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地产行业景气度下行 该如何配置地产股?

来源:中国证券报 2018-12-06 09:55中国投资咨询网 A-A+

  5日,房地产板块(中信一级)走势相对抗跌,微跌0.16%,板块内华夏幸福、中粮地产等涨幅超5%,建科院、世荣创业、中南建设等个股涨幅也较为显著。总的看,自11月下旬以来,地产板块呈现区间震荡,板块机会还是以个股为主。

  分析指出,地产板块估值虽较前期低点有所修复,但仍处于历史底部区间。预计板块在基本面走弱和政策面正向调整预期两股力量博弈下,呈现震荡向上趋势。

  销售增速继续放缓

  11月30日,克尔瑞发布2018年11月房地产公司销售排行,万科单月销售年内首次排名第一,实现销售金额566亿元,碧桂园、融创紧随其后,实现单月销售额分别为530亿元、450亿元。11月单月销售过百亿房企达25家,较去年同期多增7家。

  总体来看,11月主流50家房企单月销售金额6905亿元,同比增长21%,1-11月累计销售金额69527亿元,同比增长36%。11月主流50家房企销售面积为5209万方,同比增长13%,1-11月累计销售面积为51612万方,同比增长33%,较前值下降2个百分点。

  分析指出,11月市场成交继续走弱,但主流房企销售环比回升,同比涨幅继续收窄,主要原因:一是目前主流房企多为高周转策略,弱市下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略;二是去年年末市场成交逐渐升温,基数走高导致销售同比有所下行。

  “2019年需求将处于持续探底的过程,其中一线以及强二线销售量价将稳中有增,而棚改货币化效应减弱以及购买力制约下,弱二线以及三四线销售将延续回落趋势。综合来看,预计2019年全国商品房销售面积同比降7%,销售金额下滑5%。”广发证券行业研究指出。

  关注头部企业

  在地产行业景气度下行中,龙头企业销售额却延续高增长态势,板块集中度持续上升。在此背景下,该如何配置地产股?

  广发证券表示,从历史经验看,销售转负且政策没有明确宽松信号之前,基本面的持续恶化将对板块形成压制,当然低估值且具备业绩保障的龙头具备超额收益。而销售见底之后则关注低估值的销售弹性品种。在当前位置,继续推荐龙头房企,理由有三点。首先,龙头房企具备低估值优势;其次,2018-2019年业绩增长具备确定性,业绩的防御性较强;最后,杠杆能力以及周转效率保障了销售的持续成长性。

  东北证券认为,行业景气度的下行和高价地项目入市导致房企2019年销售项目的盈利水平或将承压。行业集中度提升的趋势仍在加快,龙头房企销售仍有望保持10%以上的正增长。业绩结转仍有保障,有望保持稳健增长,相对配置价值凸显。龙头房企发挥融资、品牌和运营管理的优势,把握土地投资的节奏,在行业下行期获取高性价比土储。一线及强二线城市市场有望回暖,将对冲三四线市场下跌带来的风险。行业下行周期,购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高,大浪淘沙,“良币淘汰劣币”,中小房企加快退出市场,管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势更加明显。

关键词:地产行业 棚改货币
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