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城市化迅速推进 中国房地产业黄金时代已渐行渐远

2017-08-11 15:35中国投资咨询网 A-A+

  伴随着城市化的迅速推进,中国房地产业的黄金时代已渐行渐远。随着产业和人群高度集中于几大城市群,中国房地产市场进入存量时代,并对业界也提出了更大的新的挑战。

  为了创造新的业务增长点,挖掘存量市场,从“开发商”转型为“运营商”成为多数房企的选择。例如,目前多数房企集中抢滩布局特色小镇、长租公寓、联合办公、物流地产、产业地产,以及教育医疗养老、文化旅游等已在全行业掀起一波投资浪潮。

  而进入到2017年,中国房地产关键词成为“求变”与“创新”,企业不断尝试与探索新的方向,以创新的思维和多元的布局抢占市场制高点。但是,房企到底该如何变,未来怎么去寻求新的盈利模式?对此,保利地产集团副总经理余英就在2017博鳌房地产论坛上和大家分享了他的观点。

  竞争是一个全生态圈的竞争

  在大家都在谈转型,都在谈多种业态的大背景下,开发商的身份是什么?余英先生认为,根据发达国家的一些经验,最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。

  “这种趋势在中国房地产市场已经显现了,竞买规则的改变,自持压力的增加,传统开发销售模式面临挑战,租售并举的导向,将成为畅销调控的一部分,逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。”

  对于房企而言,要在一线、强二线城市作战就必须有资金强的实力。而在政府和企业实现协同,强调产业优先,因地制宜,特色小镇的理念能让城市更美好,这是保利地产的目标,所以集团一直参与全国的特色小镇的建设,如在广州南沙的保利星海小镇项目。

  “放眼望去,未来的竞争将是一个全产业链的竞争,是一个全生态圈的竞争。”在论坛上,余英先生表示:“传统这种高周转,这种销售的模式可能会逐渐面临一些挑战。产业规划能力将成为一些企业拿地的前提,要想成为这一轮城市进步的参与者,必须具备整合产业内外部资源的能力,比如说我们的科技企业,高校研究团队,孵化器平台等等进行战略合作,地产商跟这些进行战略合作,打通上下游,注入新元素将是房地产未来竞争的重大方面。”

  房地产金融是未来的发展趋势

  都说传统房企是干活的,却一些房企是更加倾向于金融。“房地产跟金融又一种天然的联系,房地产是我国现今最被认可的金融抵押品,房地产行业作为资源整合者,可以对金融行业的整合为业主提供服务,同时借鉴发达国家的经验,房地产金融也是未来发展的趋势。”余英先生认为,房地产金融即是未来的发展趋势。

  据悉,美国从1960年开始通过房地产的信托投资方案,在20世纪90年代,通过多次税法改革,金融创新才开始蓬勃发展,反观国内,相关制度建设还不够完善,发展仍处于初级阶。余英先生表示,“对于产融结合,我们的态度是积极布局,并且等待着下一个风口。”在人口经过净人流加快租赁市场发展的通知中,租售并举很可能是一个解决方案。

  目前,在房地产金融领域中,保利地产是有一定的先发优势的——集团不仅拥有信保基金和保利资本,而且信保基金公司是目前国内规模最大的房地产基金公司。而在产业基金方面,我们与太平人寿达成合作备忘,筹备发起养老基金;公司还将考虑在产业园地产、产业并购等领域成立产业投资基金。

  立足社区运营先行向多元化迈进

  早前,余英先生就曾微信朋友圈中表示,房地产粗放模式将退出,未来需要以客户为中心,做专业化、精细化的产品和服务。而从今年“POLY PLUS生活家系列”产品也可以看出,保利地产目前正以全生命周期居住系统为基石,在用户定位、品质、服务、科技及文化等维度进行全面升级。

  在2017博鳌房地产论坛上,余英先生就向在座嘉宾介绍了保利地产「一主两翼」战略:即以房地产开发为主,大力发展社区消费和房地产金融,在未来竞争中夯实打造自身核心竞争力。

  在主业部分,保利地产将强调5个升级:首先是布局升级,在区域布局选择方面坚持“聚焦城市群”的发展战略,提出了关注“都市连绵区与满天星“的布局思路,并成立 “城市群事业部”。

  而产品升级方面,保利地产早在2016年对外发布了全新的第五代产品战略,首创“全生命周期居住系统”概念,并在全国大部分进驻城市项目实现落地,今年又进一步针对改善型需求产品提出“美好生活家“产品概念。

  服务升级上,保利地产在软性服务提供上,发布了全新的客户服务“5U体系”。

  另外,针对产业升级方面,保利地产目前已经积极参与到特色小镇的建设中,产业升级的一个发力点是军民融合。目前我们在着力打造特色产业园区和国防主题公园,如成都的航空大世界,是已经投入建设的大型航空主题乐园度假区;

  最后,在城市升级上,保利地产积极投入城镇化进程中的旧城改造工作,不断推动城市进步。如广州海珠区琶洲村,保利对于当地的三旧改造实现政府、村民、企业三方合作共赢,创造了特有的“琶洲模式”。

  另外,保利地产围绕社区少儿教育方面的消费需求,打造了一个高标准的幼教平台——保利和乐会。

  值得一提的是,在社区养老方面,保利地产从2012年开始经过三年的深入实践,保利确立了“三位一体、全产业链介入”的发展战略。目前,集团已承办三届中国国际老龄产业博览会,目前已有300余家国内外机构参展。今年,第四届老博会将在11月广州如约举办之外,保利地产还将参与筹办北京福祉博览会,为养老行业的发展搭建更多更大交流平台。

  在演讲的最后,余英先生表示“房地产行业的未来已经到来,最重要的是企业对于这个未来是怎么想的,我们做好准备没有,机会是留给有准备的人这句话大家都知道,但实际上真的机会来的时候,很多企业并没有准备好,导致机会又一次丧失。”

来源:中搜财经 关键词:城市化 中国 房地产 黄金时代
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