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主题词：杭州高价地建筑面积

杭州多幅高价地建筑面积暴增

2011-5-17 中国投资咨询网

中投顾问提示：据悉，2010年，绿城多个项目规划建筑面积蹊跷“暴增”23.9万平方米，导致原先高昂的楼板价神奇地“暴降”。

　　据悉，2010年，绿城多个项目规划建筑面积蹊跷“暴增”23.9万平方米，导致原先高昂的楼板价神奇地“暴降”。

　　2009年被称为“最激进民企”的绿城，曾在土地市场上和保利、中海等央企地产商激情飙地，多次以超高价格拿下杭州等地的“地王”，其昂贵的成交楼板价意味着项目上市后的价格也不会低。但谁也不会想到，2010年，绿城多个项目原先高昂的楼板价神奇地“暴降”，与之相对应的是，这些项目的规划建筑面积却蹊跷“暴增”。

　　昨日（5月16日），一篇名为《绿城杭州项目容积率变更调查》的报道在杭州房地产业内掀起波澜，据称，绿城杭州滨江区月明路地块的住宅项目涉嫌擅改容积率，另一幅绿城在2009年拿下的地块杭政储出[2009]40号地块，由于规划变更，容积率由拿地之初的2.0变为2.5。但绿城是否因此补缴土地出让金却是未知数。

　　比较了绿城2010年和2009年年报中的新增土地储备项目，更惊讶地发现，绿城共有7个项目的建筑面积在这一年间神秘地出现大幅度“暴增”，这7个项目在2009年的建筑面积为65万平方米，而在2010年，则变为88.9万平方米，暴增了23.9万平方米。如果绿城没有因此补缴土地出让金的话，每平方米的土地楼板价将因此“暴降”。

　　绿城集团投资者关系部有关人士说，2009年年报和2010年年报在统计口径上没有什么不同，一般情况下数字应该是一样的。至于为什么会出现建筑面积的突然猛增，他们也在调查，暂时还不知道什么原因。

　　多幅高价地建筑面积暴增

　　根据《中国房地产报》报道，一位绿城集团施工部门人士提供的信息显示，绿城杭州月明路项目91号4幢住宅的楼层数分别为30层、31层、31层、30层。与杭州滨江区政府网站公示的1~4号楼的层数分别为28层、28层、30层、28层相悖——4幢楼均被拔高。

　　另外，绿城2009年拍得的杭政储出[2009]40号地块在城市规划发生变化后，容积率由拿地之初的2.0变为2.5，但绿城是否按规定补缴了土地出让金，目前还不清楚。

　　对绿城2009年年报和2010年年报进行比较发现，绿城2009年高价拍得的土地项目确实存在建筑面积神秘暴增现象。

　　上述绿城杭州月明路项目2009年年报时载明的建筑面积是24.4万平方米，但2010年年报时已经变成33.6万平方米。田园40号地块的建筑面积则由原来的7万平方米，增长至7.8万平方米。

　　与此同时，绿城于2009年拿下的杭州其他几个项目的建筑面积也在去年“暴增”。以绿城拥有35%权益的的杭州新华造纸厂地块为例，2009年9月4日，住在杭州网的报道显示，绿城当时拿下的上述地块面积37360平方米，开发后将形成地上建筑面积近9万平方米的住宅小区，而绿城2009年年报也证实上述项目的建筑面积为9万平方米。但绿城2010年年报显示，同一地块同一土地面积，建筑面积由原来的9万平方米大幅猛增至13万平方米。由于绿城在2009年拿地时的土地总价达到20.05亿元，如果绿城去年没有因建筑面积暴增补缴土地出让金，土地楼板价则由2.22万元/平方米降至1.54万元/平方米。

　　除此之外，绿城还有多个项目存在2010年年报中的建筑面积大于2009年年报数据的情况。

　　是否补缴土地出让金？

　　为了弄清楚绿城2009年新增项目建筑面积的暴增，究竟是因为规划部门调整规划的原因，还是绿城自己作的调整，昨日致电杭州市规划局拱墅分局，询问田园81号地块是否是因为规划调整导致容积率上升。

　　杭州市规划局拱墅分局的工作人员称，一般已经出让的土地是不能随意变更容积率的。如果要变更容积率，必须交给国土资源部再出让。而如果是原来土地出让协议规定的建筑面积就比招标文件要高，则另当别论。

　　绿城投资者关系部相关人士却表示，绿城2009年年报和2010年年报的统计口径是相同的，原则上数字应该不会有太大变化，导致绿城项目建筑面积发生异动的原因还要进行调查，不过也有可能是因为算上了之前不算的建筑面积绿城方面仍然未透露建筑面积增加的原因。

　　根据《中国房地产报》的报道，如果规划变更导致建筑面积增加，开发商需要补缴一定的土地价款。杭州市规划局拱墅分局的工作人员也表示，开发商项目的规划建筑面积增加，有可能是国土资源局和开发商在土地出让合同中重新作了约定。

　　为此向杭州市国土资源局宣教中心求证，求证的内容包括绿城在杭州拿的多幅地块土地出让合同规定的建筑面积是多少，是否与招拍挂文件有比较大的区别；绿城是否就增加的建筑面积向杭州市国土资源局补缴了土地出让款等。但截至发稿时尚未得到回复。

　　中原地产中国研究院高级经理刘渊说，由于目前土地成交情况并不好，如果地方政府在出让土地时能增加容积率，对提升开发商拿地的积极性是有好处的。但是已经拿到土地的开发商，因为规划的限制，并不在列。

　　而在绍兴一带开发项目的赢佳策略总经理杨健说，在浙江，开发商一般连栋距都不能随意更改，更何况建筑容积率。此外，就算是同一个项目，在绿城年报物业组合项目和新增土地储备项目下的建筑面积也有所不同。