导语

——绿城将大部分股权转让给融创,反映了当下房地产行业的大趋势:资金情况不佳的房企正在成为被兼并的对象。房地产企业是否还有兼并的价值?谁会成为大鱼?又有谁会成为小鱼被吃掉?

 

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北部湾经济区概况

   广西北部湾经济区自2006年3月成立以来,经过7年多的开发,经济快速增长,现代产业体系快速兴起,基础设施快速完善,亿吨大港快速崛起,大开发格局快速形成,成为广西经济发展的龙头,西部大开发的引擎,中国沿海沿边经济开发的重要亮点,中国与东盟合作的重要通道。


  

   GDP总额:2013年广西北部湾经济区GDP4817.43元,占广西的33.5%。其中南宁市2013年GDP2803.54亿元;北海市2013年GDP735亿元;防城港市2013年GDP525.15亿元;钦州市2013年GDP753.74亿元。


  

   产业发展方面:一批重点项目相继建成投产,一批东西部产业转移项目纷纷进驻,逐步形成石化、电子信息、林浆纸一体化、冶金、新材料、轻纺、机械装备制造、磷化、保税物流等为特色的产业体系。重点规划建设14个重点产业园区,规划总面积698平方公里,已开发面积超高跟200平方公里。2012年底,完成工业产值3324亿元。有10个园区工业产值或贸易额超过100亿元,成为北部经济区增长最快、发展潜力最大的经济增长亮点。


   港口建设方面:经过7年多的发展,广西北部湾港已建成泊位234个,万吨级以上63个,拥有集装箱班轮航线30多条,每周50多个班次,与世界100多个国家和地区200多个港口通航,海运物流网络已伸向全球。2013年完成货物吞吐量1.87亿吨,其中集装箱100.33万TEU。


   保税物流体系建设方面:北部湾经济区保税物流体系基本建成,服务华南、西南、中南,面向东南亚的北部湾供应链日渐成型。钦州保税港区、凭祥综合保税区、南宁保税物流中心等相继建成并全部投入运营,北海出口加工区扩建B区也获得国务院正式批准。一批现代物流园区已经建成。


房地产行业:便宜中显露价值

   事实上,自2011年下半年开始陷入资金链困境的绿城已经多次出让股权。在先后出售多个项目给SOHO中国以及融创中国后,九龙仓又在2012年以51亿港元入股绿城,成为绿城中国第二大股东。


   绿城中国董事长宋卫平称,不排除两年内再次减持绿城股份,主要看未来中国房地产市场的发展。若这一表态兑现,意味着曾经盛极一时的绿城中国将完全易主,宋卫平也将逐步淡出房地产市场。


   而回顾绿城的兴衰史,则可以归咎于宋卫平及高管团队在决策上的失误。在2010年房地产遭遇严厉调控之际,储备了过多的土地和项目,杠杆率过高,导致后来不得不收缩阵线、断臂求生,并最终选择出售套现。


   但在房地产狂飙的时代,又有谁甘心错过?只能在适者生存的资本丛林中勉力支撑。相比之下,融创少帅孙宏斌的做法就激进多了。即使合作方悲观如斯,融创依然坚持着激进扩张的路线,在高负债率下进行收购。


   据估算,收购完成后,融创净负债率将上升近40个百分点,突破100%的警戒线,并可能影响到融创的现金流。


   房地产行业的低迷和悲观的前景使得A股上市地产公司估值不断下移。同样,H股上市地产公司估值也日渐低迷。


   但中银国际分析师李苗献指出:中国房屋价格确实有调整压力,但考虑到城镇化进程中城市人口仍将稳步增加,中国的城市房屋数量实际上并未明显过剩,只是过高的价格抑制了潜在购买需求。当前中国房地产价格普遍偏高,但其作为一种享受中国城镇化红利的优质资产的性质并未改变。

谁会成为大鱼?谁会被大鱼吃掉?

   在过去十年,房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此,企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。


   但是随着调控的不断加码,特别是房产税、不动产登记等组合拳的共同作用,造成房价未来涨幅受限。同时,市场规模被限购等行政手段或者市场需求本身所压制,房地产市场难有逆周期操作空间。


   未来而言,房地产已经过了轻松赚钱的时代,中小型、区域型房企走出去会更困难,异地扩张的拿地成本和市场风险更大;而且一二线城市的发展机会也远大于三四线城市,而进入一二线城市的门槛非常高。


   房地产企业唯有通过成本控制和品牌溢价来提高利润率;通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率;通过创新融资模式来增加企业资金效率和安全。


   海通证券房地产分析师涂力磊预计,在行业大背景下外部资金强势介入或者企业之间协议合作都将成为市场后期热点。资金实力雄厚和海外融资渠道畅通是进行主动收购的重要条件,而是否具有股权激励将决定该公司成长意愿的强弱。


   涂力磊指出,未来股中的万科、保利、招商、金地,以及H股中的恒大、碧桂园、龙湖、融创等优质大市值有望未来主动收购低估值的地产公司。


   而诸如金融街、福星股份、中航地产、阳光股份、京投银泰、天房发展、华鑫股份等A古上市公司,和首创置业、银建国际、上海证大、中华国际、佳兆业集团等H股上市公司,由于第一大股东持股比例在30%以内、估值和市值都较低,则有可能成为被收购的对象。

 ■听听网友的声音

网友“紫气东来”:

   兼并形成巨头,巨头滋生寡头,寡头带来垄断,垄断规避竞争,无竞争带来高价格。——房地产价格在未来将继续上涨!!!

网友“有一说一”:

   房价真是让买了房希望猛涨,没买房的希望猛跌,除了牟利投资的外,刚性需求的也这么想,这到底问题出在哪里

网友“流沙河”:

   中国的房地产就像一个气球,十几年被注入的泡泡远远超过了它的容积率,到如今地方政府、开发商、砖家还在拼命给气球打气,我似乎听到了气球的撕裂声,或许气球快爆了。

网友“沅肜”:

 国企背景房企必胜,虽然会有收购行为发生,但是强龙去斗地头蛇的可能还是较低,不是资金和市值比拼,顶多是互相合作。 

 结语

  房地产制度改革需要在市场保持稳定的前提下进行。由于当前市场仍处在波动之中,因此短期内政策层面不会发生重大变化。


  房地产市场下行为产业资本和资金实力雄厚的上市地产公司兼并收购其他企业打下基础。

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