成都商铺地产发展现状分析

　　2006年7月19日，成都市建委相关部门负责人披露，根据市统计局最新统计，截至2006年6月底，成都市房屋空置97.97万平米，同比去年增长82%。营业用房空置44.75万平米，同比猛增144.8%。

近年来一直不景气的成都商业地产，似乎愈加陷入了重重复活危机。我们不禁要问，成都商业地产，究竟何时才能醒来？

　　现状：畸形态的发展走势

　　在商铺销售方面，同样呈现出一种纯商业没落、配套商业项目发热、纯商业无力与配套商业项目争夺投资流的畸形态势。而这些配套项目大多是住宅底商，住宅销售大大带动了其市场走势。根据成都市周销售排行榜，在半年以来纯商业始终难入10强。而即使在2006年新政后，按理说商业地产迎来了一个千载难逢的发展机遇，而其总体销售量也确实大幅上涨。但是，涨的仍然是住宅配套项目，纯商业项目从沉睡中醒来似乎仍然遥遥无期。

　　原因：老生常谈的四面埋伏

　　对于成都商业地产低迷之深沉，很多媒体与专家都做过详细的分析。总体看来，主要集中在四个方面。

　　首先是市场供求失衡。从2002年以来，在当时利益的驱使下，成都开发商争相开发商业地产，从而直接导致了市场严重供大于求。从2003年下半年开始，市场发出了危险信号。2004年，市场开始低迷。2005年时供求矛盾达到高峰，1-9月间商业用房空置55.13万平方米，空置面积与住宅空置（55.80万平方米）基本相当。短暂时期里大量商业地产面市导致的直接后果就是市场消化周期的缓慢与延长，而市场也就由此不得不承受长期的痛楚。其次规划设计与市场不对接。由于早期是一窝蜂而上，成都商业地产项目分布与单体项目规划设计严重缺乏市场参考，这种不理性的开发直接导致了产品与市场的不对接，其销售当然陷入维艰境地。再次是大量资金抽身转入住宅。近年来成都住宅市场火热，投资热潮汹涌。在商业地产不景气的情况下，一些原本投资商业或打算投资商业的资金转身投奔了住宅，导致了商业地产客户市场的分流。

　　成都的商业地产沉浸在一片浓厚的悲观氛围之中，这种悲观甚至几乎盖过了人们对市场的冷静审视与判断。但同样是在7月19日，相关部门公布的另一组数据却让人眼睛为之一亮。据统计，在投资方面，2006年6月底成都市的写字楼投资6.93亿元，增幅下滑7.5%；营业用房完成投资29.29亿，增幅下滑18.9%。而在2005年10月，成都商业地产的空置率与投资率还呈现出双双上涨的可怕态势。最新数据表明，成都商业地产空置率虽仍然增量巨大，但其投资幅度已开始降温。这意味着，成都的商业地产正在逐步回复到正常的轨道上来。虽然目前这个步子还很慢。