西安房地产市场存在的三大硬伤

        6月1日起开始征收房地产营业税，这将使个人转让商品房面临着税收成本的考验。而在相关的普通住宅面积界定及税收起征时间的确定问题上，也折射出西安地产发展中存在的硬伤。

　　硬伤一

　　户型不合理三居室多为“豪宅”

　　按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中对于普通住房的规定，其中之一就是单套建筑面积在120平方米以下，西安执行这个标准面临尴尬：目前，西安市的大部分楼盘的户型设计偏大，空间浪费多以及功能布局不合理。

　　西安不少户型设计偏大，比如三房的户型基本上都在120平米以上，两房的很多也在100平米左右。截至昨日，西安市尚未公布普通住房的标准，如果按照国家标准来衡量，那三室以上的商品房基本上都属于“豪宅”之列。但实际上，现在许多家庭考虑老人、孩子的居住问题，大都会选择三居室的商品房。

　　硬伤二

　　期房有陷阱界限认定问题多

　　由于西安不少开发商都是销售期房，这样在面积的计算上就会对消费者不利，特别是现在对普通住宅面积的硬性标准，往往会使购房者进入开发商的期房陷阱。

　　如果以120平米的普通住宅面积来界定，这样110至120平米的商品期房就是一个危险区域，因为面积的预测、销售和最后测量都很可能发生变化，如果一不小心超过了120平米，可能房价支出并不多，但税收负担却要增加上万元。西安丈八路一楼盘在认购时，向购房者推介其多层110平米的三室两厅户型设计合理，不少购房者缴纳认购金，但在开盘签合同时购房者却发现面积增加到122平米，让不少购房者大为恼火。但这还并不是最后的面积，也有可能在最后办理房产证测量时再次增加。这样，购房者不仅要负担增加的12平米的房价，如果要转让，还得多负担上万元的营业税及契税。开发商往往就是通过这些“小伎俩”，让购房者掉入期房陷阱。

　　硬伤三

　　房产证拖沓免税时间难确定

　　6月1日起，2年以上个人住房转让则根据不同标准来区分税收优惠，这2年时限成为能否享受营业税免税和优惠条件的重要界定。但购买住宅的起始时间怎么计算？

　　在建设部、国家税务总局、财政部联合下发的通知中确定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。如果按照个人取得房产证时为其购买时间的话，那在西安市场如果转让商品房要取得营业税优惠，那就远远不止是两年的时间了。记者了解到，在西安商品房销售合同上都会对房产证办理作时限规定，一般是从交钥匙或者入住起计算半年到两年时间内不等，也就是说，购房者从入住开始计算，有可能在两年以后才能拿到房产证，再加上是期房购买居多，从签订合同到交钥匙也多在一年时间以上，这样再加上政策规定的两年时间，购房者如果要从买房起到享受转让商品房营业税的优惠，很有可能要四五年以上的时间了。