2008年西安房地产市场将进入调整期

　　2007年的西安楼市异常火爆，房价大幅上涨，购房者叫苦不迭；而看着节节攀升的销售量，开发商却也未必高兴得起来。

　　一方面，这种不正常的强劲购买力，昭示着未来的购买力正在被透支；另一方面，市场发展太快，也“逼”出国家一系列宏观调控措施的出台，近期的二套房贷政策和一系列货币从紧政策，将让一些实力不济的开发商在未来一年甚至几年中陷入资金链断裂的险境。有人认为，2008乃至今后几年，房地产市场将不可避免地进入调整期，房地产行业将重新洗牌。

　　被透支的购买力让消费者放缓买房脚步

　　早在2007年10月，在一些房产销售人员为西安房地产市场的火爆而窃喜的时候，万城地产总经理杨峰就曾忧心忡忡地说：“我们并不希望房价涨得太快，这种不正常的增长过快对企业是有损害的，一年内把几年的购买力透支完了，透支越远，对企业以后的伤害越大。”话音犹在，这种影响在2007年末就显现出来了，在一系列政策相继出台之后，国内一线城市降价潮也影响到了西安。

　　2007年的买房人可以分为几种需求群体：一是投机需求，他们买房是为了在短期内赚取差价，也就是俗称的炒房者；二是投资需求，希望通过买房对资本进行保值增值；三是恐慌性需求，他们在房价过快上涨中按捺不住而提前购房；第四种是刚性需求，比如因为结婚等因素买房自住者。在这些购买需求中，只有最后一种是刚性需求，而第三种需求作为今后几年的购房主力军，却在今年的市场中被消耗了不少。

　　被透支的不仅仅是购买需求，还有房价的上涨空间。西安前两年的房价一直在平稳中运行：2004年西安市商品房销售价格上涨5.6%，创了历年新高，2005年比2004年价格涨幅回落1.5个百分点，2006年比2005年又回落0.6个百分点，涨幅为3.5%。然而，2007年仅上半年，西安住宅平均售价增幅就达到了6.09%。对于上述数据，购房者更是深有体会。从2006年3000多元/平方米的房子还嫌贵，到2007年11月，成交均价已达4000多元/平方米，这已超出了购房者的心理底线，也偏离了西安主流购房者的实际消费水平。业内人士认为，2007年上涨过快的房价和过早透支的购买需求，将为2008以及未来的西安房地产市场埋下隐患。房价过高让消费者放缓买房的脚步，当前执行力度日益加大的二套房贷款新政策使炒房者更加慎重，这也将成为影响2008年购买力的一个原因。

　　资金链断裂的威胁中小房地产企业面临考验

　　2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币从紧意味着贷款将减少，无论是购房者还是开发商，都将不可避免地受到抑制。作为信贷大户，货币政策一旦收紧，房地产自然会率先感受到压力。货币从紧等政策的影响已经在北京、上海、广州、深圳等房地产业的前沿城市率先显现，房价下跌、中小中介关门倒闭、投机者急于抛售房源……这无不说明，不仅仅是投机炒房者，开发商对于2008年房地产市场的预期也并不乐观。

　　西安一家地产公司的营销负责人认为，在从紧的货币政策下，一定会有一大批没有资金实力的开发商退出市场。“在央行多次上调存款储备金率之后，对于一些小银行影响是很大的，对于主力大银行就给了很大的可操作空间。银行对于信誉等级高的企业政策还是比较宽松的，而对于信誉等级低的企业就不那么宽松了。”

　　宏观调控已令一些开发商的资金链持续吃紧，而2007年末的第六次加息，5年以下各档次贷款利率的上调，对普通购房者的影响不大，但对于房地产开发商而言就无异于“雪上加霜”。“一般的楼盘开发周期是1-3年。”这位负责人解释说，由于房地产行业的经常性贷款一般是5年以下、一年期左右的短期贷款，贷款利率上升，将使得不少房地产开发企业的开发成本增大，势必考验这些企业的资金实力。

　　在市场不再火爆的情况下，房子卖不出去，部分资金不足的中小房地产企业还不上贷款，将面临生死存亡的考验和巨大的商业风险，一旦资金链断裂，后果将不堪设想。

　　全国楼市观望渐浓卖方市场转向买方市场

　　如今，全国楼市观望渐浓，普遍遇寒，部分地区不但需求下跌，房价也开始下跌，而西安房价也不再疯狂上涨。有人预言，2008年的房地产市场，将由高度卖方市场向买方市场逆转。一方面，房价过高和新政导致购买力锐减，销售压力加大；另一方面，融资难度加大，部分地产企业将面临巨大的资金压力，不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款。

　　2008年一定会有一大批没有资金实力的开发商退出市场，“估计5月份前后是有实力的商家收购项目的大好时机。”也许西安的房价未必会如北京、上海、深圳等地由疯狂上涨转为下跌，但受到这些城市的影响，在政府一系列宏观调控政策的累积影响下，可能将促使行业洗牌，或将出现大鱼吃小鱼的情况。2008年，对于那些实力不济的开发商来说，将是严峻的一年，大浪淘沙，就看谁能笑到最后了。