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土地市场回暖放缓 各大房企拿地持谨慎态度

来源:中国建设报 2019-06-12 11:10中投投资咨询网 A-A+

  今年3、4月,土地市场一改年初的低迷,迎来“小阳春”。5月,在一些典型城市,尤其是热点二线城市,虽然土地市场的热度依然延续,但整体地价涨幅收缩明显、一些房企开始放缓拿地节奏。

  业内人士表示,房地产市场调控一直没有放松。在当下的政策环境下,预计典型城市的土地市场会有所降温。

  土地市场“小阳春”开始降温

  机构发布的报告显示,今年5月,全国300个城市共成交土地2130宗,环比增加8%,同比减少5%;成交土地面积9058万平方米,环比增加11%,同比减少4%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)783宗,环比增加18%,同比增加20%;成交面积3815万平方米,环比增加17%,同比增加18%。

  在土地出让金方面,全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元,环比增加17%,同比增加 52%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为4223亿元,环比增加15%,同比增加57%。

  今年,土地市场升温始于二线城市。从统计数据来看,这种态势目前依然明显。5月,全国土地出让金排名前20城市的成交总额为2707.4亿元,二线重点城市占得20城中的13席。其中,杭州以265.7亿元位居榜首。另据统计数据显示,今年前5个月,杭州土地出让金超过千亿元。在榜单的前十名中,有7个城市位于长三角区域。

  在二线城市领跑土地市场的同时,一线城市的土地供应开始放量。从今年前5个月的土地供应情况来看,在北京、上海、天津、重庆、广州、南京、成都、深圳、杭州、武汉10个重点城市中,北京、上海、天津、武汉同比均有15%以上的增幅。其中,上海增幅最高、达到74%,北京则为17%。在北京,5月28日一天内出让了4宗土地,总成交金额约为97亿元。

  相比土地出让面积、成交金额的增加,值得关注的是,5月土地平均溢价率的同比、环比均有所下降。统计显示,全国300个城市的土地平均溢价率为20%,较上月减少5个百分点,较去年同期下降7个百分点。从上海土地成交情况可见一斑。今年5月,在上海入市的10宗地块中,9宗以底价成交。类似的情况也发生在北京。在5月28日北京4个地块的竞拍中,编号为2019-007的孙河地块吸引了10家开发商竞争,最终溢价率达23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商办用地的竞拍中,报名参拍的企业均只有1家,最后都以底价成交。

  机构相关研究报告指出,北京、上海、天津等10个重点城市今年5月住宅用地成交总量虽较上月有20%的增幅,但土地出让金的总额为1043亿元,环比有小幅减少。

  业内人士表示,5月土地市场溢价率迎来今年首降,说明前几个月持续高热的土地市场得到缓解。也可以看出,面对楼市出现的升温苗头,各地持续调控的决心。同时,也预示着接下来几个月内土地市场开始降温。

  多方调控致房企谨慎拿地

  “土地市场逐渐降温应该是多方面因素综合影响下的结果。”某研究机构相关负责人表示,调控不放松、限价房大量入市、房企资金回笼等因素都影响着土地市场的走势。

  今年4月,住房和城乡建设部对6个房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月,住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅均超过2.0%的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警提示。业内人士认为,连续的预警提示体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心,亦是“房住不炒”政策思路的体现。这将有助于后续各地稳房价政策的出台。

  数据显示,今年以来,苏州土地市场3次拍出百亿元级土地。1月,出让10宗地块,总金额达到129.19亿元;2月,7宗地块总成交价98.25亿元;4月,5宗涉宅地块以134.53亿元成交。

  为了防止“小阳春”入夏,苏州市政府连续出台多项调控措施。其中,被称为“511新政”的《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》对房屋限售、土地报价规则等多个方面进行了调整。在土地出让报价方面,将土地出让报价条件由定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,土地价格一旦超过市场指导价的5%,工程就必须在竣工验收后才可申请预售许可证。这一规定将增加开发商的资金约束,也让其在拿地时更为理性。

  在各地加强调控的同时,房企拿地的节奏也有所放缓。据悉,旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地。何时重启,仍待集团通知。对此,旭辉集团表示,目前,土地市场过热,不符合行业发展的大趋势,平稳的市场应该是未来较长一段时期的主基调。公司土地储备获取相对充足,可满足近期发展所需。

  一些龙头房企也放缓了拿地节奏,包括融创、恒大、万科、新城等。数据显示,今年5月,恒大新增土地价值为18亿元,比前4个月的平均值下降63%;新城、中海的降幅则超过80%。

  业内人士分析认为,标杆房企放慢拿地脚步,一方面反映出企业对于土地市场风险的预估;另一方面也表明今年一季度过后,企业新增的土地储备在今年上市销售的难度较大。因此,规模较大的企业的拿地积极性也有所降低。

  近日,监管部门收紧了部分房企在公开市场融资。虽然有房企对此予以否认,但融资收紧并非空穴来风。同策研究院数据显示,今年5月,其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元。相较于今年4月,融资总额下降52.07%,创2019年以来历史新低。同时,部分拿地较为积极的房企发行的债券、ABS(资产担保证券)被暂停。对于房地产领域的融资乱象,中国银保监会明确要求严查。

  业内人士认为,在土地、房价有升温迹象的时候,融资收紧也是对房地产市场升温的预警。预计房企也会加强拿地的资金审核力度。

  对于近期出现的热点城市调控力度增加、金融监管趋紧等现象,严跃进表示,房企拿地还会保持谨慎。获取高价地或地王的情况可能很难再见到。随着房价走势平稳,资金面的调整也将根据市场具体情况来定。从房价和土地市场走势来看,一线城市将继续企稳,东部二线城市后续或将持续降温,其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量或面临调整压力。

关键词:土地 房企
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