试析今年宁波房地产行业发展特征

　　宁波房价乃至全国的房价为什么将不下来？许多人都会提到宁波房地产市场的刚性需求。除此之外，我还认为有一个很重要但被许多人忽略的理由--那就是宁波的房价还没有达到最高点。另外的一个因素就是紧缩的土地供给，使得拍卖价格节节攀升，造成成本上扬，房价自然居高不下。

　　综合前几年宁波的土地市场，可以预见，宁波楼市08年的供应依然偏紧。

　　一、宁波房地产市场，仍具有健康的升值空间。

　　07年第四季度以来，宁波的楼市一直处于高位缩量运行，对国家宏观调控以及银行贷款利率上调等政策的出台，购房者的观望情绪也一度很浓，大家都在期待2008年楼市会有所改观。目前，宁波市场尚未涨到最高点，这般观望态势势必带来观望后的又一个高潮期。

　　从宏观层面来看，宁波与深圳、上海、北京等一线城市的人均收入、人均GDP、产业结构、民间财富、民间金融手段等相对房价比较来看，宁波的房价“性价比”相对较高。相比较深圳等大城市，宁波的房价依然比较健康，还具备上升的潜力。

　　二、紧缩有限的土地资源，竞拍成本增加。

　　从2006年开始，土地供应中住宅用地日趋偏少，形成的商品住宅供应日趋偏紧，目前虽受宏观调控打压，改善性需求与投资性需求形成一定程度观望，但随着刚性需求、供应偏紧的推动，观望情绪将逐步得到释放，市场将逐步回暖。

　　土地成本逐渐提高，房价受刚性成本上升带动明显。受2007年市场供销两旺、房价飞涨等刺激，开发商拿地热情空前高涨。因此，为保证房产开发中一个合理的利润，房价需要达到一个相当的高度。受城市中心、景观资源型土地供应稀缺、购房者又对此偏好影响，此类土地出让使得众多开发商竞相角逐，如华辰北9#地块、滨江庆丰Ⅰ#地块、甬港饭店北地块，以及刚刚拍卖掉的北郊路以西地块，均提速了周边房价的增幅，继而影响至全市。

　　三、经济实用型产品，吹响黎明前的号角

　　市场一直等待的小户型产品在07年第4季度终于有了重大突破，虽然并没有像当初人们想象那样“蜂拥而至”，但小户型吹响供应黎明前的号角。从市场反应来看，在高单价、低总价的趋势下，不少开发商把目光向小户型产品转移。

　　结合东方商务中心项目来看，我们当初以实用精英小户型、低总价的规划定位，主要一个原因是考虑到郊县一些实干型企业非常的多，需求量远远超出了市场供应。目前宁波市场，像这样的产品为数不多，因而大大的弥补了市场空缺，为此，我们的小户型专为这些实干企业量身打造的展业商务基地。从市场反应和现场成交情况上分析，这样的产品规划已得以证实，本项目为展业型企业创造了轻松在江东核心区自立门户的一个良好契机。

　　四、江东核心商务区，将拉动周边房产市场上扬趋势。

　　城市的发展，必定需要另一个以上的市中心来缓解城市压力，宁波城市发展东扩南移的规划，发展趋势使然。江东核心商贸区发展迅速，位于该区域兴宁路与福明路交汇处的东方商务中心项目，必将带来了巨大的投资价值。

　　东方商务中心

　　东方商务中心位居江东总部经济聚集区先锋版块，前拥市中心繁华心脏，毗邻强势崛起的东部新城，背依发展中的鄞州中心区。一分钟之内步入城市主要交通大动脉，中兴路、百丈路、世纪大道、杭甬高速东入口、宁波东站，形成围合式交通动线。

　　目前，东方商务中心交房在即，以现房完美呈现，降低企业成本投资风险。100㎡-1800㎡的大型企业总部基地，40㎡-55㎡产品开创了宁波首个“易办公”概念，专为展业实干型企业打造创富第一站。逾3万平方的商业配套，酒店式挑高大堂，14部服务于2008年奥运会的西子奥的斯品牌电梯，均达到了高水准的办公配套需求。

　　东方商务中心较同类地段的商务写字楼有着自身的优势，尤其在价格上，目前均价约9000元/㎡，而本版块的近期土地拍卖价已达到8000-9000元/㎡，江东百丈路商务圈，写字楼市场平均售价已上万元，绝对的价格优势显而易见。在本项目开盘后数日内销售额已高达3亿以上，主要为实干型发展中企业，外贸生产型企业、货代货运、事业等单位的入驻。

　　从东方商务中心已购买客户群体来分析，价格优势和黄金地段为最大的购买动向，企业成本投资合理性运作，在此得到了完美的证实。标志着实用型商务时代的到来，逐渐趋向市场化。