北京二手房火热期已过 四季度回归平静

来源:新地产 2020-10-29 07:24中投网 A-A+

  国庆假期日均成交量同比超8成、经纪人总带看量突破5万次的火热景象,给市场一种北京二手房市场自二季度以来的反弹仿佛要一直延伸到四季度的感觉。

  不过黄金周长假后,部分房源开始出现价格松动迹象,同时挂牌量则稳步增长,再结合一季度需求延迟释放、网签数据滞后等因素,总体可判断这场反弹更像是市场缓慢复苏中的小周期,而至四季度将逐渐恢复平稳。

  二手房回暖新房冷热不均

  就北京整体来看,一季度可用“惨不忍睹”来形容。我爱我家研究院数据显示,今年一季度北京二手住宅网签量仅22231套,创2012年一季度以来的新低,而从今年二季度开始,市场迎来强势反弹,二手住宅网签量环比一季度增长132.6%。增长态势持续到三季度,环比增长6.6%,网签量达49671套。

  拆分到单月来看,今年5月至9月北京市二手住宅网签量均维持在1.6万套以上,其中9月为今年内第二次突破1.7万套,略低于6月。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,前三季度的交易量显示北京二手房市场非常活跃。一般而言,单月成交量能够保持在1.5-1.6万套左右,就足以说明北京整体销售市场处在交易活跃期,“单月突破1.2万套就可判断为市场进入稳中向上的状态,超过1.5万套则可视为市场进入回暖周期。”

  而另一端的新房市场则呈现冷热不均的态势。尽管中原地产的统计数据显示,自今年4月以来,北京新建住宅市场每个月的成交量均创下此前一年的新高,直至9月才屈居第二,仅次于今年8月,不过从地区来看,仍有部分项目销售堪忧。根据北京市住建委公示的信息,此类项目多集中在亦庄新城、青龙湖以及门头沟、顺义等地区,开盘距今已超过1年,但仍有大量户型在售。

  郭毅表示,此前这些地区供应量较大造成了区域内供大于求的现象比较严重,另外其地理位置及相关配套也不算优越,因此对购房人的吸引力不大。而相对偏高的价格也把购房人群推向了二手房市场。

  区域分化回龙观、望京、双井荣登TOP3

  当然,有地区波澜不惊,就有地区格外火热。

  在贝壳研究院统计的数据中,不久前的国庆假期北京二手住宅成交量超过去年同期的80%,同时经纪人总带看量突破5万次,居全国之首,远超去年的2.96万次。回龙观、望京、双井荣登带看热度TOP3。

  郭毅分析认为,这三个片区的共同点为均是早期房地产开发比较集中的板块,因此本身就有庞大的二手房房源基数。同时这几个板块的二手房房龄基本都在15-20年之间,房龄较新的也在10年以上,其业主大部分都面临家庭结构的改变以及家庭人口的增长,十几年前的住宅产品已不能满足他们对于居住品质的需求。此外当下新房市场整体的产品品质有了较大幅度提升,又在客观上推动着老房业主升级换代的需求,所以这几个地区就能释放更多房源,交易活跃度也更高。

  从大区域来看,今年前三季度二手房交易成交量最高的仍是朝阳区,超出榜眼的海淀一倍之多,同时与昌平、丰台包揽北京市前四名,而其他区前九月签约量则不足1万套。

  不过仅看9月单月,这股从4月开始的反弹势头已经回落。尽管签单量最多的仍是朝阳区、海淀区次之,但从环比数据来看,大部分区域都有所下滑,仅东城区、西城区环比出现增长,其中西城区环比增长41.67%,增幅较大,但单月签单量仍低于4月和6月,不及5月大热时的一半。

  反弹势头早已回落

  实际上,整个10月份的成交量相较之前也已出现回落迹象。

  尽管这个10月还未结束,但据郭毅观察,“10月(二手房成交量)已经是下降的状态”。同时贝壳研究院的数据也显示,从本月第3周(10.12-10.18)开始,北京二手房成交量环比减少了4.83%。

  而更真实的回落其实更早。因为网签量具有滞后性,从成交量来看虽然三季度仍是小幅增长趋势,但根据我爱我家北京区域的交易数据,在实际签单量上,三季度较二季度已经下滑了12.35%。这意味着市场较二季度已有所降温,不过其中也有北京6月疫情二次反弹的影响。

  此外房价方面,北京二手房也是稳中有降。观察贝壳找房平台上挂出的房源,大多数在进入十月中旬以后又有过降价行为。据麦田房产统计,在业主调价房源中,降价房源比例达到92%,而据诸葛找房监测,今年二手房挂牌均价在第23周往后一直呈波动下降趋势。

  此前受疫情影响一季度需求被推迟,至二季度市场成交暴增,形成一个迟来的“小阳春”,同时新房市场的促销行为又令部分购房人卖旧意愿增加,带动了房源释放。供需两个层面挤压带火了北京二手房市场,而回到当下,郭毅提到北京新房市场上还有6万多套库存,而且价格水平受开发商加快业绩销售的影响已达到低点,新房市场量涨价跌,二手房市场则会受此带动下行。

  而除了价格出现松动外,挂牌房源量充足也是进入10月后北京二手房市场显著的特点。根据诸葛找房的最新数据,10月28日北京又挂出了1152套二手房房源,相比昨日继续上涨0.07%。截至当日,北京市共有211844套挂牌二手房待售,按照回暖期间每月1.6万套的去化速度估计,还需要13个月才能销售完毕,未来随着二手房市场流通房源持续增多,将逐步形成整体库存上升、周转率下降的环境,加之购房贷款利率触底后或随银行资金成本上升而小幅走高的可能,对卖房人而言,脱手旧房的好时机已经过去。

  因此郭毅判断,二季度的这次回暖只是市场缓慢复苏中的小周期,并且受新房量涨价跌、二手房持续释放的影响,今年剩余四季度也将延续10月份稳中回落的趋势。

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