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绿城中国混改进入收获期 2020年目标为2500亿

来源:新浪财经 2020-03-25 16:09中投投资咨询网 A-A+

  3月23日,绿城中国(3900.HK)在杭州举行了2019业绩发布会。从中交入主混改至今近5年,2019年绿城中国合同销售金额和新增投资货值双双突破2000亿元,其中合同销售额2018亿,同比增长29%。

  绿城中国2019年营收615.93亿元,实现除税前利润99.53亿元,同比分别增长2.1%和25.9%;股东应占核心净利润43.36亿元,同比增长14.2%;年度实现每股基本盈利0.55元,同比增长205.6%。董事会建议宣派末期股息每股0.3元(2018年:0.23元),按年同比增长30.4%。管理层强调今后派息比例也将维持在20%-30%。

  规模增长同时融资成本逐渐走低,2019年绿城中国总借贷加权平均利息成本为5.3%,较2018年的5.4%下降0.1个百分点。

  业内人士认为,绿城中国混改进入收获期。与此同时,过去的业务沉疴也逐渐暴露,比如,库存大、开发成本高、酒店物业盈利过低等。

  中小股东仍然质疑管理层公司市值管理缺失。对此,绿城中国董事会主席、执行董事、行政总裁张亚东直指绿城确实有一些历史项目效益出现了一些问题。“不能改变过去是痛苦的,我代表绿城中国诚恳表示致歉,我们都希望有一个好的成果呈现,但这个过程一定要花时间来进行转变。”张亚东表示,去年拨备减值17亿多,今年拨备减值13亿多,目的就是为了解决问题。“新出现的问题可能在三年后会展现出来,但是目前所拿项目来说,可以确认几乎没有新问题。”张亚东指出,当前最关注的是利润。

  为打磨利润提升能力,绿城中国未来有意放缓重资产扩莫扩张步伐。相比2019年合同销售近30%的增速,绿城中国未来5年,即2025年的目标是3500亿元,平均每年的增幅只有15%左右。

  近期,资本市场对于房企美元债偿还能力与利润增长的关注远高于规模增长。绿城今年7、8月份有9.5亿美元、11月份有6亿美元到期债务。绿城中国执行总裁周连营透露,公司将考虑境外银团、内保外贷、境外发债、境内资金出境等多种组合方式,目前各渠道也都有了初步的安排和部署,有足够的能力按时归还贷款。

  绿城中国执行总裁郭佳峰透露,管理集团上市后,未来通过并表,其利润增长预期将给绿城中国带来业绩实质性贡献。

  周连营还指出,产品利润不是一个常态的数据。其举例称,一般来说,今年一二月份所拿586亿的地里面,公司统计税后净利润率有两位数,百分之十几。但是也会根据市场的竞争激烈程度,以及不同城市,对地块IRR表现,利润率等产生影响。

  出于降本增效考虑,绿城中国新增货值周转效率将会加快。据张亚东透露,预期今年新增货值中,有42%将于2020年实现转化。

  当天业绩会上,张亚东给出了绿城中国进阶时间表:“近几年我们是在康复期,我们今年开始用三年,就是在健身期,再过三年,到2023年的时候,可能就变成了快速起跑期。”

  绿城中国弯道超车的转折点在2019年,新增可售货值2057亿元,创新增投资货值历史新高。梳理财报数据可见,这些新增土储分布集中在杭州、宁波、西安等二线核心城市。

  截至2019年12月31日,公司共有土地储备项目142个(包括在建及待建),总建筑面积约3873万平方米,总可售货值约5960亿元,一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。但张亚东仍强调“当务之急是先拿地”。

  2020年1-2月,绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块,累计权益总建筑面积184.0万平方米,权益投资额267.7亿元,预估货值585.6亿元。

  张亚东坦言,绿城的收并购之路布满荆棘,这由绿城核心竞争力-产品品质决定,因此在建项目以及支付要求比较高的项目会更谨慎对待,一般以净地为主。

  2020年,绿城中国计划新增2500亿货值,其中权益投资600亿。未来合作方的引入颇具想象空间。

  值得关注的是,除继续坚持传统的房产投资开发业务,绿城也在加大以代建为代表的轻资产业务,代建业务项目占比超三成。绿城中国有一个“战略2025”目标,重点布局重资产、轻资产及“绿城+”三大业务主航道,向“理想生活综合服务商”全面转型。

  “绿城正在制定五年发展规划。”张亚东透露,预计五年发展规划下半年能出来,初步提出了一些方向性、指标性的内容,在产业上聚焦三大板块,重资产、轻资产和绿城+,其中轻资产是绿城代建业务,绿城+涵盖了重资产、轻资产上游与下游的产业,上游以绿城住宅科技集团为主,下游以提升服务内涵的绿城理想生活服务集团为主。预计到2025年底,上述三大板块规模至少超过5000亿元。

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