（一）限购令或扩至100城市 房价跌势几成必然

►背景：二三线城市楼市独舞
　　根据国务院部署，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。嗅觉敏锐的民间"炒房团"开始战略转移，与政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲避政策风险新的避风港。与一线城市被“枪打出头鸟”不同的是，不少二线城市却在一线城市的“挤出”效应下成了开发商和炒房者的乐园，上演楼市新版的速度与激情。国家统计局统计数据显示，今年1至5月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二线乃至三线城市。

►预测：本轮限购可能超过百城
　　部分二三线城市房价的较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市‘限购’后炒房投资需求的转移助推，如果任由部分二三线城市房价飙涨，将对整体房地产调控带来不利影响。目前执行限购政策的城市超过40个，投机需求明显被挤压出这些市场，预计本轮限购的二三线城市可能超过100个。

50个被调研二三线城市区域分布图

　（二）住建部新一轮限购名单猜想　

►五标准框定二三线城市限购名单
　　7月底，住建部已向各省、市、区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“5条标准”先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单：
　　一是，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二是，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三是，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四是，外地人购房比例较高的城市；五是，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
　　
►二三线城市房产限购名单可能8月公布
　　相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，极有可能于8月份公布。还可以预计的是，新限购令除了会大幅度扩容外，还会在很大程度上弥补年初限购令的诸多纰漏。这将使得地方政府可变通的空间大大缩小，尽管不能奢望会达到限购令的所有预期。

50个被调研二三线城市上半年成交量变化情况　

　　（三）房企抢夺限购前跑量机会

►新限购意味着30%房企被淘汰

　　那么，如果"新限购令"哪怕达到60%的预期效果，对房地产企业来说将意味着什么？答案显而易见。 将意味着那些市场布局过于集中，或者主要是开发高端产品的开发商，会首当其冲地面临着业绩快速萎缩；进而意味着房企业绩分化的趋势将进一步加剧。新限购令或许意味着，资金链堪忧的小企业会继续苦苦挣扎，市场结构和产品结构不合理的企业会逐渐掉队，而那些市场结构和产品结构合理的企业则会趁机扩大份额，结果或许有30%的企业被淘汰出局。

 ►先于政策落地前降价跑量或能化业绩危机为契机

　　 对于尚未限购的二三线城市而言，政策落地前或许正是一个跑量良机。可以发现，在今年上半年取得不错销售业绩的开发商，不论是万科、恒大，还是中海、绿地，几乎全部顺应市场调整了价格策略，以价换量成为这些企业的共同选择。虽然限购范围的扩大可能会给那些在大力布局二三线城市的开发商带来隐忧，但抢在政策落地前降价跑量或许反倒能成为房企取得良好销售业绩的契机，这也符合政策制定者的预期。

50个被调研二三线城市上半年价格变化情况

（一）限购在即 未来部分房企将破产倒闭

　　由于过度重视与地方政府关系，而过度轻视宏观战略预测，中国大部分房地产企业将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的惩罚——未来6～12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。

 　　2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年，房地产商的最后希望只有房地产信托。但这扇门也在逐渐关闭，一季度房地产信托总额由2010年四季度的659亿元下降到443亿元，占总信托的份额更是由14.9%骤降到4.69%。此后下降更快，而借贷成本急剧上升，由10%上升到20%，甚至个别达到30%。时至今日，合法融资主渠道大门已经关严。

全国22个城市限购前后外地人购房所占比例

（二）限购范围扩大 压缩开发商成长空间　

　　开发商愿望落空迎来“艰难岁月”。目前还没有公布二三线城市的限购范围，但毫无疑问，对最先限购区域的投资投机需求将会有立竿见影的抑制效果。由于一方面是看不到未来的前景，另一方面资金链也比较紧张，目前开发商买地的意愿已经大大下降。虽然土地价格有所回落，但是开发商拿地的热情回落的幅度更大。这些大型房企取得成绩背后是高运转及加大三四线城市布局所取得的成果，但发展商进入三四线城市的同时也在推高这些地区的房价。目前这些城市房价上涨过快已经引起中央的注意，限购范围再次扩大后将压缩开发商的成长空间。

标杆房器城市销售结构（2011H1）　

（三）“限购令明年松动”

　　易居预计，"最终实行限购的二三线城市数量将会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。"上海某研究机构7月29日发布的《限制性住宅市场专题研究》给出的预言。报告认为限购扩大化，开发企业面临更大的资金压力。报告提到，伴随着资金压力加大，企业联合体倾向通过参股、收购股权来拿项目。明年将有部分城市放松或取消限购措施。报告称，在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截至2012年2月29日。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭说，在中央正式放松或取消限购令之前，部分地方政府将会抢先行动，尤其是自认为房价并不算高的中西部城市，因为地方政府并不愿看到土地出让金和房地产税收大幅减少，也不希望楼市低迷拖累地方经济增长。

2011年下半年重点城市成交量预测