导语

展望2014年,在短期调控和长效机制的共同作用下,一二线楼市有望迎来小幅回调态势,而三四线城市则可能迎来大量需求,缓解“鬼城”危机。

 

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2013:房地产调控第四年 楼市出现分化

  自2009年12月14日,国务院颁布“国四条”,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房,新一轮的房地产调控已经持续了四年。


  这四年来房地产调控的思路主要是针对购房者抑制需求,限房限贷;针对房企则是从资金链角度限制,自2010年8月起,叫停了房企再融资。各种名目的调控政策层出不穷,但房价却呈现出越调越涨的态势。


  根据统计局数据,今年10月70个大中城市新建住宅销售价格同比升9.6%,涨幅创下纪录高位。而根据中国指数研究院数据显示,11月全国百城住宅价格同比上涨10.99%,为连续第12个月上涨。

  不过细分到地方上,房价走势却出现了少见的分化情况。11月十大城市住宅均价同比上涨16.56%,连续第13个月上涨,其中北京、广州、深圳涨幅均超过25%。其余二线城市也紧跟上涨步伐。


  而温州、徐州、芜湖、舟山等三四线城市楼市则出现调整,其中温州房价下跌、成交暴跌,甚至发生房贷违约事件。


  出人意料的是,今年中央政府在房地产政策上却较为平静。除了3月“新国五条”有关二手房交易征收20%个税的规定曾引发市场震动外,新政府上任以来并未推出全国性的房地产调控政策。而今年7月份的政治局会议甚至只说“促进房地产市场平稳健康发展”,连“调控”二字都未提及。


  终于到了10月底,在三中全会即将召开之际,中央政府终于公布了其房地产调控思路,国家主席习近平提出重点将放在保障房供应上。


  随后三中全会《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。除此之外,三中全会涉及房地产业的改革还包括:建立城乡统一的建设用地市场、农民宅基地流转试点、房地产信息统一登记制度等等。仍然没有出台特别具体、“一刀切”式的调控措施。


  可能出于对楼市过热的担忧,也可能是来自相关部门的压力,四季度以来,各地纷纷出台楼市调控措施。目前,北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已收紧调控政策,均提高第二套住房贷款的首付比例,表示将增加土地供应,上海和广州还提高限购门槛,北京则推出面对中端人群的“限房价、竞地价”自住型商品房。总的来说“限贷、限购、限价”依然为主要措施。


  调控潮很快就从一线向二线城市蔓延。接连两日,南昌、厦门、沈阳、南京加入调控队列,二套房首付提高,外地人购房门槛提高,调控政策进一步收紧。


  比起一、二线城市楼市出手打压,三、四线城市则纷纷放松调控,刺激购房者购房。先是温州、芜湖和舟山放宽限购政策,最近则加入了徐州。徐州大幅放宽户型和人群限购门槛,甚至被视为“三、四线城市松绑限购的标杆”。


  一叶落而知天下秋,随着不同城市出台不同的措施,中国房地产调控和走势难以再出现以前的“一刀切”和“一窝蜂”,分化成为必然。

短期调控走势分化 未来长效机制唱主角

  在各地楼市走势分化愈发明显的背景下,政策的分化也将更为明显。重点、过热城市的需求调控手段短期内将考验地方政府的决心,可能更多的三四线城市将逐渐淡化行政手段,为更多市场化手段铺路,改革也更可能在这些城市破土。


  11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》并没有过多明确针对房地产的内容,却较之以前有了更多长效机制的意味,少了很多行政色彩。


  《决定》首先明确了政府与市场的新定位,提出要使市场在资源配置中起决定作用;要着力解决市场体系不完善、政府干预过多问题;还要推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。

  这一条虽然不是单独针对房地产,但却定下了楼市接下来发展的主基调。此前的限购政策主要依靠行政手段压制需求,客观上扭曲了商品房的短期供给关系,并对一部分刚性需求构成了制约。短期内可能对房价形成压力,但也增加了房价的波动性。


  同时长期叫停上市房企再融资、并要求银行对开发贷进行限制,还阻碍了资金流向经营更为健康的开发商,不利于行业的整合以及优胜劣汰。


  同时,《决定》也明确了房地产税的征收。并提出要建立全社会房产等基础数据统一平台,推进部门信息互享,以作为健全宏观调控体系的一个环节。这意味着房地产发展长效机制的逐步建立,特别是接下来房地税试点扩容、土地流转等改革推进打下基础。


  《决定》还对农地入市做出了指示。提出建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。


  这意味着宅基地流转大势已定,预计应会采取先试点、后铺开的路径,未来可缓解多数城市住宅用地供给不足的问题。此外,农村建设用地流转,将提高其利用效率和回报率,对提高农民收入有益,利于加快城镇化,对中小城市的房地产市场是有利的。


 在备受关注的城镇户籍制度改革上,《决定》提出,要逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民;全面放开建制镇和小城市落户限制;有序放开中等城市落户限制等。


  这意味着人口将加速向中小城市流动,特别是诸多被称为“鬼城”的楼市库存过剩城市,住房需求的增加将稳定当地楼市情况。

2014:一二线楼市回调 鬼城危机暂缓

  3月的“国五条”突然出现,大幅提升了房价上涨预期,全国平均房价上涨逾8%,一线城市的房价涨幅更超过20%。但过快攀升的成交量和价格提前透支了部分市场需求。


  整体趋紧的资金面将进一步打压一二线城市的需求,并可能迫使房企加大供应促进回款。6月钱荒以来,央行严格把控银行信贷额度及房贷节奏,而上半年井喷的楼市消耗大部分额度,流动性的趋紧叠加额度限制导致年末各大银行纷纷收紧房贷;除此之外,个贷业务盈利空间有限且时限长,对银行缺乏吸引力。


  对于房企而言,由于再融资迟迟没有放开,目前房地产信托收益率已经接近10%。而截至2013年11月底,一年期国债利率达到4.1%,一年期AAA企业债到期收益率也已突破6.1%。利率的向上将不可避免地带来资产的重新定价,房地产商资金紧张、资金成本上升,不得不进入去库存与去杠杆通道。


  长期来看,北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口越来越接近城市的承载极限,生活环境的急剧恶化将使得一线城市的人口红利迎来拐点。这些都将在一定时间内压制一线楼市的继续上涨。


  此外,根据国家信息中心发布报告内容显示,不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺,进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。


  而根据6月份审计署发布的《审计公告》,截至2012年底,9个省会城市负有偿还责任的债务率超过100%,最高的达188.9%,如加上政府负有担保责任的债务,债务率最高的达219.6%。二线省会城市的债务问题成为一枚定时炸弹,威胁着其楼市继续上涨的态势。


  而对于今年房地产市场出现下滑调整的三四线城市而言,2014年却有可能成为企稳反弹之年。上文提到,无论是户籍制度改革,还是农地入市,极有可能在一些三四线城市展开。对于诸多“鬼城”而言,绝大多数属于库存高企,暂时出现了需求不足。

 结语

 在城镇化进程不断推进的助力下,农村建设用地流转将提高农民的收入水平,加之一旦中小城市落户限制放开,农民将加速向这些城市流动,释放出巨大的住房需求。再加上限制性调控手段的逐渐退出,市场需求也将继续增加。“鬼城”现象将得到有效缓解。


由于需求透支、供应逐步充足,加上整体趋紧的资金面以及地方债风险,将导致2014年一、二线城市的房价存在回调可能。而三、四线城市楼市则寄希望于需求增加来加快消化库存,从而化解“鬼城”风险。

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