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“一城一策”深入 多个二、三线城市现政策优化

来源:21世纪经济报道 2019-08-13 10:40中投投资咨询网 A-A+

  “一城一策”深入,多个二、三线城市现政策优化。

  日前,南昌市房管局印发通知,进一步规范市区“三限房”(限房价、限转让、限对象)销售行为,要求当期所有房源摇号确定购买对象资格名单。

  7月的南昌,多个楼盘来人来访指数上升,楼盘热度上涨。同策咨询研究院首席分析师张宏伟指出,该政策的出台也是对南昌市场热度降温,恢复平稳。实际上,南昌“三限房”政策始于2017年,距今已经3年了,但执行过程很宽松,绑定车位销售现象普遍存在。作为南昌今年第一个房地产业规范性文件,《通知》对“三限”商品房预售作出新规定:今后摇号将由开发商委托公证机构进行,从摇号平台到摇号过程,开发商一律不介入、不参与。明确今后购房人在签订《商品房买卖合同》后,方能与开发商办理有关车位转让购买手续,以遏制捆绑销售、收取定金等违规销售行为。

  张宏伟分析,南昌新政出台的影响大致有以下几点:所有三限房信息要房管局审核,员工房将不再易得;摇号前不能认筹,无法锁定“关系户”;价外费用特别是车位再次严禁;不能以首付比例筛选客户;不能将价外费用转嫁给代理公司向客户收取,经纪机构不能销售没有权属证书的期房、指标转让,换言之,中介没有了炒房空间。

  在南昌从事房地产一线销售多年的叶青(化名)对记者透露,实际上南昌最近的市场呈现量价齐跌的情况。据其观察,今年是近几年来南昌市场最差的时候,政策针对一两个项目的倾向性比较明显。

  近期,南昌滨江核心板块推出一个新项目,限价1.7万元/平方米,相比周边二手房2.3、2.4万元/平方米有较大价差。这一情况下买家数量超过房源数量,因此必须摇号;南昌老城区也有一个楼盘因为一二手房价差而出现供不应求的情况。

  据叶青观察,其 2012年开始在南昌市场做一线销售以后,感觉今年是市场最差的时候。首先,整个行业市场面面临拐点,南昌下滑的主要原因在于没有核心产业做支撑,整体供应量比较大。去年9月份以来,南昌甚至出现阶段性成交下滑,有个别项目降价,但幅度不算大。叶青指出,与其他中部省份的城市长沙、武汉、合肥等相比,南昌市场并不算过热的,最近这一两年才偶尔出现一二手房倒挂的情况。

  叶青指出,南昌市场目前呈现两极分化:楼市泡沫逐渐被挤去之后,刚需和改善客户成交比较多一些,以前做刚需大盘一般会有30%的投资客,现在基本都没有;板块的差异性比较大,有地段和交通优势的产品去化比较好,其他项目相比2017年、2018年有所下滑。

  也有业内人士反映,南昌目前没有过于火爆的项目,基本大部分价格正常,也没有低于市场价的。但叶青指出,结合土地出让情况来看,预计下半年会出现市场下滑的明显迹象。“最近南昌没有土地出让,我们公司本身计划要做土地储备。如果拿不到就会在周边市场寻觅机会。”叶青说,一般市场不好的时候,土拍会起到一定调剂作用,因此不排除三、四季度有土地入市。

  实际上,根据叶青在一线做销售的感受,南昌自去年9月份开始整体下滑,2018年12月、2019年1月是冰点,2019年3、4月份回暖,5月份开始下滑,6月底出现一波小高峰。部分企业为了冲半年度业绩,抛出了一些折扣价格。6月份的市场成交透支了南昌后续市场的需求。据南昌部分业内人士所评估的情况来看,三、四线城市传统的淡季在7、8月份,十一期间肯定会迎来小高峰,金九银十有望出现,但不会像往年那样成交猛烈,“市场整体是往下的”。

  来自上海中原数据显示,2018年9月开始南昌的一手房成交面积趋势是下滑的,2018年9月,南昌成交面积高达约100万平方米,到了今年7月份只成交约10万平方米,成为近一年来新低,相比6月成交约65万平方米,大幅减少了50多万平方米;价格方面,2019年7月一手房成交均价约1.1万元/平方米,相比5、6月份的1.2万元/平方米确有明显下跌。

  叶青所服务的企业在南昌有一定市场份额。尽管预判市场向下,但叶青的公司也没有做折扣预案。据其透露,今年能否完成业绩不确定,但公司内部对供货也作出了调整。叶青认为,明年1月份左右,传统的返乡高峰会导致市场回暖。

  值得关注的是,与南昌类似,还有其他多个二、三线城市也出台了针对市场不同情况的规范政策。南京六部门近期下发“关于印发《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》的通知”,全面排查南京近期普遍存在的公寓变办公现象。此次专项整治行动的排查范围:按照严守底线、突出重点、分类处理、集中打击的要求,梳理全市范围内2016年1月1日后取得规划许可证的商业办公项目;同时,对2016年1月1日以前取得规划许可证但矛盾突出、群众集访群访的商业办公违规拆改项目同时进行登记排查。

  近日,河北省住房和城乡建设厅印发通知,在全省开展房地产中介市场专项整治,严肃查处违法违规中介行为,全面治理房地产中介活动中存在的群众投诉、社会关切和涉黑涉恶的焦点问题。整治内容包括隐瞒限制房屋交易信息、阴阳合同、强制提供代办服务等13项。随后,石家庄市住房和城乡建设局发布了《石家庄市住房和城乡建设局关于开展房产经纪机构专项检查的通知》,自2019年8月至9月底,对房地产经纪机构和房地产经纪人从业情况进行监督检查。专项检查内容包括捏造散布涨价信息、低价收进高价卖出、阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等十类行为。

  除了上述各地针对各自的具体情况而推出的规范市场的具体政策外,中央对房地产信贷业务也展开了排查工作。日前,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。这32个城市分别为北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳。

  《通知》明确检查要点包括:一是房地产业务授信政策和内控制度执行情况;二是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资;三是个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等;四是住房租赁贷款方面。

  上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出,目前大部分城市市场预期已经慢慢降下来,继续出台打压市场的政策也没必要了,规范市场不失为一个重要方向。市场制度可以有优化的空间,净化市场也可以算内容之一。局部过热项目也要做梳理规范,不要传导到整个城市。比如南昌出台的摇号政策明显有针对性、是对局部项目的举措,也是规范市场的一种表现。卢文曦也指出,各地在这个时间节点出台政策颇有意味,因为马上进入9、10月份传统销售旺季,此时政策表态或可以防止市场情绪失控。

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  沈阳土地市场投资或现“翘尾”行情?

  与全国大部分地区的二、三线城市下半年市场不容乐观相比,东北沈阳反而有了市场热度。来自同策咨询一份研报显示,2019年1-6月,多家知名房企进入沈阳拿地,导致土拍火热,沈阳成为东北最热门城市。在沈阳投资金额前三名的企业分别为保利地产、万科、中海地产,保利地产以39.76亿元拿下总建筑面积47.57万平方米土地,万科以28.83亿元拿下总建面96.53万平方米土地,中海地产以24.27亿元拿下总建面45.51万平方米土地。

  根据沈阳月度宅地成交楼面价与溢价率情况来看,今年1-4月份,沈阳平均楼面价6000元/平方米左右,溢价率为50%左右,到了5月份楼面价没有下跌,溢价率却下滑到了不到40%,这表明土地出让底价变高了。

  受到土拍市场火热的影响,住宅市场热度也逐月递增,新房均价接近1万元/平方米。今年上半年,除了6月供大于求外,前5月均呈现供不应求局面,于是新房存量较去年下半年下降了,去化周期变成了14个月,是2017年6月以来的最低水平,比今年2月份呈现的20个月去化周期也明显下跌。

  值得关注的是,此前据媒体报道,2018年3月下旬,发改委印发了东北地区与东部地区7个对口合作分省市实施方案。自开展对口合作以来,东北地区与东部地区共签署合作项目600余个,协议金额8000亿元,其中阿里巴巴、京东、华为、恒力集团、浙江旅游集团等企业在东北地区已启动合作项目建设。

关键词:房地产 偿债能力
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