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2020-2024年中国工业地产市场深度调研及投资前景预测报告(上下卷)

首次出版:2013年1月最新修订:2020年5月交付方式:特快专递(2-3天送达)

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报告目录内容概述 定制报告

第一章 工业地产行业基本概述
1.1 工业地产相关概念
1.1.1 工业地产的定义
1.1.2 工业地产的消费者
1.1.3 工业地产的功能
1.2 行业分类
1.2.1 分类情况
1.2.2 工业厂房
1.2.3 工业园区
1.3 工业地产行业介绍
1.3.1 工业地产发展演进
1.3.2 工业地产行业特点
1.3.3 与商业地产的区别
1.3.4 与产业地产的关系
第二章 2018-2020年工业地产行业发展环境分析
2.1 宏观经济环境
2.1.1 宏观经济概况
2.1.2 对外经济分析
2.1.3 工业运行情况
2.1.4 固定资产投资
2.1.5 转型升级态势
2.2 房地产市场环境
2.2.1 房地产投资规模
2.2.2 商品房销售情况
2.2.3 企业到位资金情况
2.2.4 房地产景气指数
2.2.5 房地产市场价格
2.3 土地市场环境
2.3.1 土地成交面积
2.3.2 土地出让金收入
2.3.3 土地出让均价
2.3.4 土地成交溢价率
2.3.5 土地市场预测
第三章 2018-2020年工业地产行业政策环境分析
3.1 2018-2020年房地产市场政策分析
3.1.1 2018年房地产政策分析
3.1.2 2019年房地产政策解读
3.1.3 2020年房地产政策汇总
3.2 2018-2020年工业地产相关政策分析
3.2.1 新土地管理法解读
3.2.2 节约集约用地政策
3.2.3 工业转型升级政策
3.2.4 工业园区环保要求
3.3 2018-2020年部分城市工业地产政策分析
3.3.1 广州市
3.3.2 北京市
3.3.3 杭州市
3.3.4 郑州市
第四章 2018-2020年中国工业地产行业运行分析
4.1 中国工业地产发展综述
4.1.1 发展历程
4.1.2 推动因素
4.1.3 市场特征
4.1.4 布局特点
4.2 2018-2020年中国工业地产市场运行现状
4.2.1 工业用地市场供求状况
4.2.2 各类城市工业用地增速
4.2.3 工业用地成交楼面价
4.2.4 不同类型用地价格分析
4.2.5 工业地产发展形势分析
4.3 中国工业地产行业发展问题及建议
4.3.1 工业地产发展政策问题
4.3.2 工业用地配置方面问题
4.3.3 工业用地市场化改革作用
4.3.4 工业用地市场化改革建议
4.4 2018-2020年中国工业地产项目发展动态
4.4.1 中新集团工业地产项目
4.4.2 重庆空港工业园区项目
4.4.3 仓英网服务于工业地产
4.4.4 潮州工业地产项目动态
第五章 2018-2020年工业地产热点类型——经济技术开发区分析
5.1 中国经济技术开发区发展综述
5.1.1 发展历程
5.1.2 开发类型
5.1.3 管理模式
5.1.4 经济效益
5.1.5 相关政策
5.2 2018-2020年国家级经济技术开发区的发展
5.2.1 经济运行现状
5.2.2 区域发展情况
5.2.3 发展驱动因素
5.2.4 发展路径分析
5.2.5 转型思考建议
5.3 中国经济技术开发区的投融资分析
5.3.1 融资必要性阐述
5.3.2 融资方式对比分析
5.3.3 投融资问题分析
5.3.4 融资利好政策解读
5.4 中国经济技术开发区发展的问题及对策
5.4.1 开发区建设发展问题
5.4.2 改革创新瓶颈分析
5.4.3 持续快速发展隐患
5.4.4 转型发展路径探索
5.4.5 未来发展对策及方向
第六章 2018-2020年工业地产热点类型——高新技术产业开发区分析
6.1 中国高新技术产业开发区发展综述
6.1.1 高新区发展历程
6.1.2 发展特征分析
6.1.3 发展模式分析
6.1.4 重要性分析
6.2 2018-2020年国家级高新技术产业开发区运行情况
6.2.1 开发建设规模
6.2.2 经济运行状况
6.2.3 区域发展布局
6.2.4 企业运行情况
6.2.5 创新能力指数
6.3 国家高新区+产城融合发展分析
6.3.1 园区演变机制
6.3.2 发展阶段分析
6.3.3 发展路径选择
6.3.4 发展案例介绍
6.3.5 未来发展趋势
6.4 中国典型高新技术产业开发区发展现状及经验分析
6.4.1 广州高新区
6.4.2 无锡高新区
6.4.3 成都高新区
6.4.4 西安高新区
6.5 中国高新技术产业开发区发展的问题及对策
6.5.1 主要问题分析
6.5.2 发展路径探索
6.5.3 投资环境优化建议
6.5.4 高新园区发展方向
第七章 2018-2020年工业地产热点类型——生态工业园区分析
7.1 中国生态工业园区发展综述
7.1.1 工业园区生态建设内涵
7.1.2 生态工业园区建设原则
7.1.3 建设生态工业园必要性
7.1.4 生态工业园区发展模式
7.2 2018-2020年国家生态工业示范园区发展分析
7.2.1 生态工业园区现状
7.2.2 示范区建设历程
7.2.3 园区生态化试点
7.2.4 示范园区建设动态
7.2.5 园区建设案例分析
7.3 中国生态工业园区的SWOT分析
7.3.1 优势分析(Strengths)
7.3.2 劣势分析(Weaknesses)
7.3.3 机遇分析(Opportunities)
7.3.4 挑战分析(Threats)
7.4 中国生态工业园区发展问题及对策
7.4.1 发展面临问题
7.4.2 建设过程问题
7.4.3 建设模式选择
7.4.4 发展政策建议
7.4.5 园区发展对策
7.4.6 未来发展思路
第八章 2018-2020年工业地产热点类型——物流园区分析
8.1 2018-2020年中国物流园区市场运行分析
8.1.1 物流园区基本内涵
8.1.2 物流园区发展规模
8.1.3 园区业务功能分类
8.1.4 物流园区区域分布
8.1.5 物流园区建设分析
8.1.6 物流园区运营情况
8.2 中国物流园区发展状况分析
8.2.1 物流园区主要类型介绍
8.2.2 中国物流园区发展背景
8.2.3 物流园区发展现状分析
8.2.4 物流园区发展驱动因素
8.2.5 物流园区对区域的作用
8.2.6 中国物流园区存在问题
8.2.7 中国物流园区发展趋势
8.3 物流园区的建设与发展模式
8.3.1 主流开发模式
8.3.2 空间布局模式
8.3.3 经营管理模式
8.3.4 企业化运作模式
8.4 物流园区的盈利模式分析
8.4.1 转运型物流园区赢利模式
8.4.2 存储配送型物流园区赢利模式
8.4.3 流通加工型物流园区赢利模式
8.4.4 综合型物流园区赢利模式
8.5 物流园区投资开发模式分析
8.5.1 投资开发模式分析
8.5.2 应用模式及其问题
8.5.3 开发模式应用要点
8.6 中国智慧物流园区发展态势
8.6.1 智慧物流园区内涵分析
8.6.2 智慧物流园区规划思路
8.6.3 智慧物流园区建设策略
8.6.4 智慧物流园区发展潜力
8.6.5 智慧物流园区发展趋势
第九章 2018-2020年重点城市工业地产市场分析
9.1 北京
9.1.1 工业用地政策分析
9.1.2 工业用地成交情况
9.1.3 工业用地成交区域
9.1.4 工业用地准入产业
9.1.5 工业用地拿地主体
9.2 上海
9.2.1 工业用地政策分析
9.2.2 工业地产发展背景
9.2.3 工业用地成交占比
9.2.4 工业用地使用情况
9.2.5 工业地产市场分析
9.2.6 厂房出租市场分析
9.2.7 产业园区发展状况
9.3 深圳
9.3.1 工业用地政策分析
9.3.2 工业用地出让面积
9.3.3 工业用地拿地情况
9.3.4 工业用地市场动态
9.3.5 工业地产租赁市场
9.4 广州
9.4.1 工业用地政策分析
9.4.2 工业用地成交情况
9.4.3 工业用地拿地企业
9.4.4 工业地产投资现状
9.4.5 工业产业区块划定
9.5 武汉
9.5.1 工业用地政策分析
9.5.2 工业用地成交情况
9.5.3 工业用地出让情况
9.5.4 工业地产市场分析
9.6 长沙
9.6.1 工业用地政策分析
9.6.2 工业用地出让面积
9.6.3 工业用地成交情况
9.6.4 典型工业园区发展
第十章 工业地产开发模式分析
10.1 工业地产开发模式的种类
10.1.1 工业园区开发模式
10.1.2 主体企业引导模式
10.1.3 工业地产商模式
10.1.4 综合运作模式
10.2 工业地产开发模式的特性
10.2.1 投资较大
10.2.2 启动快速
10.2.3 提供增值服务
10.2.4 追求长期稳定回报
10.3 工业地产开发模式的要素
10.3.1 选址
10.3.2 定位
10.3.3 客户
10.3.4 造势
10.3.5 招商
10.3.6 服务
第十一章 工业地产盈利模式分析
11.1 工业地产盈利模式分析
11.1.1 以土地溢价增值而获取利润
11.1.2 长期持有经营收益或出售而获利
11.1.3 按需订制地产开发模式而获利
11.1.4 新的盈利模式趋势
11.2 主要案例分析
11.2.1 珠海富卓金地珠海科技园
11.2.2 普洛斯物流地产开发模式
11.2.3 临港集团工业地产融资模式
11.3 产业地产盈利模式借鉴
11.3.1 产业地产商业模式
11.3.2 产业地产盈利模式
11.3.3 传统盈利模式分析
11.3.4 新兴盈利模式分析
11.3.5 典型企业盈利模式
11.3.6 产业地产盈利难点
11.3.7 产业地产盈利策略
11.3.8 政策利好与产业升级
11.3.9 疫情下产业资金难题
11.3.10 产业地产受资本热捧
11.3.11 产业地产发展趋势
第十二章 工业地产运营管理策略分析
12.1 工业地产选址策略分析
12.1.1 区域分析
12.1.2 开发区分析
12.1.3 产业依托分析
12.1.4 交通物流分析
12.1.5 企业客户分析
12.2 工业地产定位策略分析
12.2.1 市场定位的必要
12.2.2 市场定位的策略
12.3 工业地产招商引资分析
12.3.1 招商引资的重要性
12.3.2 传统招商模式的问题
12.3.3 招商环境的打造
12.3.4 选商分析
12.4 工业地产招商引资方式分析
12.4.1 组合营销
12.4.2 中介招商
12.4.3 产业招商
12.4.4 网络招商
12.5 工业地产企业财税管理分析
12.5.1 财务管理与税务策划
12.5.2 财务管理重要性分析
12.5.3 财务管理存在的问题
12.5.4 财务管理措施分析
12.5.5 税务策划存在的问题
12.5.6 税务策划措施分析
第十三章 2018-2020年中国重点工业地产开发案例分析
13.1 天津经济技术开发区
13.1.1 园区概况
13.1.2 发展环境
13.1.3 运营状况
13.1.4 工业企业指标
13.1.5 利用外资情况
13.1.6 贸易市场分析
13.1.7 未来发展布局
13.2 苏州工业园区
13.2.1 园区概况
13.2.2 运营状况
13.2.3 外商投资
13.2.4 招商策略
13.2.5 发展规划
13.3 中关村国家自主创新示范区(中关村科技园区)
13.3.1 园区概况
13.3.2 园区政策
13.3.3 运营状况
13.3.4 企业规模
13.3.5 发展思路
13.3.6 发展规划
13.4 上海张江高科技园区
13.4.1 园区概况
13.4.2 运营状况
13.4.3 特色产业
13.4.4 发展经验
13.4.5 发展规划
13.5 武汉东湖高新技术开发区
13.5.1 园区概况
13.5.2 运营状况
13.5.3 创新发展
13.5.4 投资动态
13.5.5 重点产业
13.5.6 发展思路
第十四章 工业地产行业投融资分析
14.1 中国工业地产融资情况分析
14.1.1 工业地产融资的特征
14.1.2 企业传统融资方式
14.1.3 新型融资方式类型
14.1.4 融资方式转型策略
14.1.5 公司上市的措施
14.2 中国工业地产企业创新融资模式探析
14.2.1 企业融资现状
14.2.2 REITs融资模式
14.2.3 供应链融资模式
14.2.4 项目融资模式
14.2.5 模式运用策略
14.3 中国工业地产市场的投资机遇分析
14.3.1 投资价值
14.3.2 投资潜力
14.3.3 投资热点
14.3.4 投资策略
14.4 中国工业地产的投资风险分析
14.4.1 市场风险
14.4.2 经营风险
14.4.3 政策风险
14.4.4 技术风险
14.4.5 地域限制
14.5 中国工业地产投资风险的规避措施
14.5.1 增加投资组合降低风险
14.5.2 利用保险实现风险的转移
14.5.3 积极跟踪国家相关政策
14.5.4 对市场进行全面地分析
第十五章 中国工业地产发展前景分析
15.1 工业地产市场前景展望
15.1.1 工业地产未来影响因素
15.1.2 工业地产行业发展机遇
15.1.3 工业地产市场空间巨大
15.1.4 工业地产未来发展可期
15.2 工业地产市场趋势预测
15.2.1 工业地产未来发展趋势
15.2.2 投资热点区域发展趋势
15.2.3 工业地产转型升级趋势
15.2.4 工业地产未来发展重点

图表目录

图表1 工业地产的分类
图表2 工业地产与产业地产的发展界定
图表3 2014-2018年国内生产总值及其增长速度
图表4 2014-2018年三次产业增加值占国内生产总值比重
图表5 2019年GDP初步核算数据
图表6 2014-2018年货物进出口总额
图表7 2018年货物进出口总额及其增长速度
图表8 2018年主要商品出口数量、金额及其增长速度
图表9 2018年主要商品进口数量、金额及其增长速度
图表10 2018年对主要国家和地区货物进出口金额、增长速度及其比重
图表11 2018年规模以上工业增加至同比增长速度
图表12 2018年规模以上工业生产主要数据
图表13 2019年各月累计营业收入与利润总额同比增速
图表14 2019年规模以上工业企业主要财务指标(分行业)
图表15 2014-2018年三次产业投资占固定资产投资(不含农户)比重
图表16 2018年分行业固定资产投资(不含农户)增长速度
图表17 2018年固定资产投资新增主要生产与运营能力
图表18 2019年固定资产投资(不含农户)同比增速
图表19 2019年固定资产投资(不含农户)主要数据
图表20 2018年全国房地产开发投资增速
图表21 2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速
图表22 2019年全国房地产开发投资增速
图表23 2020年中国房地产投资增速
图表24 2019年全国商品房销售面积及销售额增速
图表25 2020年中国商品房销售面积及销售增速
图表26 2019年全国房地产开发企业到位资金增速
图表27 2020年中国房地产开发企业本年到位资金增速
图表28 2019年全国房地产开发景气指数
图表29 2020年中国房地产景气指数
图表30 2020年份全国房地产开发和销售情况
图表31 2020年东中西部和东北地区房地产开发投资情况
图表32 2020年东中西部和东北地区房地产销售情况
图表33 2011-2019年40城年初累计土地成交建筑面积同比增速
图表34 2010-2019年40城土地成交建筑面积与增速
图表35 2011-2019年40城年初累计土地出让金收入同比增速
图表36 2019年全年累计土地出让金与同比增速排名
图表37 2011-2019年40城月度土地成交均价及同比涨幅
图表38 2010-2019年40城土地成交均价及同比涨幅
图表39 40城月度土地成交溢价率走势
图表40 2010-2019年40城土地成交溢价率
图表41 2016-2018年出台限购及限售政策城市分布
图表42 2019年房地产监管政策汇总
图表43 北京市建设项目各区域审核主体
图表44 中国工业地产的发展阶段
图表45 我国工业地产概念的不断延展
图表46 2013-2019年全国300城工业用地推出、成交规划面积
图表47 2013-2019年全国300城工业用地成交规划建筑面积占比
图表48 2013-2019年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比增速
图表49 2013-2019年全国300城工业用地成交楼面均价及溢价率
图表50 2013-2019年全国300城工业用地土地出让金情况
图表51 2013-2019年各类城市工业用地成交楼面均价同比变动情况
图表52 2013-2019年各类城市工业用地溢价率同比变动情况
图表53 产业综合体运营盈利结构
图表54 重庆空港工业园区宝能物流公司组织架构
图表55 国家高新区建设历程
图表56 2013-2019年中国高新区数量走势
图表57 2013-2018年中国高新区企业数量及从业人数
图表58 2013-2018年国家高新区出口创汇、上缴税收情况
图表59 2013-2018年中国高新区企业工业产值、营业收入
图表60 2013-2018年中国高新区企业净利润走势
图表61 2018年各省份国家级高新区数量
图表62 2010-2018年国家高新区创新能力总指数变动
图表63 2010-2018年国家高新区创新能力细分指数变动
图表64 国家高新区产城融合发展历程
图表65 成都高新区产业政策
图表66 2006-2018年中国物流园区数量统计情况
图表67 2018年中国物流园区规划布局情况(按数量)
图表68 2018年中国物流产业园区数量情况(按园区主要业务功能)
图表69 2018年中国物流园区总数前三省份
图表70 2018年中国物流园区运营数量前三省份
图表71 2018年物流园区主要省份的分布情况
图表72 全国物流园区开发方式
图表73 2018年全国物流园区数量按占地规模分布情况
图表74 2018年全国物流园区投资规模(按园区数)
图表75 2018年东北地区物流园区投资规模情况(按园区数)
图表76 全国物流园区主要收入来源调查情况
图表77 2018年物流园区业务分析(按园区数)
图表78 物流园区类型分布图
图表79 三种类型开发区比较
图表80 物流园区的经营管理模式及内容
图表81 建设模式利弊分析表
图表82 2019年北京工业用地各季度成交数量
图表83 2019年北京工业用地成交区域
图表84 2019年北京工业用地准入产业分布
图表85 2019年北京工业用地楼面价Top10
图表86 2016、2019年上海产业用地指南对比
图表87 2019年工业用地成交占比
图表88 2018年上海土地出让面积(按类型分布)
图表89 2019年上海市产业园区规上企业产值及可比增长率
图表90 2019年上海市产业园区前五大行业产值及可比增长率
图表91 2019年上海市产业园区规上企业主营业务收入及增长率
图表92 2019年上海市产业园区规上企业利润及增长率
图表93 2019年上海市产业园区第三产业营业收入及增长率
图表94 2019年上海市产业园区上缴税金及增长率
图表95 2019年上海市产业园区合同外资完成情况表
图表96 2019年上海市产业园区落户内资完成情况表
图表97 上海市产业园区第一季度全社会、工业固定资产投资成情况表
图表98 2018年深圳各区工业用地出让面积
图表99 2018年深圳各区工业用地出让面积占比
图表100 2018年深圳工业用地拿地TOP10企业排名情况
图表101 2019年广州市工业用地成交比例
图表102 2019年广东省工业用地出让TOP10地市排名情况
图表103 2018年广州市工业用地拿地TOP10企业
图表104 2019年武汉市工业用地成交情况
图表105 2019年武汉各区工业土地出让地块数量
图表106 长沙与全国其他城市工业用地政策对比
图表107 2018年湖南省各地工业用地出让面积排名Top10
图表108 2019年湖南省城市工业用地出让面积前十城市
图表109 2019年长沙市工业用地成交情况
图表110 2019年长沙工业用地成交情况
图表111 2020年长沙市六区一县工业用地土地成交占比
图表112 2020年长沙市六区一县非工业土地成交楼面价
图表113 工业园区开发模式流程
图表114 珠海富卓金地珠海科技园示意图
图表115 南京2020年1号文件部分内容
图表116 苏州2020年1号文件部分内容
图表117 2016-2019年中新集团财务指标
图表118 2019年天津经济技术开发区主要经济指标
图表119 2019年天津经济技术开发区工业企业指标
图表120 2019年天津经济技术开发区利用外资情况
图表121 2015-2019年天津经济技术开发区(境内目的地/货源地)进出口总额
图表122 2019年天津经济技术开发区(境内目的地/货源地)进出口总额
图表123 2015-2019年天津经济技术开发区(境内目的地/货源地)出口额
图表124 2019年天津经济技术开发区(境内目的地/货源地)出口额
图表125 2016-2018年北京中关村国家高新区工商注册企业数量
图表126 2016-2018年北京中关村国家高新区企业营业收入
图表127 2016-2018年北京中关村国家高新区工业总产值
图表128 2014-2019年东湖高新区新增注册企业数
图表129 2014-2018年东湖高新区瞪羚企业数量
图表130 2018年光谷瞪羚企业按产业分类情况

工业地产是指在新经济、新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象,集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。

近年来,房地产行业一直是我国拉动GDP增长的重要支柱,在传统的住宅与商业地产呈现“一二线城市相对火爆、三四五线城市相对低迷”的局面下,工业地产却呈现出平稳发展趋势。工业地产业的盈余体现在能够快速启动,以收入抵偿支出,并能够在抵偿支出后有剩余。与此相对应的,工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报四大特征。

2019年,工业用地推地力度下降,推出、成交均小幅下降。2019年,全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米,同比下降3.9%;共成交工业用地7.5亿平方米,同比下降2.4%,推出和成交较2018年均有小幅下降。从土地占比来看,2013-2019年,全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势,自2016年到达阶段高点后,出现小幅下降,2018年再次回升至近7年高位,2019年小幅下降,工业用地成交占比下降至37%。2020年1-4月,全国300城共推出工业用地2.4亿m2,同比下降10.2%;同期全国300城共成交工业用地2.1亿m2,同比下降12.9%。

《中国制造2025》的出台对工业厂房的硬件设施提出了更高的要求,制造业新一轮升级迫在眉睫,显然会成为工业地产市场一大利好。2019年3月30日,《广州市提高工业用地利用效率实施办法》正式出台。按照新规定,广州市新型产业地价标准将按同地段办公用途地价的20%计收。

就工业地产业的发展趋势来看,国家相关政策将更侧重强调市场对工业用地的配置作用,促进工业地产价格回归到真实价值。同时,由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成,投资热点区域将不断扩大,更多城市将得到发展机遇。从市场行为来看,国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势,操作方式也将不断创新。我国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势,使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长,我国的工业地产也将高速成长。

中投产业研究院发布的《2020-2024年中国工业地产市场深度调研及投资前景预测报告》共十五章。首先介绍了工业地产的定义、类型、特征等,接着分析了中国工业地产的发展环境和政策背景,然后重点分析了国内工业地产市场的现状和工业地产开发的热点类型——经济技术开发区、高新技术开发区、生态工业园区及物流园区的发展,并介绍了重点城市工业地产市场的发展情况。随后,报告对工业地产做了开发模式分析、盈利模式分析、开发与运营策略分析、开发案例分析和投资分析,最后预测了中国工业地产的未来前景与趋势。

本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、中投产业研究院、中投产业研究院市场调查中心、中国工业地产服务联盟以及国内外重点刊物等渠道,数据权威、详实、丰富,同时通过专业的分析预测模型,对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对工业地产有个系统深入的了解、或者想投资工业地产开发建设,本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

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