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上周广州一二手楼成交均跌破千套 楼市旺季不旺

来源:中投投资咨询网 2018-11-09 08:53中国投资咨询网 A-A+

  “金九银十”结束,由于各种各样因素的影响,刚刚过去的广州楼市旺季不旺,但是刚过了一周的十一月,却出现淡季很淡的景象。数据显示,上周广州一手住宅全市网签850宗,环比下跌19.8%,时隔4周后重回千套以下低位。而上周二手住宅成交量为945宗,环比也下滑17.5%。

  外围区域保持成交高位

  《投资快报》注意到,上周一首成交,除从化、天河两区外,其余区域均出现成交下跌的情况。

  外围四区保持近期高位成交量,上周整体成交266套,虽较上周下跌26%,占比仍高达93%。其中,黄埔、南沙两区保持近几周成交热度,分别贡献100套、52套,较上周分别上升32%、27%,花都、番禺两区则稍有回落,不过也分别成交64套、60套位居前列。近期市场热盘花都绿地空港国际中心继续受捧,上周收获61套成交,力撑花都上周成交占比保持22%市场高位;壹品Epark、万科世博汇、中交汇通中心则分别成交46套、20套、29套同样受到市场关注,保持近期的平稳上扬走势。此外,上周增城成交平稳,誉山国际项目贡献7套成交量。

  其中,增城网签246宗,环比下跌23%,网签量靠前的热盘科慧花园、誉山国际对比9月出现明显下滑。对此,广州中原研究发展部认为,主要原因为9-10月集中推货期后,项目以处理往期尾货为主,市场面临一段时间“疲弱期”,尤其对于买家追捧的地铁沿线板块,朱村、中新镇于10月中下旬至今尚未有项目集中推货,从而导致网签量回落。而对于备案价优化较为“敏感”的番禺、南沙区,上周网签表现同样乏善可陈。

  此外,番禺上周网签48宗,环比下跌26%,仅奥园莲峰圣境一盘成交双位数(26宗),其余项目仅个位数成交。业内人士表示,番禺目前一手供应紧缺,尤其对于区位条件佳的项目市场需求庞大,预计中下旬亚运城天峯入市将会刺激区域成交能力。

  南沙区上周成交53套,不足年中网签“高峰期”网签的1/6,区域成交亟需备案价优化释放。

  新入市项目逐渐成为市场主力

  相对于外围区域,上周中心区虽有四区录得网签,但皆个位数零星成交,整体仅成交13套,较上周下跌41%,各区基本仅单盘有成交。上周中心区成交主力项目荔湾富凯星堤、海珠越秀星汇海珠湾、天河中惠睿元分别成交3套、2套、2套。

  业内人士认为,出现这一情况一方面为积压网签、回迁房处理陆续进入尾声,对网签的干扰亦相对减少,令数据出现“退潮”;另一方面,近期各区普遍等待备案价优化最终落实,据了解南沙、番禺等项目已与意向买家达成共识,预计随着新措施落地,市场将会迎来集中网签期。

  事实上,上周市场成交量虽低走,但外围项目撑市助推市场需求保持高位,同时新入市项目逐渐成为市场主力,公寓市场仍将持续受到投资者关注。上周新批预售批发主要集中在越秀滨海新城、龙湖双珑原著、阳光城丽景湾3个项目,累计批发807套单位,其中越秀滨海新城一盘推出320套单位,预计月内将有充足货源推向市场。

  二手业主降价促销成普遍现象

  上周二手住宅成交量为945宗,环比下滑17.5%。据小研君监测发现,自10月以来,客户观望情绪有所加重,周度成交量持续低走,已连续3周呈现下滑趋势,现时周度成交已不足千套水平。

  价格方面,上周二手住宅网签均价为25825元/平,环比上周下滑2.1%。由于目前广州二手盘源去化缓慢,客户入市意愿较低,业主降价让利以促成交易已成普遍现象,从而导致二手均价略有下行。因此,部分刚需客户可以抓紧目前“低价”上车的机会,降低置业成本。

  据监测发现,在主要七区中,大部分区域成交量环比均有所下滑,唯白云区除外。

  上周白云成交不降反升,整体共成交124宗,环比上涨4.2%,成交占上升至18.4%,排名跃升至全市第四。广州中原研究发展部认为,白云区作为市区价格洼地,加上其区位条件和生活配套均具备一定优势的情况下,虽广州二手住宅市场表现低迷,但白云市场需求不减,仍受不少刚需置业客户所青睐。

  上周业主报价指数为29.0%,环比上周回升6.1个百分点。11月首周,业主报价指数虽触底回升,但仍然未脱离30%以下的低位水平,整体看涨信心较弱,二手住宅市场仍然存在较大的议价空间。整体看,上周66%的盘源下调报价,环比上周下跌7个百分点,其中报价下调5%-10%的盘源比例为15%,环比上周下降4个百分点,降幅最为明显。另外,报价上调1%-5%的盘源比例为16%,环比上周上升3百分点,升幅最大。

  四季度官方推地速度明显提高

  距离上一次(10月24-25日)集中推地仅一周时间,黄埔长岭居、香雪板块近日又新挂牌2宗商住用地,总占地面积17.25万㎡,总起拍价38.8亿。加上本次推出17.25万㎡用地,2018年至今黄埔区累计供应65.3万㎡(包含6.25万㎡人才公寓用地)商住用地,创近3年新高。同时为萝岗、黄埔两区正式合并(2015年)以来第二高位。此外,即使剔除今年挂牌不可销售的3宗人才公寓用地,可销售商住地面积仍比去年全年多28.4万㎡,预计未来1-2年可缓解黄埔区一手供应不足的困窘。

  事实上,2018年年底土拍盛宴刚刚拉开大幕。近日,广州挂牌18宗地,起拍总价超过271亿元,此次挂牌的地块,将分别于12月6日、7日正式开拍。18宗地块包括10宗商住地、1宗疗养用地、7宗工业地。

  广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为,根据市国规委年初公布的《广州市2018年建设用地供应计划宗地表》,2018年广州全市将推出294宗地块,总面积达到1942万平方米,其中居住用地达到84宗,商业商服用地79宗。

  不过,根据克而瑞的统计数据显示,截至11月6日,广州今年成交的经营性用地(住宅、商住、商办、综合用地)仅57宗,土地成交面积仅262.16万平方米。若以目前成交计算,相当于广州今年的卖地计划仍未完成一半。肖文晓认为,目前广州卖地离年度计划还有相当大的距离,预计年内还有大量的土地会批量上市。

关键词:广州 楼市
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