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3月的调控潮中 处于一线“风暴眼”的上海尚未跟进

2017-03-20 15:01中国投资咨询网 A-A+

  3月至今,全国已有北京、广州、南京、杭州、青岛等多个城市对全域或部分区域升级楼市调控。而去年11月,上海也曾出台了一轮调控政策,从提高首付比例、认房认贷到控制贷款等,号称上海史上最严调控,但在今年3月的调控潮中,处于一线“风暴眼”的上海却尚未跟进。

  从机构数据看,2月上海一手房同比成交量一度“腰斩”,房价也出现松动。在这一波调控潮席卷全国的背景下,上海的调控成果能否为全国树立典范?一些在售新盘的实际销售受调控影响又有多大?3月18日前后,《每日经济新闻》记者实地走访了多个楼盘,一探究竟。

  ●2月新房成交量同比降49.1%

  2016年初,上海楼市出现火热局面,仅青浦区域就出现了多个开盘当日售罄的楼盘。但伴随“3·25”新政出台,明确表示严厉打击房价过快上涨,楼市在4~5月出现回落。

  不过,去年6月上海房价再度反弹,上海整体成交均价突破4万元/平方米。在楼市尚未彻底回暖时,去年11月,上海楼市新政再度加码,并带来一系列变化。

  青浦区中原地产一位经理人向先生告诉记者,11月的新政带来的最明显变化,就是销售形式变了。向先生说,行情好的时候,楼盘只让你认筹,大家排队摇号,开几栋卖几栋,这样把客户集中起来,可以造成哄抢的氛围。

  然而,当前上海楼市严格执行“一房一价”等政策,使得市场比之前更为透明化。

  在此背景下,记者注意到,一些项目开始以小批量多次开盘的方式营造热销氛围。但是,向经理称,“这短期尚能维持较高签约率,但很多项目的去化速度还是明显放慢,也就是说以价换量对市场的刺激度在减弱”。

  反映在总体数据上,据中原地产最新统计数据显示,上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米,环比减少6.7%,同比下滑49.1%。

  亿翰智库董事张化东告诉《每日经济新闻》记者,上海的开发商从拿地到开盘基本在12个月以上,在当前去化周期不足18个月的情况下,开发商推盘意愿不会很强。

  ●低价位刚需房受到热捧

  记者走访了位于上海青浦区赵巷青湖东路上的某知名房企项目发现,该项目的成交量与调控之前相比,在供货量近似的前提下减少了近一半。

  该项目在2016年年初时,单价在2万元/平方米左右,现在均价则在4万元/平方米左右。据项目营销经理介绍说,原先项目一天能卖两三套,如今两天才能卖一套。

  熟悉该区域的某中介人士告诉记者,之所以会出现这样的问题,和这个项目本身位置偏僻有关——楼盘位于赵巷镇边界,离赵巷和青浦城区较远,同时距离在建的17号线地铁站也有2公里左右的路程,加之开发商不愿降价,两者的叠加效应使得客户被分流。

  当然,一些价格定位面向刚需购房者的楼盘,依然得到市场追捧。

  同样的位于青浦区徐泾镇的万科天空之城,与上述楼盘有着不同的景象。据项目经理称,今年3月初开盘至今,300多套房源开盘当日500多组客户认筹,去化八成以上,目前只剩下一些较差的楼层。

  向经理告诉记者,目前青浦区地铁沿线的新盘竞争力比较强,尤其是离大虹桥最近的徐泾镇,该区域一手住宅少,二手住宅价格又高。只要有新盘开出,价格也适中甚至略低于二手房,就会很抢手。

  记者观察发现,就当前上海楼市而言,如果本身价格和周边二手房价格相差不大,且以低价入市——比如朱家角新城,在新政出台后其低价盘依然很抢手。

  再以上月开盘的路劲·上海派三期为例,在开盘后依然出现了“排队买房”的情形,总价220万元、68平方米的小户型被称为上海刚需族的“落脚地”,其开盘单价每平方米33000元的价格则被称为“稀缺”价格。

  向经理告诉记者,目前300万元以下的房子在上海属于稀缺品,刚需客户在市场上选择面窄,只要有此类产品就会遭到疯抢,而这主要是受贷款政策影响。

  不过,向经理强调说,相对而言,总价在400万元以上的房源,客户基本属于二次置业,有过贷款记录的首付较高,因此除非房子品质很好,不然就会出现上述青浦某楼盘去化慢的情况。

来源:东方财富网 关键词:调控 上海
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