，导致二者间的缺口越来越大。

　　正在面临经济转型的上海，胡怡建表示，所承受的压力可能比其他城市要更大。“收入还未找到新的增长点，但支出的增长点越来越多。”

　　以增值税扩围改革为例，上海市市长韩正在今年1月份的上海两会期间表示，该试点涉及约12万户企业，在全部足额纳税的前提下，今年市、区两级政府财政将减少100亿。

　　由于庞大的资金压力，2011年各地都已经积极寻求各种方法多渠道融资。整体而言，30%靠财政，70%靠各渠道的融资。在财政资金中，又包括保障房专项资金、土地出让收益、公积金增值收益等。

　　通知也要求各地要拓宽资金来源渠道，比如2012年增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程；个人住房房产税试点地区取得的房产税收入，要专项用于保障性安居工程等。

　　目前实施个人住房房产税试点的上海、重庆两个城市，都尚未最终公布去年征收房产税的数额，不过根据重庆市财政局数据，截至2011年11月30日，重庆市主城区房产税应税高档商品住房共8563套，实收税金超过9000万元，预计2011年底可达1亿元。对于庞大的保障房建设资金需求，房产税并不能起到极大的支持作用。

　　寻找新的资金渠道

　　在各类保障房中，经济适用房、限价房等销售型的房源，可以通过销售回笼资金，实现资金的平衡。由于建设规模较大，且需要长期持有，只租不售，因此公租房是资金压力最大的部分。

　　去年5月上海市副市长屠光绍曾发表署名文章称，根据上海市“十二五”规划，上海计划新开工建设和筹措公租房1000万平方米，约20万套。根据相关测算，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。如果按照1万元/平方米测算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1000亿元，除去30%的资本金，则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。

　　通知也要求创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。但很显然，在目前的资金来源中，社会资金占比极少。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，目前的关键问题在于公租房的运作模式不清晰，资金回收的机制没有理顺，因此资金不敢贸然进入。而模式不清晰的根源，陈杰表示，在于土地。他表示，只要能控制公租房的土地成本，保证一定的收益率，社会资本就可以进入。