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长租公寓马太效应加剧 头部企业或将打破行业桎梏

来源:中国网地产 2019-11-08 19:15中投投资咨询网 A-A+

   9月,自如和蛋壳均有即将赴美上市的消息传出。彼时自如CEO熊林表示暂不急于启动IPO,蛋壳则不予回应。10月6日,青客公寓提交招股书,并于11月5日,成功在纳斯达克挂牌上市,虽融资规模不及预期,也如愿成为国内长租公寓“第一股”。在青客公寓上市之前的10月29日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交招股书。分散式长租公寓头部企业全力冲击IPO,长租公寓春天已至?

  头部企业虽有占资金优势亏损同样扩大

  空白研究院创始人杨现领预计,未来一、二年至少会有有4—5家长租公寓机构实现上市。根据迈点研究院、易居克而瑞等各第三方测评结果显示,在分散式长租公寓品牌里,自如和蛋壳是企业规模和品牌影响力等方面排名前三位的头部企业。根据新华网联合自如发布的《中国青年租住生活蓝皮书》中显示,目前自如房源已超100万间。蛋壳公寓招股书中显示其房源规模超过40万间。

  根据天眼查数据显示,截止目前,蛋壳公寓共获得7轮融资,融资额共计6.9亿美元,估值超20亿美元。背靠链家的自如可以说是“含着金汤匙出生”,至今获得三轮融资,但已知的每轮融资规模均在数十亿人民币,估值已达到50亿美元。

  根据蛋壳公寓提交的招股书上的营业数据,蛋壳公寓用4年时间旗下房源规模增长了166倍。2017年、2018年蛋壳公寓营收分别为6.57亿和26.75亿,增长了307%,净亏损分别在2.72亿和13.70亿人民币,增长了403%。2018年前9个月净亏损为8。13亿元,到了2019年,这一数据同比扩大了209.1%,为25.16亿元。同样的问题是,蛋壳公寓规模扩张迅速,亏损也在扩大。

  据克而瑞检测的数据显示,截止到2019年二季度末,国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%,其中一线城市低于2%。自如尚未申请IPO,并无披露精准的运营数据,但是以自如的规模看来,受限于行业盈利模式,可以预计经营数据同样不容乐观。

  青客上市事件本身的意义远超其融资规模

  青客公寓的上市之路历经坎坷,错过了最好的上市时机,如今虽成功上市,市场仍存在大量质疑声音,认为其后续发展存在诸多不确定性。

  但是,中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林认为,青客公寓成功上市,尽管融资规模不及预期,但其事件本身的意义远超其融资规模。

  青客公寓可以在美国成功上市反映了海外投资人对中国长租公寓领域的认可,同时也是对中国经济和长租产业的认可。以蛋壳、自如、青客等为代表的分散式长租公寓,其本质是一个用互联网改造传统租房产业的过程,其平台高度互联网化,解决了传统住房过程中租约不清楚、房东、房客身份不清晰等问题。同时为城市的部分中低收入群体提供了品质相对可以保证的住房,民生意义重大。

  相对于集中式长租公寓,分散式长租公寓一般房源签订租约相对较短,以及房源分散,不能进行集中管理。且没有集中的管理空间,可进行的增值化运营相对较少,相对来说分散式长租公寓的运营成本更高。

  长租公寓在国内的生长环境也不容乐观,虽然有多方政策的支持,但是税收等方面的扶持尚不明朗,公众的误解、媒体的负面报道等,都是长租公寓的发展阻力。根据蛋壳和青客的招股书中的信息可以看出其背负着极大的债务和亏损的压力。穆林建议,长租公寓对社会发展有重大利好,但在国内尚处于发展初期阶段,建议政府给予一定税收方面的扶持,公众也应给予多一些的耐心和容错空间。

  头部企业上市加剧马太效应或能冲破行业枷锁

  青客的成功上市和蛋壳随后的IPO申请,并不意味着长租公寓春天已至,穆林表示,根据招股书可以看出,作为分散式长租公寓头部企业的蛋壳公寓和青客公寓,相对规模大、房源多,背后又有强大的资金支撑,尚不能自负盈亏,且亏损额连年扩大。更不用说众多的中小企业,日子只会更加难过。

  杨现领认为,2018年和2019年的长租公寓的融资体量已经非常大,这两年的股权融资额合计超过200亿,资本并未退潮,只是更加集中。未来资本仍将持续进入长租公寓,且融资渠道会更加多元化,体量也将更大、更向头部企业集中。行业马太效应加剧,行业聚集度将进一步提升。

  青客、蛋壳等分散式长租公寓头部企业上市,可以缓解资金压力。从自如表示暂不急于启动IPO推断,目前没有紧迫的资金压力,目前“聚焦于创造用户和社会价值”。若头部企业可以在做大做强的过程中,利用规模和资金优势,探索出更多更高效的定制化增值服务,或是新的经营模式,抑或消费社区群的搭建。摆脱大规模、大亏损的“规模怪圈”,理性扩张。探索出改变行业盈利难题的方法,冲破行业枷锁,于整个行业乃至全社会而言都有积极正面意义。

关键词:长租公寓
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