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深圳楼市调控再出重手 房价上涨预期改变

来源:21世纪经济报道 2018-08-08 09:00中国投资咨询网 A-A+

   面对楼市升温,此次新政对投机行为进行了精准的狙击。

  2016年的“深八条”,拉开了这一轮楼市调控的序幕,近两年后,深圳再一次重手调控楼市。

  7月31日,深圳发布最新楼市调控文件,对企业限购,对商务公寓、个人限售,抑制离婚炒房,全面封堵投资投机。于是,深圳成为调控最严厉的一线城市。

  过去的一年多,深圳新房均价从数据上看持续缓跌,但二手房和公寓、豪宅热度不减,实际的价格一直在上涨,投机风盛。此为新政出台的背景。

  今年7月,深圳新房成交均价为54142元/平方米,在连续21个月环比下跌之后微升0.09%,多位业内人士预期,受严厉新政影响,未来一段时间,深圳楼市成交将大概率下滑。

  狙击投机投资

  数据显示,深圳新建住宅均价水平从2016年9月的61,600元/平方米,到2018年7月的54142元/平方米,累计下跌7,458元/平方米,跌幅12.1%。

  但在限价政策之下,新房二手房价格倒挂,深圳企业购房、离婚买房等投机行为加剧,对于真正的刚需造成挤压,违背了“房住不炒”的调控目标。

  7月的楼市数据也反映了热度在上升。据规划国土委数据显示,7月份,深圳全市一手住宅成交3461套,环比上涨27.95%,成交均价为54142元/平方米,环比微升0.09%。同时,月成交面积达34.22万平方米,环比上升22.61%,创下近一年新高。

  二手房市场方面,7月深圳共成交6991套,环比上升14.44%;成交面积为56.3万平方米,环比上升13.0%,创今年新高。据中原数据显示,二手房成交均价为53028元/平方米,环比上涨13元/平方米。

  面对楼市升温,此次新政对投机行为进行了精准的狙击。

  首先是个人购买住宅限售三年。2017年的深圳,转手时间间隔不满3年的住房占二手房总成交量的46.2%,短期抛售的逐利行为,被相关部门尽收眼底。

  限售,意味着约40.34万套商品房的流动性被锁死。

  深圳房地产研究中心主任王锋表示,限售有利于抑制短期炒作和非理性购房;政策仅对新房限售、未追溯已购住房,有利于住房合理流动。

  商务公寓则限售五年。数据显示,近五年,深圳成交即转手的商务公寓占总成交规模70%;近一年半,企业购买一手商务公寓占总成交规模16.9%,个人和企业炒作商务公寓明显。

  此外,继上海、杭州等地后,深圳也暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房;还针对离婚购房进行了打补丁。

  相比于其他一线城市,深圳此番的调控新政是一线城市中最严格的。

  王锋表示,所有的政策,都有利于堵住漏洞,避免个人、企业绕开限购政策进行炒房。

  美联物业总监何倩茹表示,一手房的价格受结构性因素影响较大,价格波动非常正常。而7月0.09%的升幅可忽略不计。

  房价将下行?

  中原地产首席分析师张大伟认为,7月住建部、中央等对房地产调控定调再次变化,称要坚决遏制房价上涨。特别是深圳在7月31日发布了全面升级调控政策,代表了又一轮楼市调控升级的开始。

  张大伟表示,7月中央表态楼市调控,地方更多是查漏补缺。

  世联行评估表示,深圳此次调控政策是继“三价合一”后的持续收紧,进一步挤压投资投机需求,有利于抑制短期炒作和非理性购房。

  深圳之外,多个城市已发布了约束企业购房的政策,全面封堵投资炒房的可能性。张大伟认为,未来调控将会继续严格,对市场来说,下行风险将会加大。

  何倩茹表示,新政的出台对新房、二手房成交量的影响都会比较大,但是对价格的影响比较小。8月份的实际成交量预计会下跌10%-20%,但备案量暂时不会显示出来,因为备案量有滞后性。

  她同时认为,对房地产中介公司而言,最大的影响就是客户的观望,成交量下降从而带来公司交易量的下降,因此会倒逼中介公司努力为客户寻找更好的房源,匹配买卖双方的需求。同时,中介公司也可以扩大经营范围,把客户引导至周边城市也是扩大成交量的途径之一。

  “现在房子不好卖”,福田区福源花园附近中介门店业务员说,该小区54㎡户型最高可以挂320万,前几天有一套顶楼楼梯房才280万就成交了。他建议业主现在想卖房就得降20万,挂300万,争取看290万能不能成交。

  对于未来楼市走向,何倩茹表示,上半年深圳楼市整体的成交气氛不算太旺,预计下半年也差不多。其中,第三季度的情况可能会比较严峻,因为处于政策的消化期。

  另一位深圳业内人士认为,此次新政出台后,对二手房的影响很大,新房二手房价格倒挂可能逐渐结束,房价上涨的链条被打破,对未来的房价预期也改变了,深圳楼市有可能出现真正的下跌。

  世联评估认为,不论是企业还是个人限售,不论是住宅还是公寓限售,都减少了买卖市场供应量,反之增加了长持市场供应量,也就增加了租赁市场供应量,迎合了房屋回归居住及发展租赁的政策导向,在一定程度上会促进租赁市场的发展。

关键词:楼市 调控 房价
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